Štátom podporované nájomné bývanie sa postupne dostáva do praxe a mení dynamiku realitného trhu na Slovensku. Vláda Roberta Fica ho označuje za jednu zo svojich priorít a plánuje v spolupráci s investormi rozšíriť ponuku dostupných bytov. Hoci tento model pomáha riešiť nedostatok bývania, developeri upozorňujú na jeho možné negatívne dopady na súkromnú výstavbu.
Nová éra nájomného bývania
Prvé byty v systéme štátom podporovaného nájomného bývania boli odovzdané v projekte Ovocné Sady v Bratislave. Investorom je poisťovňa Kooperativa, ktorá odkúpila bytový dom a zapojila sa do spolupráce so štátom. V prvej fáze bolo odovzdaných približne 70 bytov, z ktorých viac ako 20 bude určených pre zamestnancov Univerzitnej nemocnice Bratislava (UNB).
„Investor podpísal so štátom dohodu, že bude súčasťou systému štátom podporovaného nájomného bývania. Spoločnosť, ktorá je vlastníkom týchto bytov, bude teraz spolupracovať s agentúrou, ktorá vedie register záujemcov a títo záujemcovia sa môžu prihlásiť a povedať, mám záujem o jednoizbových, dvojizbový alebo trojizbový byt, takéto byty sú tu,“ uviedol premiér Robert Fico.
Podľa vlády je cieľom zabezpečiť stabilné a dostupné bývanie pre široké spektrum obyvateľstva. Štát poskytuje na tento účel aj daňové zvýhodnenia, keďže na výstavbu a prevádzku takýchto bytov platí nižšia DPH vo výške päť percent.
„Systém štátom podporovaného nájomného bývania umožňuje, aby zamestnávateľ prispel zamestnancovi v prípade takéhoto nájomného bytu na bývanie príspevkom na nájomné, ktorý sa môže pohybovať momentálne vo výške štyri eurá na meter štvorcový, ale bude sa valorizovať,“ vysvetlil R. Fico.
Vplyv na súkromný development
Zavedenie systému štátom podporovaných nájomných bytov môže mať zásadný vplyv na súkromnú výstavbu bytov. Developeri upozorňujú, že zvýhodnené podmienky pre štátne byty môžu deformovať trh a vytvoriť nerovnováhu v sektore.
„Investičné stimuly, aké vidíme pri štátom podporovanom nájomnom bývaní, sú otázne a krivia trh. V Európe je zvýhodnenie takejto výstavby možné vtedy, ak ide o pomoc špecifickým sociálnym skupinám. Na Slovensku však neexistuje podmienka, ktorá by takéto bývanie jasne odlišovala od komerčného trhu,“ upozorňuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Preto môže dôjsť k situácii, že developeri budú svoje kapacity presúvať práve do výstavby nájomných bytov so zvýhodnenou DPH, namiesto bežnej komerčnej výstavby. To by mohlo obmedziť ponuku klasických novostavieb a paradoxne ešte viac zvýšiť ich ceny. Keďže developeri môžu na štátom podporovanom bývaní zarobiť viac vďaka nižšej DPH, je možné, že sa zamerajú na menšie objemy výstavby, ale s vyššou maržou. To však dostupnosť bývania nijako nezlepší.
Cenové očakávania a dopyt
Trh s nehnuteľnosťami stále čelí výzvam vyplývajúcim z vývoja cien a správania kupujúcich. V lete 2022 sa rast cien bytov zastavil a mnohí očakávali zásadný prepad podobný finančnej kríze spred dekády. V tomto období kupovali nehnuteľnosti najmä investori s hotovosťou, ktorí sa snažili ochrániť svoj kapitál pred infláciou.
Keď sa v lete 2024 ceny stabilizovali, dopyt sa začal obnovovať. „Dopyt po nových bytoch v roku 2024 výrazne podporilo aj očakávané zvýšenie DPH od roku 2025, ktoré mnohých presvedčilo ku kúpe ešte do konca minulého roka,“ vysvetľuje odborník.
Problémom však ostáva podľa M. Búlika klesajúca dostupnosť bývania. Aj keď úrokové sadzby hypoték od leta 2024 postupne klesajú, ceny bytov rastú rýchlejšie. „Náklady na výstavbu sú v celom regióne strednej Európy najvyššie. Dokonca aj v porovnaní s Rakúskom a Nemeckom sú náklady na zamestnanca na Slovensku vyššie, pričom čisté mzdy sú nižšie,“ upozorňuje.
Rodinné domy silnou alternatívou
V roku 2024 tvorili rodinné domy až 67 percent dokončených a 57 precent začatých bytov. Tento trend odráža dlhodobú preferenciu Slovákov a tiež vysoké ceny bytov v mestách. Slovensko je dlhodobo prevažne vidiecka krajina. „Aj keď je presun obyvateľstva do miest dlhodobý trend, postupuje len veľmi pomaly. Na druhej strane keď ceny bytov v mestách rastú, ľudia sa naopak presúvajú na vidiek, kde si za cenu bytu môžu postaviť dom,“ opisuje vývoj realitného trhu expert.
Prúd ľudí, ktorí mieria na vidiek, vidieť na výstavbe prímestských satelitov. Tento trend bol silný pred finančnou krízou, následne so zlacnením bytov a rastom reálnej mzdy sa ľudia začali silnejšie presúvať do miest, avšak kvôli pandémii a následnému raketovému rastu cien bytov v rokoch 2019-2021 sa opäť vrátil trend kúpy domov v prímestských satelitoch.
Súhlasí s tým aj projektový manažér Finportal pre reality Tomáš Tobolák, podľa ktorého ceny novostavieb v nových projektoch sú porovnateľné a dokonca v niektorých prípadoch už aj drahšie ako rodinné domy v okrajových častiach hlavného mesta. Spomínaný vývoj pretrváva už dlhšie, pričom významnú úlohu zohráva rozvoj dopravnej infraštruktúry, najmä výstavba diaľnic a rýchlostných ciest.
„Vďaka R7 sa región Dunajskej Stredy stal atraktívnym pre ľudí pracujúcich v Bratislave. Podobné trendy vidíme aj v iných regiónoch,“ dodáva Bulík s tým, že posledné roky sa oveľa viac sprístupnili dediny, z ktorých trvala predtým cesta do veľkých miest príliš dlho. Tento fenomén v satelitoch okolí finančne silných krajských miest výrazne posilňuje výstavbu rodinných domov voči kúpe bytov v mestách.
Výstavbu oživí vyšší dopyt
Dostupnosť bývania ovplyvňuje najmä vývoj reálnych miezd, úrokových sadzieb pri hypotékach a inflácie. Dôležitú úlohu zohrá podľa M. Búlika aj psychológia trhu. „Ak ľudia nebudú mať obavy z ekonomického vývoja, dopyt po bývaní sa zvýši a developeri začnú realizovať projekty, ktoré dnes držia v zásobe.“
Hoci štátne nájomné bývanie môže pomôcť riešiť niektoré problémy s dostupnosťou bývania na Slovensku, jeho dlhodobý efekt na trh ostáva neistý. Developeri budú pozorne sledovať, ako sa tento model osvedčí a aké budú jeho reálne dopady na súkromný sektor.
Ďalšie dôležité správy
