Zdražovanie nájomného bývania vo veľkých mestách, najmä v Bratislave, je dôsledkom kombinácie viacerých faktorov na strane ponuky a dopytu. Kľúčovým problémom je nedostatok bytov, keďže výstavba zaostáva za rastúcim záujmom. Zároveň dopyt po prenájmoch posilňuje ekonomický rast, migrácia za prácou a štúdiom, ako aj drahé úvery.
Tlak dopytu na ceny
Študentská populácia v Bratislave generuje stabilný dopyt po nájomnom bývaní. V roku 2024 sa tento trend prehĺbil pre drahé hypotéky, ktoré pre mnohých záujemcov o vlastné bývanie urobili kúpu nehnuteľnosti nedostupnou. Tento faktor v kombinácii s infláciou a rastom životných nákladov vyvolal podľa analytika 365.bank Tomáša Boháčeka silný tlak na ceny prenájmov.
„Zdražovanie hypoték má silný dopad na dopyt po nájomných bytoch. S rastúcimi úrokovými sadzbami sa mesačné splátky stávajú pre mnohých, najmä pre mladé rodiny a jednotlivcov s priemernými príjmami, neúnosne vysokými,“ vysvetľuje odborník s tým, že prenájom sa stáva výhodnejšou alternatívou.
Môžu za to i iné faktory. Ponúka nižšie počiatočné náklady, predvídateľnejšie mesačné výdavky, väčšiu flexibilitu a pre mnohých sa stáva jedinou formou bývania. Dôsledkom presunu dopytu na trh s prenájmami je tlak na rast cien nájmov a znižovanie dostupnosti voľných bytov na prenájom. Svedčia o tom tiež štatistiky.
Ceny prenájmov rastú naprieč všetkými krajskými mestami. Najvýraznejší medziročný rast cien trojizbových bytov nastal v Bratislave, Žiline, Košiciach a Nitre, kde dosiahol od 12,14 percenta do 16,48 percenta. Jedinou výnimkou bol Prešov, kde ceny klesli o 1,5 percenta.
Dvojizbové byty zdraželi vo všetkých krajských mestách. V Bratislave ceny stúpli o 11,4 percenta, v Banskej Bystrici o 10,6 percenta. Najmiernejší nárast zaznamenala Žilina, kde ceny stúpli o jedno percento. Bratislava je pritom špecifická extrémnym dopytom po nájmoch.
Priemerná cena trojizbového bytu v hlavnom meste vo štvrtom štvrťroku 2024 dosiahla 1 032 eur, dvojizbový byt sa prenajímal v priemere za 747 eur. Podľa analytikov dosiahlo priemerné nájomné vrátane energií v Bratislave 17,02 eura za štvorcový meter, čo je medziročný nárast o deväť percent.
Hypotéky verzus prenájom
Drahé hypotéky nútia ľudí do prenájmov aj podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického. Dvojizbový byt v bratislavskej Petržalke stál na konci roka 2024 priemerne 202-tisíc eur. Záujemca by potreboval aspoň 40-tisíc eur vlastných zdrojov, pričom banka by mu poskytla maximálne 161-tisíc eur. Pri úrokovej sadzbe štyri percentá mesačná splátka hypotéky vychádza na 769 eur. To je viac než priemerný nájom v Bratislave.
V roku 2021 bola situácia odlišná. Úver vo výške 161-tisíc eur sa dal získať s úrokovou sadzbou 0,9 percenta, pričom mesačná splátka hypotéky by bola len 510 eur. V tom čase sa prenájmy dvojizbových bytov v Petržalke pohybovali okolo 630 eur mesačne vrátane energií. Situácia sa ale obrátila a prenájom sa stal dostupnejšou možnosťou než kúpa bytu.
K napätiu na trhu prispieva nedostatok verejných nájomných bytov a rekonštrukcia študentských internátov. Podľa odborníkov sa ceny nájomného budú zvyšovať naďalej, keďže vysoké úroky na hypotékach držia ľudí mimo trhu s vlastným bývaním.
