Trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 ožíva. Dvojciferný rast cien, najmä pri starších bytoch a domoch, je sprevádzaný poklesom úrokových sadzieb, čo zvyšuje atraktivitu kúpy bývania. Kým dostupnosť bývania sa zlepšuje z pohľadu splátok, rast cien zvyšuje požiadavky na akontáciu. Očakávania ďalšieho vývoja nútia domácnosti konať rýchlo – kúpa sa javí ako výhodnejšia než prenájom, najmä vo väčších mestách. Odborníci predpokladajú, že dopyt bude kulminovať v druhej polovici roka a prenájmom bude čoraz viac konkurovať.
Dvojciferný rast cien
Ceny domov a bytov na Slovensku sa pohybujú v dynamike, akú trh nezažil od obdobia postpandemického boomu v roku 2022. Realitný trh opäť ožíva, a to nielen v hlavných mestských aglomeráciách, ale aj v regiónoch, ktoré boli v posledných rokoch považované za stabilné alebo stagnujúce. Medziročný rast cien dosiahol viac ako trinásť percent, čo z neho robí najprudší rast za posledné tri roky. Medzikvartálny nárast zostal nad tri percentá.
V Bratislavskom kraji, kde je dopyt tradične najvyšší, vzrástli ceny v priemere až o 27 percent. Dvojciferný rast sa však netýkal len hlavného mesta – podobný trend eviduje Štatistický úrad SR v ďalších štyroch krajoch Slovenska. To potvrdzuje, že záujem o vlastné bývanie je celoplošný a súvisí nielen s poklesom úrokových sadzieb, ale aj s obavami z ďalšieho zvyšovania cien a daňového zaťaženia.
V prvom štvrťroku 2025 sa ceny zvýšili medzikvartálne v priemere o 3,1 percenta. Spomalenie tempa oproti predchádzajúcemu kvartálu je len mierne a súvisí s prirodzeným sezónnym efektom. Ceny existujúcich nehnuteľností vzrástli o 3,3 percenta, zatiaľ čo novostavby zdraželi o 1,9 percenta. Úrad pri výpočte vychádzal z ponukových cien, pričom ide o predbežné dáta, ktoré budú ďalej revidované.
Vývoj bol pozitívny v šiestich z ôsmich krajov. V Trnavskom kraji bol rast najnižší – 1,3 percenta, zatiaľ čo v Bratislavskom kraji dosiahol 10,6 percenta. V regiónoch, kde bol rast výraznejší, bol spôsobený najmä zdražením starších nehnuteľností, ktoré sa stávajú atraktívnejšou alternatívou voči novostavbám, a to kvôli rýchlejšej dostupnosti a nižším nákladom na kúpu.
Naopak, v Žilinskom a Nitrianskom kraji ceny nehnuteľností mierne poklesli. Podľa hovorkyne ŠÚ SR Jany Morháčovej išlo ale len o minimálny pokles do jedného percenta. „V oboch prípadoch sa prejavil vplyv najmä zlacnenia existujúcich nehnuteľností.“
Vývoj v medziročnom porovnaní
Z porovnania s rovnakým obdobím minulého roka vyplýva, že ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2025 boli vyššie o 13,2 percenta. Najviac zdraželi existujúce nehnuteľnosti – o 13,9 percenta. Nové nehnuteľnosti rástli pomalšie, v priemere o 10,1 percenta. Tento vývoj potvrdzuje, že trh sa presúva smerom ku „second-hand“ bývaniu, ktoré je rýchlejšie dostupné a menej závislé od developerských harmonogramov.
Rast cien bol evidovaný vo všetkých ôsmich krajoch. Najmiernejší nárast – 3,6 percenta – zaznamenal Trnavský kraj. Na opačnom konci spektra je Bratislavský kraj s 27,2-percentným medziročným rastom. Výrazné medziročné zdraženie evidovali aj Nitriansky, Košický, Prešovský a Žilinský kraj. V týchto piatich regiónoch bol nárast cien spôsobený predovšetkým rastom cien starších nehnuteľností, čo naznačuje ich rastúci význam na trhu.
