Rok 2025 sa na slovenskom realitnom trhu začal dynamicky. Ceny bývania prudko stúpajú, pričom najvýraznejšie rastú v dvoch najväčších mestách – Bratislave a Košiciach. Drahšie sú najmä staršie byty, ktoré prekvapivo predbehli novostavby v tempe rastu cien. K tomu sa pridáva zvýšený objem ponuky, najmä rodinných domov, čo naznačuje mierne oživenie trhu. Analytici predpokladajú, že ceny budú pokračovať v raste, aj keď miernejším tempom. Napriek tomu zostáva trh napätý, najmä v atraktívnych lokalitách.
Historické maximum cien
V prvom štvrťroku 2025 vzrástli ceny nehnuteľností určených na bývanie oproti predchádzajúcemu kvartálu o štyri percentá. Medziročný rast ponukových cien dosiahol jedenásť celých štyri desatiny percenta, čo predstavuje zvýšenie priemernej ceny o 104 eur na meter štvorcový – až na 2700 eur za meter štvorcový. Byty sú tak najdrahšie v histórii.
K najvýraznejšiemu zdražovaniu prišlo medzi decembrom a januárom a týkalo sa najmä starších bytov. Ceny bytov sa už nachádzajú na vyššej úrovni ako v roku 2022. Regionálnemu pohľadu dominuje rast cien v Bratislave a Košiciach. „V Nitrianskom a Žilinskom kraji evidujeme mierny pokles. Objem ponuky narástol prvýkrát po troch štvrťrokoch poklesu, pribúdali najmä domy,“ uviedli analytici Národnej banky Slovenska.
Priemerná cena bytov sa tak podľa aktuálnych štatistík dostala na doterajšie historické maximum – 3041 eur za meter štvorcový. Medzikvartálny nárast o päť percent, teda o 145 eur za meter štvorcový, potvrdzuje zrýchlenie rastu cien. Najvýraznejšie pritom rástli ceny dvojizbových bytov, zatiaľ čo väčšie, najmä päťizbové byty, zaznamenali miernu korekciu.
Domy tiež zdraželi
Ceny rodinných domov v prvom kvartáli roka 2025 rástli síce pomalším tempom, no stále viditeľne. Zvýšili sa o 53 eur za meter štvorcový, čo zodpovedá nárastu o dve celé sedem desatín percenta medzi štvrťrokmi. Priemerná cena domov tak dosiahla 2031 eur/m².
„Ponuka nehnuteľností na bývanie sa počas prvých troch mesiacov roka 2025 zvýšila o sedem percent. Ide o prvý nárast objemu inzerátov po troch štvrťrokoch poklesu. Do ponuky vo výraznejšej miere pribúdali rodinné domy a ich podiel je tak najvyšší za posledné roky,“ dodali analytici NBS.
Zmena trendov na trhu
Zaujímavým posunom bol vývoj cenového rozdielu medzi novými a staršími bytmi. Zatiaľ čo ešte pred časom dominovali novostavby, v prvom kvartáli 2025 došlo k jeho prekvapivému zúženiu. Ceny novostavieb vzrástli o tri celé štyri desatiny percenta, staršie byty však zdraželi až o šesť percent.
Najvýraznejší cenový rast bolo evidovať opäť v Košickom kraji (5,7 percenta) a v Bratislavskom kraji len o niečo nižší (5,1 percenta). Rast cien potiahli predovšetkým byty v samotnej Bratislave a Košiciach. Rast sa dotkol podľa analytikov aj ďalších lokalít – napríklad Senec a Pezinok v okolí Bratislavy, ale aj Rožňava, Gelnica či Spišská Nová Ves na východe Slovenska.
Nie všade však ceny stúpali. Odborníci na realitný trh upozorňujú, že na rozdiel od vývoja na konci predchádzajúceho roka v dvoch krajoch došlo k poklesu. V Nitrianskom a Žilinskom kraji sa ceny znížili zhodne o jedno percento, zatiaľ čo v Banskobystrickom kraji zostali stagnujúce.
Silný dopyt pretrváva
Analytik 365.bank Tomáš Boháček potvrdzuje, že začiatok roka 2025 znamená silné oživenie realitného trhu, najmä v kľúčových mestách. Rast cien starších nehnuteľností je podľa neho súčasťou dlhšie trvajúceho trendu, ktorý môže odrážať meniace sa preferencie kupujúcich alebo rast nákladov na rekonštrukcie.
„Zúženie cenového rozdielu medzi novými a staršími nehnuteľnosťami, pričom staršie nehnuteľnosti zaznamenali rýchlejší rast, je pozoruhodným, ale už dlhšie prítomným trendom. To by mohlo naznačovať potvrdenie zmeny preferencií kupujúcich, zvýšené náklady na rekonštrukcie starších nehnuteľností, alebo jednoducho oneskorenú reakciu v cenách existujúcich bytov v porovnaní s okamžitým dopadom faktorov ako vyššia DPH na novostavby,“ hovorí T. Boháček.
Nárast ponuky, najmä v segmente rodinných domov, je podľa neho vítaný vývoj po predchádzajúcich kvartáloch poklesu. Dopyt však zostáva silný, a to aj napriek obmedzeniam v oblasti dostupnosti hypoték. „To by mohlo udržiavať tlak na zvyšovanie cien, najmä ak trh práce zostane silný a inflačné tlaky pretrvajú,“ dodáva analytik.
Výhľad do druhej polovice roka
Podľa expertov sa dá očakávať, že ceny nehnuteľností budú pokračovať v raste aj počas zvyšku roka. Tempo by sa malo zmierniť, no dopyt by mal naďalej narastať – a to nielen po prvotnom bývaní, ale aj po investičných nehnuteľnostiach.
„To by však mohlo byť zároveň aj dno v tomto roku. Na strane ponuky veľké zmeny neočakávame, hoci pri existujúcich nehnuteľnostiach môže posledný prudší rast cien vyvolať ďalší nárast počtu predajných inzerátov. Klesajúci vplyv na ceny však nebude veľký a predajcovia budú skôr vyčkávať, ako znižovať ceny,“ dopĺňa T. Boháček.
Ďalším dôležitým faktorom bude vývoj úrokových sadzieb pri hypotékach. Postupný pokles, spôsobený najmä reakciou na kroky Európskej centrálnej banky, by mohol úvery na bývanie opäť priblížiť k úrovni tri percentá, čo by ďalej podporilo dopyt. Analytici zároveň upozorňujú, že pripravované zmeny v zdaňovaní investičných nehnuteľností by zatiaľ nemali mať negatívny dopad na správanie kupujúcich.
Ďalšie dôležité správy
