Bytová výstavba na Slovensku v roku 2024 výrazne spomalila. Počet dokončených bytov bol najnižší za posledných šesť rokov a rozbeh výstavby dosiahol 11-ročné minimum. Znižovanie počtu dokončených aj začatých bytov sa dotklo väčšiny krajov, pričom najvýraznejší útlm nastal v Bratislavskom kraji. Odborníci upozorňujú na rast cien stavebných materiálov, vysoké úrokové sadzby a neistotu na trhu.
Klesajúci počet dokončených bytov
V roku 2024 sa na Slovensku dokončilo viac ako 17,6 tisíca bytov, čo predstavuje medziročný pokles o takmer 16 percent. Tento výsledok je najhorší od roku 2017 a signalizuje dlhodobý útlm bytovej výstavby. V porovnaní s predpandemickým priemerom sú však tieto hodnoty stále relatívne stabilné.
Najväčší prepad zaznamenal Bratislavský kraj, kde sa počet dokončených bytov znížil o 24 percent oproti priemeru pred pandémiou. „Najväčšia koncentrácia výstavby je stále v okolí hlavného mesta, ale jej dynamika oslabila,“ uviedla hovorkyňa Štatistického úradu SR Jana Morháčová.
V poslednom štvrťroku 2024 sa dokončilo 4 900 bytov, čo je medziročný pokles o takmer 29 percent. Súčasne ide o 19 percent nižší počet, než bol priemer posledných štvrťrokov pred pandémiou. Aktuálne hodnoty sú najnižšie v porovnaní so štvrtými kvartálmi za posledných 13 rokov.
Naďalej dominovala výstavba rodinných domov, ktoré tvorili 67 percent všetkých dokončených bytov. Regionálne rozdiely však pretrvávajú – kým Košický kraj zaznamenal medziročný nárast dokončených bytov o 50 percent, v šiestich krajoch sa situácia zhoršila, pričom v piatich z nich bol pokles dvojciferný.
Rozbeh výstavby na minime
Počet začatých bytov v roku 2024 klesol na 15,3 tisíca, čo predstavuje medziročný pokles o 22 percent. Ide o najnižší počet za posledných 11 rokov. Tento trend sa prejavil v takmer všetkých regiónoch, pričom najvýraznejší útlm bol v Bratislavskom kraji, kde počet začatých bytov klesol o 70 percent oproti priemeru pred pandémiou.
V poslednom štvrťroku 2024 sa začalo stavať len 3 600 bytov, čo bolo o tretinu menej ako v rovnakom období pred rokom. V medziročnom porovnaní sa výstavba spomalila v siedmich z ôsmich krajov Slovenska. „Rozbeh výstavby výrazne spomalil v siedmich krajoch, najviac v Bratislavskom a Prešovskom,“ spresnila Jana Morháčová.
Z celkového počtu začatých bytov tvorili rodinné domy 57 percent, čo je mierne vyšší podiel ako v predchádzajúcom roku. Jediným krajom, kde sa výstavba zrýchlila, bol Žilinský kraj, kde počet začatých bytov vzrástol o 17 percent oproti predchádzajúcemu roku.
Regionálne rozdiely pretrvávajú
Hoci celková bytová výstavba na Slovensku klesla, niektoré kraje si udržali relatívne stabilný trend. Počet dokončených bytov oproti predpandemickému priemeru vzrástol najmä v Košickom, Prešovskom a Žilinskom kraji. Najvýraznejší pokles zaznamenali západné regióny – Bratislavský, Trnavský, Nitriansky a Trenčiansky kraj. Banskobystrický kraj taktiež evidoval pokles dokončených bytov pod úroveň pred pandémiou.
„V šiestich krajoch sa dostavba bytov medziročne prepadla dvojciferne. Bratislavský kraj, ktorý bol dlhodobo lídrom vo výstavbe, zaznamenal značný pokles,“ uviedla J. Morháčová s tým, že klesajú aj počty začatých bytov. V Bratislavskom kraji sa počet začatých bytov prepadol o 56 percent, čo je najnižšia úroveň za posledných 11 rokov.
Celkovo ku koncu roka 2024 bolo na Slovensku rozostavaných 77,2 tisíca bytových jednotiek, čo bolo o 2,7 percenta menej ako na konci roka 2023, no stále o 3,2 percenta viac ako v desaťročnom priemere.
Problémová dostupnosť bývania
Za poklesom bytovej výstavby stojí viacero faktorov. „Stavajú sa menšie developerské projekty, preto je dokončených bytov menej,“ vysvetľuje výkonný riaditeľa spoločnosti Finančný kompas Matej Dobiš. Hoci dopyt po bývaní rastie, jeho vývoj môže oslabiť vplyv konsolidačného balíka vlády. „Nehovoriac o tom, že jeho druhá várka klope na dvere,“ upozorňuje odborník.
Za málo dokončených bytov stoja najmä vyššie ceny za úvery, stagnujúce ceny nehnuteľností, drahšia pracovná sila a neistota v ekonomike. „Zmena preferencií prichádza do úvahy pri žiadateľoch s predstavou väčšej metráže, respektíve rodín opúšťajúcich skôr troj- či štvorizbové byty,“ dopĺňa M. Dobiš.
Výraznú úlohu zohrávajú aj prísne regulačné opatrenia, ktoré spomaľujú realizáciu nových developerských projektov. Náklady na výstavbu v Európe za posledný rok vzrástli o 8 až 12 percent, čo ovplyvňuje dostupnosť bývania aj investičné rozhodnutia developerov.
Oživenie trhu v dohľade
Výstavba mala vlani sťažený vývoj aj pre zhoršenú dostupnosť úverov pre kupujúcich. Tento rok sa ale situácia mení a očakáva sa pokles sadzieb. Tie sa môžu priblížiť k úrovni troch percent pri trojročných fixáciách. To môže zvýšiť podľa analytika 365.bank Tomáša Boháčeka dôveru developerov a podporiť nové projekty.
Na druhej strane, rast cien stavebných materiálov a vyššia DPH na nehnuteľnosti zvyšujú ceny bytov, čo obmedzuje dopyt kupujúcich. „Všeobecným pozitívom je nový stavebný zákon, ktorý však môže paradoxne výstavbu v tomto roku spomaliť,“ upozorňuje expert, podľa ktorého nové pravidlá budú platiť len pre projekty započaté po 1. apríli 2025. Keďže viacerí developeri čakajú na stabilizáciu legislatívneho prostredia, výraznejší nárast ponuky môže prísť až v roku 2026.
Novú bytovú výstavbu budú ťahať najmä krajské mestá, pričom väčší nárast sa očakáva vo východnej časti Slovenska, kde sú ceny dostupnejšie a motivácia developerov silnejšia. Dôležitým impulzom bude rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý by mohol v druhej polovici roka stimulovať stavebnú aktivitu.
Ďalšie dôležité správy