V dlhodobom porovnaní od roku 2010 sa ceny nehnuteľností zvýšili o 102,4 percenta. Nové nehnuteľnosti zdraželi o takmer 69 percent, kým existujúce až o takmer 118 percent. Tento rozdiel poukazuje na postupný ústup výlučnej orientácie na nové developerské projekty, ktoré sú čoraz drahšie aj kvôli regulačným a daňovým zmenám, ako aj rastúcim stavebným nákladom.
Kúpa čoraz výhodnejšia
Pokles úrokov pri hypotékach mení rovnováhu medzi nájmom a kúpou. Aktuálne sa úrokové sadzby pohybujú v blízkosti 3,5 percenta, pričom v niektorých prípadoch sa približujú hranici tri percentá. Tento vývoj robí hypotéky opäť dostupnejšími, čím sa kúpa bývania stáva výhodnejšou alternatívou k nájmu.
Ceny nehnuteľností dosiahli vo viacerých ohľadoch historické maximum, čo je poháňané klesajúcimi úrokmi a rastúcim dopytom. „Do konca roka 2025, pri očakávanom ďalšom miernom poklese úrokových sadzieb pod tri percentá a stabilnom, pravdepodobne mierne rastúcom trende cien bytov – čiastočne ovplyvnenom aj zvýšením DPH na novostavby od januára 2025 – sa bude kúpa nehnuteľnosti javiť ako výhodnejšia dlhodobá investícia,“ zdôrazňuje analytik 365.bank Tomáš Boháček.
Odborník upozorňuje, že kúpa je vhodná najmä pre tých, ktorí disponujú akontáciou minimálne 20 percent z ceny bytu. Pri cene 140-tisíc eur za jednoizbový byt v Bratislavskom kraji to predstavuje 28-tisíc eur. K tomu treba pripočítať ďalšie náklady na právne služby, znalecké posudky, kataster a bankové poplatky – v rozsahu tri až päť percent z hodnoty nehnuteľnosti.
„Hoci úrokové sadzby už výraznejšie klesli, očakáva sa ich ďalší mierny pokles na tri percentá do konca roka, čo zníži mesačné splátky. Napríklad z 3,5 percenta na 2,8 percenta pri 120-tisícovej hypotéke na 30 rokov znamená úsporu okolo 45 eur za mesiac,“ tvrdí T. Boháček.
Riziko vyššej akontácie
Priemerná cena za meter štvorcový v Bratislave už prekročila 3 041 eur. Ako poznamenáva expert na realitný trh, opatrní kupujúci s dlhším investičným horizontom by mohli počkať na stabilizáciu ponuky a dokončenie viacerých projektov, ktoré sa očakávajú v druhej polovici roka 2025. „Treba ale zvážiť aj riziko ďalšieho rastu cien, ktorý môže prekonať úspory z nižších úrokov,“ dodáva.
Napriek tomu, že rast cien v Bratislave mierne spomalil, pokračujúci dopyt a obavy zo zdražovania tlačia kupujúcich k rýchlemu rozhodovaniu. Psychologický faktor strachu zo zmeškania vhodnej chvíle hrá kľúčovú úlohu.
„Hoci klesajúce úroky hypoték znižujú mesačné splátky a zlepšujú dostupnosť financovania, stále rastúca kúpna cena nehnuteľnosti zvyšuje potrebnú akontáciu, čo ostáva pre mnohých prekážkou. Smerom ku koncu roka, aj keď úroky môžu ďalej klesať pod tri percentá, rast cien a vyššia DPH na novostavby budú naďalej testovať finančnú pripravenosť kupujúcich.“
Vývoj v prvom štvrťroku 2025 teda naznačuje, že slovenský realitný trh vstupuje do novej fázy. Rast cien je dôsledkom nie jednej, ale celej kombinácie faktorov – zlepšenej dostupnosti úverov, rastúcej inflácie, úpravy DPH a vyšších očakávaní spotrebiteľov.
V najbližších mesiacoch bude podľa analytikov rozhodujúce, či sa trh stabilizuje alebo dôjde k ďalšiemu akcelerovanému rastu cien. Kúpa bývania je v súčasnosti podľa nich nielen otázkou potreby, ale aj strategickým rozhodnutím. A s každým ďalším štvrťrokom sa rozdiel medzi kúpnou cenou a nájomným ešte výraznejšie prehlbí.
Ďalšie dôležité správy
