Slovenské mestá Košice, Banská Bystrica a Bratislava sa ocitli v sedmičke európskych miest s najhoršou dostupnosťou bývania. Podľa najnovšieho vydania publikácie Property Index si obyvatelia musia našetriť desiatky hrubých ročných miezd na nový byt. Najdrahšie byty sa nachádzajú v Luxembursku, zatiaľ čo najlacnejšie v Turecku. Rast cien nehnuteľností a vysoké nájomné vytvárajú napätú situáciu aj v stredoeurópskom kontexte.
Nedostupné bývanie
Košice, Banská Bystrica a Bratislava patria k európskym mestám, kde je najnáročnejšie nadobudnúť vlastný byt. Na kúpu bytu s rozlohou 70 meter štvorcových musia Košičania odložiť viac ako 170 hrubých ročných miezd, Bratislavčania 148 a Banskobystričania 128. V porovnaní s inými európskymi mestami ide o extrémne vysoké čísla, ktoré výrazne presahujú priemerné možnosti obyvateľov.
Naopak, najdostupnejšie bývanie zaznamenali obyvatelia talianskeho Turína a dánskeho Odense, kde je potrebných menej ako päť hrubých ročných miezd. Amsterdam sa stal mestom s najťažšou dostupnosťou – 15,4 ročných miezd je nutných na nový byt. Druhé miesto obsadili Atény (15,3), tretie Praha (15) a Brno (14).
„Slovensko a Česko opäť patria medzi krajiny s najhoršou možnosťou získať vlastné bývanie, pričom rozdiel medzi rastom miezd a infláciou cien nehnuteľností sa prehlbuje, keďže mzdy nedokážu držať krok s rastúcimi nákladmi na bývanie,“ hovorí Miroslav Linhart, partner Deloitte Česká republika a líder tímu poradenstva v oblasti nehnuteľností a stavebníctva v Deloitte Central Europe.
Celý rebríček publikácie Property Index obsahuje takmer 40 miest z viac ako desiatok európskych krajín, vrátane Londýna, Milána, Kodane a ďalších významných metropol. Slovenské mestá sa nachádzajú na popredných priečkach, čo signalizuje, že dostupnosť bývania je pre obyvateľov vážnym problémom, ktorý neustále rastie.
Ceny nových bytov
Najvyššie ceny za meter štvorcový nových bytov sa objavili v Luxembursku – 8 760 eur za meter štvorcový, na druhom mieste je Izrael – 6 131 eur za meter štvorcový. Cenu päť tisíc eur za meter štvorcový presiahli aj Spojené kráľovstvo, Rakúsko, Portugalsko a Česká republika. Naopak, najnižšie ceny boli v Turecku – 949 eur za meter štvorcový, Bosna a Hercegovina – 1 482 eur za meter štvorcový, Albánsko – 1 620 eur za meter štvorcový a Rumunsko – 1 676 eur za meter štvorcový.
Slovenské mestá sa nachádzajú v strede rebríčka s Bratislavou – 3 909 eur za meter štvorcový, Košicami – 3 400 eur za meter štvorcový a Banskou Bystricou – 2 973 eur za meter štvorcový. Tento medziročný nárast o 4,7 percenta ukazuje stály rast cien nehnuteľností, ktorý je významný pre stredoeurópsky trh.
Hlavné mesto Izraela Tel Aviv sa stal najdrahším mestom 2024 s cenou 13 970 eur za meter štvorcový, pričom hranicu 10-tisíc eur za meter štvorcový prekročili aj Luxembursko, Mníchov a Paríž. Na opačnom konci sa nachádza Ankara, kde meter štvorcový stojí len 905 eur za meter štvorcový, jediná metropola spomedzi 75 analyzovaných miest s cenou pod tisíc eur.
„Napriek rastúcim cenám sa minulý rok v Bratislave predalo vyše 1 600 nových bytov, čo predstavuje dvojnásobný nárast v porovnaní s rokom 2023. Na predaje mohlo mať vplyv aj plánované zvýšenie sadzby DPH na 23 percent v roku 2025, čo mohlo v spotrebiteľoch vyvolať snahu nakupovať nehnuteľnosti lacnejšie,“ vysvetľuje Dagmar Yoder, partnerka a advokátka, Deloitte Legal.
Medziročné porovnanie cien ukazuje, že Slovensko sa pohybuje v strede európskeho rebríčka, čo môže čiastočne vysvetliť stabilný záujem o nové byty, najmä pri očakávanom dopade úrokových sadzieb.
Nájomné porovnanie
Najvyššie priemerné mesačné nájomné bolo v Luxembursku – 43,40 eura za meter štvorcový, čím významne predbehlo aj Paríž a Dublin s nájmom nad 30 eur za meter štvorcový. Najnižšie ceny nájomného do šesť eur za meter štvorcový zaznamenali mestá Drač, Vlora (Albánsko), Ankara (Turecko) a Plovdiv (Bulharsko). Bratislava sa nachádza približne v strede rebríčka s 15,40 eura za meter štvorcový.
Porovnanie hlavných miest susediacich krajín ukazuje, že vyššie nájomné je v Prahe a Varšave, zatiaľ čo Budapešť a Viedeň sú lacnejšie. Tento rozdiel reflektuje nielen ekonomickú situáciu, ale aj trhovú štruktúru nájmu a dostupnosť nehnuteľností.
Vývoj nájomného a kúpnej ceny bytov úzko súvisí s infláciou, rastom miezd a investičnými plánmi developerov. Tieto faktory spôsobujú výrazné rozdiely medzi jednotlivými európskymi mestami a ovplyvňujú rozhodnutia kupujúcich aj investorov.
Očakávania a prognózy
Ekonomickí analytici predpokladajú, že ceny nehnuteľností na Slovensku budú pokračovať v raste do konca roku 2025, hoci sa tempo spomaluje. Jedným z kľúčových faktorov je očakávaný pokles úrokových sadzieb pri hypotékach, ktorý môže zvýšiť kúpyschopnosť obyvateľov. Očakáva sa, že úroky sa budú pohybovať okolo troch percent, čo by mohlo umožniť väčšiemu počtu ľudí financovať vlastné bývanie.
Avšak aj pri nižších úrokoch sa predpokladá, že zdražovanie bytov vo veľkých mestách môže vyrovnať akýkoľvek finančný prínos nižších splátok hypoték. Potenciálne zisky kupujúcich z nižších úrokov môžu byť úplne vymazané rastom cien nehnuteľností, čo udrží dostupnosť bývania na náročnej úrovni.
Čo sa týka nájomného, odborníci nepredpokladajú v tomto roku už výrazný rast cien, ale predpokladajú skôr stabilizáciu. K zdražovaniu môže prísť najmä v mestách, kde prídu nové investície a teda aj nové pracovné možnosti a za predpokladu, že dopyt prevýši ponuku na trhu nájomného bývania.
Do roku 2026 odborníci predpovedajú, že situácia bude stále citlivá na medzinárodné faktory, ako sú ekonomické fluktuácie, geopolitické napätie a migrácia. Stabilita úrokových sadzieb, koordinovaná politika regulácie nájmu a podpora dostupného bývania budú rozhodujúce pre udržanie rovnováhy na trhu. Trh s nehnuteľnosťami tak zostáva dynamický a citlivý na kombináciu domácej a medzinárodnej ekonomickej politiky, čo bude formovať stratégiu kupujúcich aj developerov.
Ďalšie dôležité správy
