Slabnúca výstavba bývania vyvoláva čoraz silnejšie obavy odborníkov aj verejnosti. Slovensko zaznamenalo v prvom štvrťroku 2025 najnižší počet dokončených bytov za posledných deväť rokov. Prudký pokles bytovej výstavby sa môže zásadne prejaviť na dostupnosti bývania i raste cien nehnuteľností.
Pokles bez výnimky
Výstavba bytov na Slovensku sa v prvom kvartáli 2025 dostala do výrazného útlmu. Podľa údajov Štatistického úradu SR sa dokončilo iba 3 119 bytov, čo znamená medziročný pokles o 24 percent. Rovnako významný bol prepad v porovnaní s desaťročným priemerom – až o 25 percent. Išlo o najnižší štvrťročný výsledok od roku 2017.
Z hľadiska štruktúry boli medzi dokončenými bytmi naďalej dominantné rodinné domy, ktoré tvorili až 72 percent všetkých nových jednotiek. Tento údaj naznačuje, že hromadná výstavba bytových domov zaostáva, čo oslabuje ponuku v mestských lokalitách, kde je dopyt po dostupnom bývaní najvyšší.
Situácia naprieč krajmi bola rozkolísaná. Výrazný medziročný útlm výstavby zaznamenalo šesť z ôsmich krajov, pričom všetky poklesy boli dvojciferné. Najvýraznejší bol v Bratislavskom kraji, kde sa dokončilo len 540 bytov, čo je o vyše 50 percent menej než desaťročný priemer na úrovni 1 100 bytov. V Nitrianskom kraji predstavoval medziročný pokles 32 percent, v Žilinskom 30 percent.
Naopak, pozitívny prírastok dokončených bytov zaznamenali len dva kraje – Banskobystrický a Košický. V Banskobystrickom kraji bol nárast dokončených bytov o 46 percent, no išlo len o bázický efekt – teda porovnanie s extrémne nízkou hodnotou v rovnakom období predchádzajúceho roka. Aktuálny počet bytov bol totiž len na úrovni dlhodobého priemeru.
Z dlhodobého hľadiska bol útlm výstavby prítomný vo väčšine regiónov. Až šesť z ôsmich krajov evidovalo pokles počtu dokončených bytov v porovnaní s desaťročným priemerom. Úbytok od 10 do 20 percent zaznamenali v Žilinskom, Prešovskom a Košickom kraji, viac ako 25 percent v Trnavskom a Nitrianskom.
Negatívny trend výstavby bytov nie je sezónnym výkyvom, ale skôr odrazom štrukturálno-ekonomických výziev, ktoré ovplyvňovali developerov a investorov. Myslí si to analytik 365.bank Tomáš Boháček, podľa ktorého aktuálna situácia reflektuje nielen pokles tempa výstavby, ale aj zníženú dynamiku v celom sektore a „vyčkávanie na lepšie časy“.
Spomalený štart výstavby
Negatívny vývoj sa netýkal len dokončených bytov, ale tiež začiatku výstavby. V prvom štvrťroku 2025 sa začalo stavať len 3 198 bytov, čo je najmenej za posledných 12 rokov, ak sa porovnávajú prvé štvrťroky. Medziročne to znamená pokles o 16,7 percenta, zatiaľ čo oproti priemeru rovnakých období za predchádzajúcich 10 rokov bol pokles ešte výraznejší – až o 27 percent.
„Takýto výrazný pokles začiatku výstavby je alarmujúcim signálom, že v najbližších rokoch môže dôjsť k ešte hlbšiemu deficitu bytov na trhu,“ upozorňuje hovorkyňa ŠÚ SR Jana Morháčová. Ak súčasný trend pretrvá, ponuka novostavieb nebude schopná reagovať na dopyt, čo môže ďalej tlačiť ceny smerom nahor.
Rodinné domy tvorili 56 percent z novozapočatých bytov, čo potvrdzuje dominantné postavenie individuálnej výstavby na trhu. Z pohľadu regiónov zaznamenali medziročný pokles počtu začatých bytov až šesť krajov, pričom najväčšie prepady evidovali Banskobystrický, Trnavský a Žilinský kraj – v rozsahu od 42 do 51 percent.
Pozitívny vývoj nastal len v dvoch regiónoch – v Košickom kraji, kde sa začalo stavať o 27 percent viac bytov, a v Bratislavskom kraji, kde medziročný nárast predstavoval až 45 percent. Tento rast je však do veľkej miery len dôsledkom nízkej porovnávacej bázy z predchádzajúceho roka – v absolútnych číslach zostáva rozbeh výstavby o 21 percent nižší než desaťročný priemer.