„Hlavný problém, ktorým je nedostatočná ponuka bývania, pretrváva. Zníženie sadzieb síce môže oživiť dopyt po kúpe, ale ak ponuka nových bytov nebude dostatočná, tlak na rast cien, vrátane prenájmov, sa obnoví, hoci miernejším tempom. Navyše, časť dopytu po prenájmoch je štrukturálna a nie je priamo závislá od úrokov, ako napríklad dopyt generovaný študentmi a migráciou za prácou,“ dodáva expert.
Na Slovensku chýba približne 200-tisíc bytov. V časoch nízkych úrokov tento fakt spôsoboval prudký rast cien bytov, avšak hypotéky boli cenovo dostupné. „Rastom úrokov sa dopyt prudko prepadol. Dostupnosť bývania sa zhoršila a stúpol záujem o prenájom bývania,“ tvrdí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Pomôcť by mohlo štátom podporované nájomné bývanie, ale to je na začiatku s nejasnými pravidlami, ktoré prinesú lacnejšie bývanie len v prípade plného príspevku zamestnávateľa. Očakávať veľký záujem firiem o dofinancovanie bývania pre svojich zamestnancov je ale iluzórne.
Vplyv väčších miest
V menších mestách sú nájmy síce lacnejšie ako vo veľkých, no chýbajú tam pracovné príležitosti a univerzity. Práve to je dôvod, prečo ľudia prichádzajú do veľkých miest, kde síce zaplatia za bývanie viac, ale získajú širšie možnosti. V. Kubrický vidí dôvod v raste dopytu a cien prenájmov aj v drahých hypotékach. Dynamiku zdražovania nájmov podporilo tiež zvyšovanie príjmov obyvateľstva.
„Ak je nájom lacnejší ako splátka hypotéky, ľudia rezignujú na vlastné bývanie,“ zdôrazňuje analytik s tým, že pri vyšších úrokoch sa veľa ľudí na hypotéku v banke ani nekvalifikuje. Keďže v roku 2025 nebude pokles úrokov dramatický, neočakáva úverový boom a hromadný odlev ľudí z nájmov. Najmä keď rast cien bytov mnohých záujemcov o vlastné bývanie demotivuje. „Kto si chce dnes kúpiť byt, ťahá za kratší koniec,“ upozorňuje V. Kubrický.
Pre mnoho ľudí je nájom bývania jedinou možnosťou, ako sa dostať k bývaniu. Aj keď vláda udržuje podľa M. Búlika ceny energií pre domácnosti na dotovaných úrovniach, všetky ostatné náklady okolo bývania výrazne rastú. Môže za to inflácia, vyššia DPH a očakávaná nová transakčná daň.
„Na raste nákladov na prevádzku bytov sa podieľajú vyššie ceny materiálov a cien práce, čo sa odzrkadľuje na raste zálohových platieb. Tie majitelia prenášajú do cien nájmov. A keďže na trhu je stále nedostatok bývania, ľudia nemajú inú možnosť ako rast ceny akceptovať,“ vysvetľuje.
Pomôcť by mohli lacnejšie úvery, ale je otázne, do akej miery budú úroky nižšie. Priemerná úroková sadzba hypoték s trojročnou fixáciou klesla od leta 2024 približne o 0,5 percenta a dostala sa na štyri percent, presnejšie 4,02 percenta v decembri 2024. Ďalší pokles úrokov je podľa M. Búlika otázny. Nevylučuje, že úročenie nových hypoték bude stagnovať na úrovni okolo štyroch percent. „Na druhej strane záujem o hypotéky od leta 2024 zvyšuje. Preto tlak na rast cien nájmov sa zmierni. Napriek tomu ceny nájmov budú rásť, aj keď menším tempom ako vlani,“ uzatvára M. Búlik.
Ďalšie dôležité správy
