Kto sa kedysi spoliehal na kúpu bytu ako formu dlhodobého zhodnotenia, čelí bariére vysokých cien a prísnych podmienok financovania. Možnosť získať pasívny príjem prostredníctvom prenájmu je tak pre väčšinu obyvateľov čoraz menej dostupná. Do hry ale vstupujú alternatívne spôsoby investovania, ktoré otvárajú realitný trh aj pre drobných investorov.
Nedostupné investičné byty
Ten, kto uvažuje o kúpe bytu na prenájom, potrebuje značný objem úspor alebo schopnosť získať výhodné financovanie cez banku. Ceny nehnuteľností sa však zvýšujú a na kúpu je neraz potrebných 200- až 300-tisíc eur. Pre väčšinu domácností ide o nedosiahnuteľnú sumu.
„Nepotrebujete mať na účte 200-tisíc eur, aby ste ťažili z rastu cien nehnuteľností a dostávali podiel z vysokých nájmov,“ vysvetľuje investičný analytik FinGO.sk Jakub Nagy s tým, že existujú aj iné možnosti ako len kúpa bytu. Navyše upozorní, že správa bytu nie je pasívna. Majiteľ musí riešiť hľadanie a komunikáciu s nájomníkmi, zabezpečiť údržbu, opravy, poplatky spojené s prevádzkou a daňové povinnosti.
„Kúpa investičného bytu si vyžaduje dostupné finančné prostriedky a viaže investora na konkrétnu lokalitu a nehnuteľnosť,“ zdôrazňuje riaditeľka realitnej platformy FinGO reCloud Róberta Mecková.
Mnohí ľudia spočiatku podceňujú náklady a nároky spojené so správou nehnuteľnosti. Často až neskôr si uvedomia, že ide skôr o malý podnik plný povinností než o jednoduchý pasívny príjem. Takáto skúsenosť býva sklamaním, najmä pre tých, ktorí očakávali bezpracné výnosy.
Výber menšieho investora
Alternatívou k vlastnej kúpe bytu sú produkty umožňujúce vstup na realitný trh s nižšími nákladmi. Rast cien a vysoké nájomné priťahujú pozornosť menších investorov. „Mnohí ľudia si uvedomujú, že rast cien nehnuteľností ponúka skvelú príležitosť na zhodnotenie ich prostriedkov, a preto hľadajú jednoduché a finančne dostupné spôsoby, ako investovať do realitného trhu. Medzi najčastejšie využívané formy patria realitné fondy, REIT-y a crowdfundigové projekty,“ opisuje J. Nagy.
Burzovo obchodované REIT-y, čiže Real Estate Investment Trusts, sú akciové spoločnosti, ktoré vlastnia a prenajímajú nehnuteľnosti, pričom ich akcie sa obchodujú na burze. Umožňujú prístup k realitným trhom v zahraničí, predovšetkým v USA a západnej Európe. Investovať do nich možno tiež prostredníctvom ETF fondov, ktoré znižujú riziko diverzifikáciou. Nevýhodou je, že pri prepade akciových trhov môžu ich hodnoty výrazne klesnúť.
Crowdfundingové projekty developerských firiem umožňujú drobným investorom spolupodieľať sa na financovaní výstavby nehnuteľností. Po dokončení projektu investori získavajú vopred stanovený výnos alebo podiel na zisku. Výhodou je možnosť vybrať si konkrétny projekt, no slabinou je viazanosť peňazí počas výstavby a nižšia ochrana v prípade komplikácií.
Najstabilnejším riešením pre menších investorov sú realitné fondy. Tie priamo vlastnia a prenajímajú nehnuteľnosti, ako sú kancelárske budovy, logistické sklady či obchodné centrá. Generujú príjem z dlhodobých nájomných zmlúv, čím vytvárajú stabilný tok výnosov. Investor sa týmto spôsobom nepriamo podieľa na výnosoch z prenájmu, ale aj na raste hodnoty samotných aktív vo fonde.
Prednosti realitných fondov
Pre drobných investorov, ktorí nemajú k dispozícii stovky tisíc eur na kúpu bytu a zároveň sa nechcú zaoberať starosťami spojenými so správou nehnuteľnosti, sú realitné fondy praktickou alternatívou. V porovnaní s REIT-mi vykazujú nižšiu volatilitu, keďže hodnota podielov sa výrazne nemení zo dňa na deň a nie je ovplyvnená výkyvmi na finančných trhoch.
