Prvá polovica roka 2025 priniesla na slovenskom trhu s komerčnými nehnuteľnosťami veľký investičný výkon a rastúci záujem o retailové a logistické aktíva. Stabilné výnosy a viacero veľkých transakcií viedli k pozitívnym očakávaniam, no na druhej strane sa do rozhodovania investorov premieta geopolitická neistota a zvýšená opatrnosť.
Najväčšiu dynamiku si udržali priemyselné a retailové nehnuteľnosti, zatiaľ čo kancelársky sektor čelí nízkemu prírastku nových priestorov a spomaleniu prenájmov. Vývoj na trhu tak balansuje medzi atraktívnymi investičnými príležitosťami a rizikami, ktoré môžu ovplyvniť celoročný výsledok.
Investičný trh opatrný
Investície do komerčných nehnuteľností dosiahli v prvom polroku 2025 objem 406 miliónov eur. Viac než polovica pripadla na prvý kvartál, ktorý bol rekordný a sám o sebe predstavoval takmer 300 miliónov eur. Dominantné zostali podľa odborníkov spoločnosti Colliers retailové a logistické transakcie, pričom oba segmenty potvrdzujú svoju odolnosť voči výkyvom hospodárskeho cyklu.
Výnosy (prime yields) zostali stabilné. Kancelárske priestory v centre Bratislavy dosahujú úroveň šesť percent, retailové parky 6,75 percenta a priemyselné nehnuteľnosti 6,25 percenta. V Košiciach a Prešove bol zaznamenaný mierny pokles výnosov, čo naznačuje rastúci dopyt a zvyšujúci sa záujem investorov o tieto regióny.
Očakávania pre celoročný investičný objem sa pohybujú medzi 700 až 800 miliónmi eur. Úspech tohto scenára bude závisieť od niekoľkých veľkých transakcií, ktoré sa pripravujú v prostredí geopolitickej a ekonomickej volatility. Zameranie investorov sa bude aj naďalej koncentrovať na priemysel, logistiku a retail.
Kancelárie stagnujú mierne
Bratislavský kancelársky trh sa aktuálne vyznačuje obmedzenou novou výstavbou. V roku 2025 pribudne iba jediný projekt – rekonštruovaný Zváračák s výmerou štyritisíc metrov štvorcových. Väčšie developerské zámery sú odložené až na obdobie po roku 2026, čo výrazne obmedzuje ponuku prémiových priestorov.
Po nedávnej úprave metodiky merania a vylúčení budov vo vlastnom užívaní vzrástla miera neobsadenosti na 14,41 percenta. Najviac sú postihnuté budovy štandardu A, kde dosiahla až 19,19 percenta. Prémiové kancelárie štandardu A+ si však udržiavajú atraktivitu s neobsadenosťou iba 9,04 percenta, čo odráža silný záujem firiem o kvalitné a moderné priestory.
Leasingová aktivita v druhom štvrťroku klesla o 42 percent v porovnaní s prvým kvartálom. Dominovali renegociácie už existujúcich zmlúv. Ceny prémiového nájomného v centre mesta naďalej rastú, čo spôsobuje kombinácia silného dopytu a obmedzenej ponuky.
Priemysel čelí výzvam
Priemyselný trh na Slovensku vstupuje do druhej polovice roka 2025 so zvýšenou neistotou. Rastúce prevádzkové náklady, vyššie daňové zaťaženie a inflačný tlak na efektivitu oslabujú konkurencieschopnosť krajiny v rámci regiónu. Významné je aj to, že slovenský priemysel je veľmi závislý od automobilového odvetvia, ktoré má zásadný vplyv na celkové investičné toky.
Miera neobsadenosti priemyselných a skladových priestorov stúpla na 6,15 percenta, čo je najviac za posledných päť rokov. Najväčší podiel voľných priestorov sa nachádza v Trnavskom regióne, kde tvorí až 32 percent. V druhom štvrťroku pribudlo 77 800 metrov štvorcových nových plôch, do užívania bolo uvedených päť budov a ďalších 318 600 metrov štvorcových je vo výstavbe, pričom 58 percent už má predprenajatých nájomcov.
Dopyt sa oslabil, v druhom štvrťroku sa prenajalo len 103 100 metrov štvorcových. Najväčší podiel tvoril sektor e-commerce so 27,5 percenta. Na druhej strane rastie záujem zo strany ázijských investorov, a to aj vďaka vládnym stimulom, ktoré podporujú expanziu zahraničných spoločností.
Retail láka diskonty
Spotrebiteľské správanie sa mení. Domácnosti znižujú výdavky, čo vedie k rastúcej popularite diskontných reťazcov a retailových parkov. Tie sa stávajú hlavným motorom rastu retailového segmentu na Slovensku, pretože ponúkajú efektívnu kombináciu dostupnosti a rozšíreného sortimentu.
V druhej polovici roka pribudne 43-tisíc metrov štvorcových novej plochy v retailových parkoch, ďalších 70-tisíc sa pripravuje na rok 2026. To signalizuje pokračujúci trend expanzie, ktorý môže výrazne zmeniť štruktúru slovenského retailu.
Na trh vstúpili nové značky, medzi nimi Müller, Victoria’s Secret, Biedronka, Woolworth či WorldBox. Dynamicky rastie aj fitness segment, ktorý pokračuje v expanzii a priťahuje nových hráčov. Tento vývoj potvrdzuje, že spotrebiteľský dopyt sa preorientoval na nové formáty a cenovo dostupnejšie možnosti.
Analytici očakávajú neistotu
Podľa analytikov bude druhá polovica roka 2025 poznačená vysokou mierou neistoty. Investori budú sledovať vývoj úrokových sadzieb, inflácie a dynamiky v automobilovom priemysle, ktoré majú priamy dopad na dopyt po priemyselných a kancelárskych priestoroch. Geopolitické napätie a spomalenie globálnej ekonomiky môžu viesť k zdržanlivosti pri rozhodovaní o veľkých transakciách.
Do konca roka 2025 sa očakáva, že investičné objemy budú na hornej hranici predpokladov len v prípade úspešného uzavretia viacerých veľkých obchodov. Inak sa výsledok môže pohybovať bližšie k spodnej hranici prognóz. V retailovom sektore zostanú dominantné diskonty a retailové parky, zatiaľ čo kancelárie budú bojovať s vysokou mierou neobsadenosti.
V roku 2026 sa očakáva postupné oživenie, najmä ak dôjde k stabilizácii úrokových sadzieb, zastaveniu rastu inflácie a k obnoveniu dôvery investorov. Vývoj bude závislý tiež od globálnych faktorov – od cien energií, cez geopolitické riziká, až po politické rozhodnutia v Európskej únii. Slovenský realitný trh tak vstupuje do obdobia, v ktorom sa bude musieť prispôsobiť rýchlo meniacej sa ekonomickej realite.
Ďalšie dôležité správy
