V slovenskom realitnom priestore sa čoraz zreteľnejšie prejavuje nový trend – adaptácia nevyužitých kancelárskych priestorov na bytové jednotky. Tento vývoj odráža nie len ekonomickú realitu, ale aj meniace sa potreby obyvateľstva a nájomcov. Ak sa prestavby kancelárií na byty stanú súčasťou komplexného riešenia bytovej politiky, môže Slovensko získať nástroj na zmiernenie problému s nedostatkom bývania.
Bytová kríza rastie
Na Slovensku podľa odhadov chýba približne 200-tisíc bytov. Tento údaj vychádza z porovnania počtu bytových jednotiek na tisíc obyvateľov s krajinami ako Česko, Rakúsko alebo Nemecko, pričom slovenský deficit patrí medzi najvyššie v Európe. Očakáva sa, že tento rozdiel sa v nasledujúcich rokoch ešte prehĺbi, ak sa radikálne nezmení objem výstavby.
Na situáciu poukazujú aj údaje Štatistického úradu SR, ktoré hovoria o najnižšom počte dokončených bytov za posledných šesť rokov. Najnižšia úroveň nových bytových projektov bola dokonca zaznamenaná ako 11-ročné minimum. Výrazný medziročný pokles sa prejavil vo všetkých krajoch Slovenska okrem Žilinského a Košického, kde bol zaznamenaný len mierny rast.
„Keďže bytový segment je výrazne transakčný, developeri drvivú väčšinu bytov po dostavaní predajú koncovým vlastníkom alebo investorom. Rizikovosť investícií je totiž o niečo nižšia ako pri kancelárskych priestoroch, pri ktorých je trh v podstate saturovaný,“ vysvetľuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Dramatická zmena nepríde
Odborníci sa zhodujú, že prestavby nedokážu dramaticky zmeniť situáciu na trhu. „Prestavbu kancelárskych budov na byty je možné považovať za trend posledných rokov. Jedným dychom však treba dodať, že nejde o nič, čo by zásadne ovplyvnilo ponuku na trhu rezidenčných nehnuteľností,“ dopĺňa analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Na rozhodnutie prestavať kancelárske budovy na byty tlačí aj realita – zvýšené prevádzkové náklady prázdnych budov, ktoré nedokážu generovať príjem. „Vlastníci prázdnych kancelárskych budov sú tlačení prevádzkovými nákladmi na daných budovách vymyslieť, čo s nimi. Buď ich prenajmú, čo v súčasnej dobe vyššej neobsadenosti nie je ľahké, alebo zmenia účel využitia na rezidenčný, kde je istota predaja bytov veľmi vysoká,“ uvádza manažér vzťahov s investormi realitných fondov v 365.invest Tomáš Cár.
Zároveň treba dodať, že vlastníci by mali pred konečným rozhodnutím porovnať jednotlivé alternatívy. „Obidve možnosti by si mal vlastník dať na misku váh, porovnať v Exceli a až následne sa rozhodnúť pre jednu z možností,“ dodáva odborník.
Apollo ako signál
Prestavaný projekt Apollo Business Center II je príkladom. Výstavba sa začala v roku 2006 a išlo o pokračovanie projektu Apollo Business Centra I. Skupina HB Reavis stavila na ponuku služieb a moderné pracovné prostredie. Apollo II, ktoré dokončili v roku 2008, zahŕňalo škôlku, kaviarne, fitnescentrum aj zdravotné stredisko.
Komplex tvorí päť budov s prenajímateľnou plochou viac ako 47-tisíc štvorcových metrov. Jeho dominantou je blok E, ktorý je predmetom plánovanej prestavby. V dôsledku zmien na kancelárskom trhu spôsobených covidovou pandémiou a úspornými opatreniami nájomcov sa význam tohto priestoru postupne znižoval.
„Nemyslím si, že výstavba nových administratívnych budov a prestavba starších budov na byty sa vylučujú. Developeri sa budú venovať obom oblastiam v prípade, že si budú istí dopytom po nových kanceláriách respektíve bytoch v pôvodných administratívnych budovách,“ zdôrazňuje M. Búlik.
Zmena účelu nevyužitých kancelárií však nie vždy vychádza z preferencie, ale často z nutnosti. „Zmena nevyužitých kancelárií na byty je často skôr z núdze cnosť. Pre developerov je jednoduchšie stavať zbrusu nové projekty,“ konštatuje V. Kubrický.