Oproti crowdfundingovým projektom ponúkajú vyššiu mieru diverzifikácie, podliehajú dohľadu regulátora a sú zabezpečené. Počiatočná investícia môže byť nízka, proces investovania je jednoduchý a výnosy sú spravidla stabilné.
Výhodou je ich dostupnosť. Investovať možno už od niekoľkých desiatok eur mesačne, čo umožňuje zapojiť sa aj ľuďom s obmedzeným rozpočtom. Fondy prinášajú tiež diverzifikáciu rizika, pretože vlastnia viacero nehnuteľností v rôznych lokalitách a segmentoch.
Výnosy patria medzi ďalšie plusy. Výkonnosť najväčších slovenských realitných fondov sa pohybuje v rozmedzí od troch do šiestich percent ročne. Takéto zhodnotenie je stabilnejšie ako pri akciách, pričom v čase vyššej inflácie môže predstavovať bezpečnú ochranu reálnej hodnoty investície.
Investor nemá povinnosti spojené so správou nehnuteľnosti. Nemusí sa starať o údržbu, hľadať nájomníkov ani riešiť právne alebo daňové otázky. „Realitné fondy sú ideálnym doplnkom konzervatívneho investičného portfólia. Nechcú porážať akcie, ale poskytujú stabilný výnos, ktorý často prekonáva infláciu,“ dodáva J. Nagy.
Riziká a nevýhody
Ako pri každej investícii, aj pri realitných fondoch existujú nevýhody. Jedným z rizík je nízka likvidita. Výber vložených prostriedkov môže trvať niekoľko dní až týždňov, čo môže byť problém v prípade, že investor potrebuje peniaze okamžite.
Výnosy navyše nie sú garantované. Ich výška závisí od ekonomického vývoja, od úrovne úrokových sadzieb a od dopytu po prenájmoch. V čase hospodárskeho útlmu môžu byť výnosy nižšie a hodnota podielov môže krátkodobo klesnúť.
Tieto fondy nie sú vždy najlepšou voľbou pre dlhodobé ciele, ako je sporenie na dôchodok alebo pre deti. V takých prípadoch môžu byť vhodnejšie dynamickejšie investície, napríklad akciové fondy, ktoré síce nesú vyššie riziko, ale ponúkajú aj vyšší potenciál výnosu.
„Napriek tomu, že realitné fondy sú stabilné, investor nemá garantovanú žiadnu výšku zhodnotenia. Hodnota podielu môže dočasne klesnúť, najmä ak sa zvýšia úrokové sadzby alebo dôjde k poklesu cien nehnuteľností,“ upozorňuje odborník.
Budúcnosť a porovnanie
Trh realitných fondov bude v nasledujúcich rokoch rásť. Nízka vstupná bariéra a jednoduchý proces investovania sú lákadlom pre čoraz širšiu skupinu obyvateľov. Očakáva sa, že ich popularita porastie najmä medzi tými, ktorí hľadajú ochranu pred infláciou a nechcú podstupovať riziko spojené s akciami či kryptomenami.
Komerčné nehnuteľnosti zostávajú alternatívou pre väčších investorov. Administratívne budovy poskytujú stabilitu prostredníctvom dlhodobých kontraktov, logistické parky čerpajú z trendu e-commerce a obchodné centrá sa dokážu adaptovať na meniace sa nákupné správanie. Každý segment má vlastné výhody a prináša odlišné riziká.
Výhodou komerčných nehnuteľností je dlhodobosť nájomných zmlúv, často od piatich do desiatich rokov, čo poskytuje stabilitu výnosov. Nevýhodou je vysoká kapitálová náročnosť a potreba aktívnej správy. Preto sú dostupné najmä pre inštitucionálnych investorov alebo cez špecializované fondy.
Výnosnosť logistických parkov a skladov sa pohybuje stabilne na úrovni štyroch až šiestich percent ročne. Prémiové kancelárske budovy v Bratislave môžu priniesť výnosy presahujúce sedem percent. Obchodné centrá sa zvyčajne pohybujú v intervale medzi piatimi a siedmimi percentami v závislosti od lokality a atraktivity nájomníkov.
V porovnaní s realitnými fondmi sú tieto investície menej dostupné a viazané na vyšší kapitál, no prinášajú väčšie zhodnotenie. Realitné fondy naopak ponúkajú nižšie, ale stabilnejšie výnosy, pričom od investora nevyžadujú žiadne povinnosti.
Ďalšie dôležité správy
