Po dlhých mesiacoch stagnácie a neistoty sa slovenské stavebníctvo začína pozvoľna zotavovať. Medziročný rast produkcie, sľubné štatistiky a nádeje vkladané do nového stavebného zákona signalizujú obrat, ktorý môže sektoru priniesť novú dynamiku. Napriek týmto pozitívnym trendom ale na trhu pretrvávajú zásadné problémy. Tým najvýraznejším je pomalé tempo bytovej výstavby, najmä v okolí Bratislavy, kde sa stále dokončuje menej bytov ako v predpandemických rokoch.
Návrat produkčného rastu
Rok 2025 sa pre stavebníctvo začal podľa odborníkov prekvapivo pozitívne. Produkcia rastie štvrtý mesiac po sebe, čo naznačuje možný koniec dlhého obdobia krízy a stagnácie. Kým v predchádzajúcich rokoch bol trh paralyzovaný vysokou infláciou, zvyšovaním nákladov a neistotou, teraz sa do sektora vracia mierny optimizmus.
Podľa údajov Štatistického úradu SR dosiahla stavebná produkcia vo februári 501 miliónov eur, čo predstavuje medziročný nárast o 3,4 percenta. Podľa marketingového manažéra spoločnosti Lomax Petra Přichystala časť tohto rastu je dôsledkom nižšej porovnávacej základne z predchádzajúcich rokov, keď stavebníctvo čelilo výraznému poklesu. Očakávania ďalšieho rastu živia signály o možnom ďalšom znižovaní úrokových sadzieb, ktoré by mohli povzbudiť trh s hypotékami.
Podľa predikcií Národnej banky Slovenska sa predpokladá, že inflácia by do konca roka mohla narásť o štyri percentá, no pri nepriaznivom vývoji hrozí, že presiahne aj desať percent. Napriek týmto rizikám sa začiatok kalendárneho roka niesol v znamení priaznivých očakávaní.
„Stavebné firmy s napätím očakávajú príchod letnej sezóny, ktorá by podľa prvých predikcií mohla naštartovať pozitívnu zmenu po rokoch útlmu. Je preto paradoxom, že so začiatkom kalendárneho roku začali zo všetkých strán konečne prichádzať pozitívne prognózy,” uvádza P. Přichystal.
Tieto pozitívne vyhliadky však zostávajú krehké. Domáca ekonomika rastie pomalým tempom a stavebný sektor je naďalej závislý od vývoja spotrebiteľského dopytu, ktorý ovplyvňujú najmä reálne mzdy, ceny hypoték a ochota domácností investovať do bývania. Kľúčovým predpokladom zotavenia preto zostáva stabilizácia makroekonomického prostredia.
Zablokované byty v Bratislave
Aj keď sa výstavba nových bytov zrýchlila, ich dokončovanie naďalej zaostáva. Kľúčovou slabinou ostáva hlavné mesto a jeho okolie, kde dopyt po bývaní vysoko prevyšuje ponuku. Podľa údajov sa v Bratislave a okolí dokončuje približne o štvrtinu menej bytov než pred pandémiou, čo je alarmujúci trend.
Domáce stavebníctvo pritom ťaží najmä z rastu výstavby bytov, ktorý sa zrýchlil z 12,9 na 15,4 percenta. Tento údaj sám osebe poukazuje na pozitívny vývoj, no bez výraznejšieho posunu vo fáze dokončovania rozostavaných projektov nebude mať dlhodobý dopad. Problém zostáva v logistických a administratívnych prekážkach, ktoré brzdia reálnu finalizáciu výstavby.
Rastúca popularita svojpomocnej výstavby ukazuje, že ľudia sa snažia nájsť obchádzku cez prekážky v oficiálnom systéme. Dôvodom je nielen vysoká cena, ale aj nedostupnosť materiálu a pomalé povoľovacie procesy. V niektorých prípadoch sa výstavba spomaľuje kvôli odporu verejnosti k novým projektom vo svojom susedstve. Tento jav je typický najmä pre mestské časti Bratislavy, kde je územný plán dlhodobo neaktuálny a nevyhovujúci.
„Na začiatku tohto roku sa stavebným firmám podarilo rozostavať tisíce bytov, problémom však zostáva ich dokončenie. Pokým sa tieto prekážky neodstránia, bude vlastné a dostupné bývanie pre viac a viac Slovákov stále nedosiahnuteľné,” komentuje P. Přichystal. Nedostatok nových bytových jednotiek pritom priamo zvyšuje tlak na ceny nehnuteľností, čo ďalej znižuje dostupnosť bývania.
Nový zákon v praxi
Zmeny v stavebnej legislatíve, ktoré nadobudli účinnosť 1. apríla 2025, môžu ovplyvniť tempo výstavby. Nový stavebný zákon sľubuje zrýchlenie a zjednodušenie povoľovacích procesov, ktoré boli roky terčom kritiky zo strany developerov aj samospráv. Ambíciou zákona je spojiť územné rozhodovanie a stavebné povolenie do jedného administratívneho úkonu, čím sa má celý proces výrazne zrýchliť.
Najväčšie očakávania smerujú k digitálnemu riadeniu procesov. Príklad z Česka však ukazuje, že prechod na nový systém môže byť bolestivý. Česká republika pri implementácii podobného zákona zaznamenala straty vo výške približne tridsať miliónov eur, spôsobené neefektívnou organizáciou a technickými problémami.
Na Slovensku sa zákon začína uplatňovať predovšetkým v metropolitných oblastiach, ako je Bratislava a Košice, kde boli stavebné úrady dlhodobo zahltené. „Problémy môžu nastať s uvedením digitalizovaného riadenia do praxe. Už prvé týždne od spustenia však naznačujú, že sa slovenskí zákonodarcovia z tohto neúspechu poučili a chyby svojich susedov neopakovali,” dodáva P. Přichystal.
Úspešná implementácia digitálneho stavebného konania by mohla odblokovať mnohé projekty, ktoré roky čakali na povolenie. Ak sa reformy osvedčia v praxi, mohlo by to motivovať ďalších investorov a zvýšiť ochotu bánk financovať nové rezidenčné aj komerčné projekty.
Riziká na horizonte
Hoci sú vyhliadky pozitívnejšie než v predchádzajúcich rokoch, na obzore zostáva viacero rizík. Najvýraznejším z nich je pretrvávajúca inflácia. Slovenská ekonomika pritom rastie len mierne. Oživenie stavebníctva je preto o to dôležitejšie, že predstavuje jeden z mála sektorov, ktorý by mohol prispieť k širšiemu hospodárskemu zotaveniu.
Ak by sa tempo výstavby podarilo výrazne zrýchliť, mohlo by to mať pozitívny vplyv aj na ďalšie odvetvia – od výroby materiálov až po finančné služby. „Slovensko ani zďaleka neponúkalo podmienky na dlhodobý trhový rast, ktoré súvisia práve s príliš komplikovanou administratívou. Zásadná zmena príde zrejme už v lete, keď sa môže naplno prejaviť potenciál v súvislosti s novým stavebným zákonom,” uzatvára P. Přichystal s tým, že o úspechu rozhodnú konkrétne výsledky v teréne – rýchlosť povoľovania, dostupnosť bytov, zníženie cien a schopnosť sektora reagovať na meniace sa podmienky.