Dôležité je, aby prestavba dávala ekonomický zmysel. Investovanie do takejto prerábky môže byť dosť finančne náročné. „To je zároveň hlavný predpoklad úspešnosti – že vyvolané investície sa vrátia cez predaj bytov,“ pripomína T. Cár. Upozorní, že pri tlaku na ceny surovín sa rekonverzie stanú výhodnejšou voľbou. „Do budúcna má tento druh konverzie ešte vyššiu šancu na úspech pri prípadných clách na oceľ a hliník, ktoré môžu výrazne predražiť výstavbu nových budov.“
Hypotéky a investície
Rekonverzie kancelárskych budov sú tiež reakciou na vývoj hypotekárneho trhu. Zníženie úrokových sadzieb, ktoré začalo v druhej polovici roka 2024, stimulovalo dopyt po bývaní a povzbudilo developerov. „Tí sa pri bytovej výstavbe spoliehajú na individuálnych kupujúcich a len v malej miere do ich biznis modelu vstupujú inštitucionálni investori, ktorí chcú odkúpiť a následne prenajímať celé budovy. Oživenie na hypotekárnom trhu je pre nich signálom, ktorý ich povzbudzuje k spusteniu nových projektov,“ hovorí M. Búlik.
Lacnejšie hypotéky majú význam aj pre rekonverzie. „Oživenie dopytu po bytoch prestavbám kancelárskych priestorov na byty nahrávajú. Musí však ísť o atraktívne lokality na bývanie s primeranou okolitou infraštruktúrou,“ dopĺňa V. Kubrický.
Prestavať alebo nové
Rozhodovanie medzi prestavbou a novou výstavbou závisí od množstva premenných. Náklady na stavebný materiál, vyššia daň z pridanej hodnoty, transakčná daň či náročné povoľovacie procesy výrazne predražujú nové projekty. Na druhej strane rekonverzie starších kancelárií často vyžadujú rozsiahle zásahy, vrátane sanácie technickej infraštruktúry a úprav nosných konštrukcií.
„Stavbári vám vždy povedia, že prestavba je náročnejšia ako nová stavba, pretože ste limitovaní konštrukciou a ďalšími detailmi. Ak však vidíme projekty prestavby, tak je zrejmé, že aj prestavby starších administratívnych budov na byty majú svoje ekonomické rácio,“ vysvetľuje M. Búlik.
Odborníci sa zhodujú, že prestavba musí vychádzať z reálneho potenciálu objektu. „Čo je pre developera výhodnejšie, je na diskusiu, nedá sa to paušalizovať. Vždy ide o konkrétny projekt, a o to, ako sa naň pozerá daný developer,“ hovorí V. Kubrický.
Tomáš Cár pripomína technické aspekty rekonverzie. Niektoré staršie kancelárske budovy majú výhodný technický layout, kde sa ľahko dajú vybudovať funkčné a efektívne byty. „Naopak, niektoré kancelárske budovy s dlhými chodbami alebo zlou svetelnosťou nevyhovujú rezidenčnému využitiu,“ upozorňuje.
Štát zatiaľ mlčí
Aj keď rekonverzie môžu prispieť k riešeniu nedostatku nájomného bývania, štát ich zatiaľ cielene nepodporuje. Vládne programy z minulého aj aktuálneho volebného obdobia nedokázali vytvoriť funkčný trh regulovaného nájomného bývania.
„Na Slovensku trh regulovaného nájomného bývania prakticky neexistuje, a nič na tom zatiaľ nezmenila ani vládna iniciatíva z minulého a súčasného volebného obdobia. Regulované nájomné bývanie má urobiť bývanie dostupným pre ľudí, ktorí dlhodobo pracujú v mestách a kvôli slabej dostupnosti hypoték si nevedia zaobstarať trvalé bývanie,“ tvrdí M. Búlik.
Prestavba kancelárskych budov na byty podľa V. Kubrického všetko nevyrieši, ale pri stimulácii štátom podporovaného nájomného bývania pomôcť môže. T. Cár súhlasí a dodáva, že rekonštrukcia priestorov na byty by mala byť rýchlejšia ako výstavba nových bytoviek. „Štát vie pomôcť najmä legislatívou, napríklad umožnením prenajímania aj nebytových priestorov na tieto účely.“
Napriek tomu ani jednoduchší povoľovací proces nemusí garantovať úspech. Prestavba kancelárií na byty sa ľahko predraží, najmä ak ide o zastaranú stavbu s rôznymi problémami. „Tŕň z päty preto nevytiahne ani jednoduchší povoľovací proces, ktorý k takejto konverzii patrí,“ uzatvára analytik Realitnej únie SR.
Na širšie rozšírenie tohto modelu by mohla pomôcť koordinácia medzi štátom, mestami a developermi. „Chýba flexibilnejší územný plán a spoločná debata medzi štátom, municipalitami a developermi. Spoločným strategickým cieľom by mal byť funkčný, ekologický a zmysluplný urbanizmus,“ upozorňuje T. Cár.
Ďalšie dôležité správy