Dôsledky pre trh
Výsledky z prvého štvrťroka 2025 signalizujú, že slovenský realitný trh vstupuje do obdobia ponukového napätia. Pri pretrvávajúcom útlme výstavby bude v nadchádzajúcich rokoch stále ťažšie nájsť nové byty v dostupných lokalitách, čo sa prejaví rastom cien novostavieb, najmä v mestských oblastiach.
Developerské projekty sa realizujú pomaly, čo znamená, že efekt obmedzenej výstavby sa prejaví s oneskorením – trh však už teraz začína cítiť nedostatok. Ku koncu marca 2025 bolo na Slovensku rozostavaných 77-tisíc bytových jednotiek, čo predstavuje medziročný pokles o 2,9 percenta.
Okrem novostavieb sa môže zvýšiť záujem aj o staršie byty, ktoré sú rýchlejšie dostupné a často cenovo výhodnejšie. Tieto nehnuteľnosti sa tak môžu stať alternatívou pre domácnosti, ktoré nemajú záujem čakať na dokončenie projektov alebo ich nie je možné financovať pri aktuálnych podmienkach.
Dlhodobý tlak na ponuku môže podľa odborníkov na realitný trh ešte zhoršiť situáciu na trhu prenájmov, kde sa už teraz prejavuje rastúci dopyt zo strany domácností, ktoré si kúpu bytu nemôžu dovoliť. Bez zásadného obratu vo výstavbe – najmä vo väčších mestách – sa dostupnosť bývania bude zhoršovať.
Viacerí odborníci ale ostávajú optimisti vzhľadom na znižovanie úrokov zo strany Európskej centrálnej banky, ktoré znižuje úroky na hypotékach aj refinančné náklady developerov. Takýto vývoj zvýši podľa T. Boháčeka aktivitu výstavby. „Motívom je aj pokračujúci silný rast cien nehnuteľností, ako aj zlepšenie administratívnych podmienok výstavby plynúcich z nového stavebného zákona účinného od 1. apríla.“
Kde sa ešte kupuje
Aj napriek zložitej situácii na strane výstavby sa dopyt po bývaní udržiava, hoci je selektívnejší. Kupujúci sa zameriavajú predovšetkým na menšie byty, ktoré sú v absolútnych číslach lacnejšie a menej zaťažujú rozpočty. Záujem je aj o staršie byty v dobrom technickom stave, najmä v lokalitách s rozvinutou infraštruktúrou.
Podľa realitných analytikov patria medzi najdostupnejšie byty dvojizbové a trojizbové jednotky v sekundárnom trhu v okrajových častiach miest alebo menších mestách, kde sa ešte dajú nájsť cenovo prijateľné ponuky. Naopak, nové byty v Bratislave a okolí sú cenovo náročné a pri súčasných úrokových sadzbách hypoték často presahujú úverové možnosti mnohých domácností.
Záujem je tiež o nehnuteľnosti v regiónoch, kde je relatívne nižšia cena za meter štvorcový – napríklad v Banskobystrickom, Prešovskom či Košickom kraji. Oživenie zaznamenali rodinné domy na periférii miest a v obciach, ktoré sú dobre napojené na krajské centrá.
Z pohľadu kupujúcich sú momentálne najatraktívnejšie tie typy bytov, ktoré kombinujú primeranú cenu, okamžitú dostupnosť a nízke prevádzkové náklady. Naopak, nové projekty v predpredaji s odovzdaním o dva až tri roky pri súčasných úrokoch a neistote na trhu zatiaľ veľký záujem nevyvolávajú.
Trh v bode zlomu
Slovenský bytový trh sa ocitol v kritickom bode. Prudký pokles výstavby nových bytov v kombinácii s dlhodobo poddimenzovanou ponukou v mestách a pretrvávajúcimi, ešte stále pomerne vysokými úrokovými sadzbami hypoték vytvárajú prostredie, v ktorom sa bývanie stáva menej dostupným.
Experti očakávajú, že napätie medzi ponukou a dopytom bude pretrvávať v nasledujúcich mesiacoch. Bez zásadného obratu v oblasti územného plánovania, zrýchlenia povoľovacích konaní a podpory výstavby formou verejno-súkromných partnerstiev, bude ponuka na trhu naďalej zaostávať. Pomôcť by mohol štát, ak by zintenzívnil podporu výstavby nájomných bytov.
„Štátna podpora nájomného bývania má potenciál zabezpečiť vyššiu výstavbu bytov. Už v priebehu tretieho štvrťroka by tieto faktory mohli navrátiť medziročné štatistiky do pozitívnych čísel. Nateraz sa zdá, že v horizonte dvoch rokov by ponuka mala postupne začať tlmiť aj cenovú dynamiku rastu nehnuteľností,“ dodáva T. Boháček.
Ďalšie dôležité správy
