Roky 2022 a 2023 priniesli ochladenie na realitnom trhu. Prudký nárast úrokových sadzieb viedol k obmedzeniu dostupnosti financovania bývania, čo sa najviac dotklo mladých ľudí hľadajúcich svoje prvé bývanie. Prudké spomalenie výstavby a vysoké ceny nehnuteľností situáciu zhoršili. Tento trend sa však v roku 2025 láme. Hypotéky začínajú zlacňovať, čo podporuje dopyt, najmä u cenovo citlivých skupín obyvateľstva. Trh s bývaním tak zreteľne ožíva. Viacero analytikov sa zhoduje, že návrat mladých kupujúcich je jedným z najvýznamnejších faktorov, ktoré momentálne formujú nový cyklus realitného vývoja.
Hypotéky sú opäť dostupnejšie
Podľa štatistík Národnej banky Slovenska (NBS) sa priemerná hypotekárna sadzba v marci tohto roka znížila na 3,7 percenta. V cenníkoch niektorých bánk sa objavujú aj sadzby na úrovni 3,2 percenta. Ešte pred rokom sa priemerné sadzby pohybovali okolo 4,2 percenta, čo znamená pokles o celý percentuálny bod.
Lacnejšie hypotéky sa premietli do vyššej aktivity na trhu. Za prvé tri mesiace tohto roka banky poskytli nové úvery v celkovom objeme 1,3 miliardy eur, čo predstavuje medziročný nárast o 53 percent. Ide o nové hypotéky, bez započítania refinancovania, ktoré tiež rastie. No práve nové úvery majú vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach a tým aj na ich ceny.
Banky sa snažia prilákať klientov jednoduchším a rýchlejším procesom schvaľovania. Kombinácia nižších úrokov a vyššej dostupnosti financovania tak vytvára prostredie priaznivé pre nákup bývania, ktoré láka predovšetkým mladších ľudí.
Dopyt vedú mladí ľudia
Najvýraznejší nárast záujmu o kúpu nehnuteľnosti evidujú odborníci práve u klientov do 35 rokov. Ide o skupinu, ktorá je najcitlivejšia na výšku mesačnej splátky a celkovú cenu bývania. Po dlhšom období stagnácie sa mladí kupujúci vracajú na trh a hľadajú predovšetkým cenovo dostupnejšie nehnuteľnosti.
„Zvýšený záujem o kúpu nehnuteľnosti vidím najmä u mladých ľudí, ktorí si hľadajú svoje prvé bývanie. Zníženie úrokových sadzieb ich vracia naspäť do hry o získanie hypotekárneho úveru, ktorý bol pre nich doteraz častokrát nedosiahnuteľný,“ hovorí majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME Zuzana Klačanová.
Mladí záujemcovia preferujú najmä jedno- a dvojizbové byty či menšie rodinné domy, ktoré lepšie zodpovedajú ich finančným možnostiam. Na rozdiel od silnejších ekonomických skupín sa rozhodujú skôr pragmaticky a zvažujú dlhodobú udržateľnosť splátok.
Záujem o väčšie nehnuteľnosti je zatiaľ limitovaný. Realitní experti sa však zhodujú, že ak sa úroky stabilizujú a príjmy obyvateľstva porastú, záujem o väčšie byty a domy sa opäť zvýši. Tento posun by mohol nastať už v druhej polovici roka.
Výzvy brzdia ďalší rast
Napriek pozitívnemu vývoju má realitný trh pred sebou niekoľko výziev. Prvou z nich je negatívna demografia – počet obyvateľov v mladších vekových kategóriách klesá. Znamená to, že aj keď teraz vidíme zvýšený dopyt, ide do veľkej miery o odložený záujem z minulosti.
Druhou výzvou sú stále rastúce ceny nehnuteľností. Kým úroky klesajú, ceny bývania neustále rastú. NBS eviduje medziročný nárast priemernej ceny bytov o 11,4 percenta, pričom priemerná cena sa vyšplhala na historické maximum 3 041 eur za štvorcový meter.
Tento rast môže postupne naraziť na limity kúpyschopnosti. Zvlášť mladí ľudia, ktorí vstupujú na trh bez výrazných úspor, môžu opäť stratiť prístup k bývaniu. Predseda predstavenstva a CEO spoločnosti Finvia Holding Michal Kremnický upozorňuje, že v absolútnych číslach budú trh čoraz viac ovládať klienti vo veku 35 až 45 rokov.
Tí majú stabilnejšie príjmy, vyššiu bonitu a častejšie čerpajú hypotéku spolu s partnerom či partnerkou. Práve kombinácia vyššej bonity a dlhodobej prípravy na kúpu bývania môže túto skupinu v najbližších rokoch stabilne udržať na čele dopytu po nehnuteľnostiach.
Záujem o staršie byty
Jedným z trendov prvého kvartálu 2025 je výraznejší rast cien starších bytov v porovnaní s novostavbami. Kým novostavby zaznamenali medziročný nárast o 3,4 percenta, staršie byty zdraželi až o šesť percent.
Tento vývoj naznačuje zmenu správania kupujúcich. Dopyt sa presúva k dostupnejším nehnuteľnostiam, ktoré spĺňajú základné potreby, no zároveň ponúkajú priestor na individuálne úpravy. Pre mladých kupujúcich je navyše dôležité, že staršie byty sa často nachádzajú v stabilizovaných mestských častiach s lepšou infraštruktúrou.
Na túto situáciu vplýva tiež pokles úrokov, ktorý motivuje ľudí konať rýchlejšie. Mnohí kupujúci nechcú čakať na výstavbu nového projektu, preto siahajú po bytoch v sekundárnom trhu. Tento posun môže pomôcť spomaliť rast cien novostavieb, ktoré sa v posledných rokoch vzďaľovali od finančných možností priemernej domácnosti.
Ako upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, kľúčovú rolu hrá cenová dostupnosť. „Ukazuje sa, že ľudia preferujú cenovo dostupnejšie bývanie. Aj ten, kto si môže dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, volí preto radšej starší byt.“ Zároveň dodáva, že pokles úrokov bude zrejme pokračovať, no zásadný cenový prepad hypoték nie je pravdepodobný.
Výnimočne nízke sadzby môžu ponúknuť podľa neho len malé banky, ktoré sa snažia získať podiel na trhu. Očakávaný rast cien bude pokračovať, no tempo by sa mohlo spomaliť – trh je síce rozbehnutý, no priestor na ďalšie zdražovanie má svoje limity.
V tomto komplexnom prostredí je kľúčové sledovať nielen vývoj úrokov, ale aj správanie kupujúcich, schopnosť developerov reagovať na dopyt a zmeny v ponuke. Mladí aktuálne formujú realitný trh – no nie je isté, dokedy budú ťahúňom. Trh sa síce oživuje, no udržateľnosť tohto trendu bude závisieť od stability cien, dostupnosti úverov a dlhodobého demografického vývoja.
Ďalšie dôležité správy
