Trh s nehnuteľnosťami najmä v hlavnom meste bude charakterizovať zvýšený dopyt po investičných bytoch na prenájom. Kombinácia rastúcich nájmov, znižovania úrokových sadzieb hypoték a pokles počtu novostavieb vytvára priaznivé podmienky pre tých, ktorí hľadajú stabilný spôsob zhodnotenia svojich úspor. Investícia do nehnuteľnosti sa tak opäť stáva atraktívnou alternatívou k iným formám investovania.
Ceny bytov ďalej rastú
V januári 2025 sa priemerná predajná cena za meter štvorcový na sekundárnom rezidenčnom trhu v Bratislave vyšplhala na 4 048 eur za meter štvorcový, čo znamená medziročný nárast o takmer desať percent, teda 341 eur. Podľa dát realitnej kancelárie Herrys je zdražovanie odrazom rastúceho dopytu, pričom ceny rástli vo všetkých mestských častiach.
Najväčší medziročný nárast zaznamenali Bratislava I, kde ceny vzrástli o 9,1 percenta (424 eur), a Bratislava III, kde stúpli o 10,6 percenta (376 eur). Ponuka nehnuteľností na predaj pritom klesá. V porovnaní s júlom 2024 sa znížila o 23 percent, čo predstavuje pokles o 770 bytov.
V súčasnosti tvoria novostavby na sekundárnom trhu približne 35 až 40 percent z celkovej ponuky. V januári 2025 bolo na trhu dostupných 3 226 bytov. Priemerné cenové rozpätie za meter štvorcový sa pohybovalo od 3 594 eur za meter štvorcový v Petržalke po 5 063 eur za meter štvorcový v bratislavskom Starom Meste.
Predaj bytov dosiahol rekord
Záver minulého roka priniesol vysoký dopyt po bytoch. V poslednom kvartáli minulého roka sa predalo o 260 percent viac bytov ako v rovnakom období roku 2023, čo predstavuje najväčší medziročný nárast v histórii. Za rok 2024 sa predalo o 100 percent viac bytov ako v predchádzajúcom roku.
Intenzívne marketingové a predajné kampane developerov prilákali viac kupujúcich, pričom mnohí sa rozhodli kúpiť byt pred koncom roka. K zvýšenému dopytu prispela obava z plánovaného zvyšovania DPH. Okrem toho neistota ohľadom budúceho rastu cien podnietila rýchlejšie rozhodovanie kupujúcich.
Dopyt sa počas roka menil aj v závislosti od typu bytov. Najväčší nárast zaznamenali jednoizbové a 1,5-izbové byty, ktorých predaj rástol na úkor väčších dvojizbových bytov. Na trh bolo uvedených 705 nových bytov v rámci 13 nových projektov. Priemerná cena nových bytov v poslednom kvartáli 2024 dosiahla 4 262 eur za meter štvorcový bez DPH, čo je medziročný nárast o 5,57 percenta.
Najvýraznejší nárast dopytu bol v dvoch cenových kategóriách. Predaj bytov s cenou do 4-tisíc eur za meter štvorcový bez DPH sa medziročne zvýšil o 90 percent, zatiaľ čo v kategórii bytov s cenou nad 5-tisíc eur za meter štvorcový bez DPH bol nárast ešte výraznejší, dosiahol 149 percent.
Prenájom je ešte atraktívny
Ponuka bytov na prenájom dosiahla najvyššiu úroveň za posledný rok a pol. K 2. februáru 2025 bolo v Bratislave k dispozícii 2 075 nájomných bytov. Ceny prenájmov rástli vo všetkých kategóriách.
Najvýraznejší nárast bol pri dvojizbových bytoch, kde sa cena zvýšila o 15 percent na 844 eur mesačne bez energií. Trojizbové byty zdraželi o sedem percent na 1 219 eur mesačne, zatiaľ čo štvorizbové byty zdraželi o 11 percent na 1 930 eur mesačne bez energií.
„Rast cien nehnuteľností má priamy negatívny vplyv na dostupnosť vlastného bývania. Pri raste cien, ktorý prevyšuje rast miezd, sa čoraz viac ľudí ocitá v situácii, keď je pre nich ťažké našetriť kapitál a získať hypotéku,“ uviedol analytik 365.bank Tomáš Boháček. Aktuálne, keď sú ceny bytov vysoké a úroky hypoték stále vysoké, sa mesačné splátky hypoték často presahujú ceny nájmov porovnateľných bytov.
Tento jav zvýrazňuje nedostupnosť vlastného bývania, ktorá núti mnohých voliť prenájom ako kúpu. Krátkodobo je prenájom finančne výhodnejšou alternatívou, no z dlhodobého hľadiska kúpa nehnuteľnosti stále predstavuje stabilnú investíciu a formu budovania majetku. Napokon sa situácia vyvíja práve smerom k posilneniu pozície kupujúcich, Môže za to práve rast cien nájmov.
Zmeny v prospech kupujúcich
Kým vlani pre nárast úrokov a prísnejšie regulácie zo strany NBS sa mnoho potenciálnych kupujúcich nekvalifikovalo na výšku kúpnych cien, v tomto roku sa situácia podľa odborníkov zmení. To môže viesť k zníženiu tempa rastu nájomného, ktorý je ešte oproti splátke hypotéky a nákladom za vlastné bývanie výhodnejší.
„Práve rýchlosť pri získavaní dostupného bývania bude v určitých lokalitách rozhodujúca. Pri znížení úrokov sa k nehnuteľnosti dostane viac ľudí, ktorí hľadajú nehnuteľnosť na bývanie, ale aj tí, čo hľadajú investičnú nehnuteľnosť na prenájom,“ vysvetľuje projektový manažér Finportal pre reality Tomáš Tobolák s tým ale, že kúpa bude vždy náročnejšia z hľadiska potreby vynaloženia vlastných zdrojov vo väčšej výške ako pri prenájme, kde skladajú depozit vo výške jedno- až dvojmesačného nájomného dopredu.
Rast cien nehnuteľností
Klient financujúci vlastnú nehnuteľnosť musí zaplatiť 20 percent z hodnoty či kúpnej ceny, a teda nárast cien zvyšuje okrem výšky hypotéky aj týchto 20 percent. Zároveň sa zdražovali katastrálne poplatky či poplatky za poskytnutie úveru zo strany bánk, čo vstupuje do celkovej ceny obchodu.
„Rozdiel je potrebné vnímať nielen ako cenu hypotéky verzus prenájom. Celkové náklady spojené s vlastným bývaním, ako cena hypotéky, energie, nájom, poistenie nehnuteľnosti, ktoré pri hypotéke musíte mať, môžu byť od prenájmu vyššie minimálne o 150 eur za mesiac,“ zdôrazňuje T. Tobolák.
Na druhej strane prinášajú zmenu čoraz lacnejšie úvery. Preto treba vnímať, že pri raste nájmu do akej miery sa zníži rozdiel medzi vlastníctvom a prenájmom. Na Slovensku totiž existuje stále silná túžba ľudí po vlastnom bývaní, a teda pri nižšom rozdiele bude podľa odborníka jasnou voľbou kúpa nehnuteľnosti.
Ďalšie dôležité správy
