Bratislavský realitný trh zažil nečakané oživenie. Predávajú sa aj byty, ktoré ešte nestoja, a ponuka prekonala pätnásťročný rekord. Zatiaľ čo dopyt prudko rastie, ceny sa menia len mierne. Záujem sa sústreďuje najmä na rozostavané projekty a kupujúci volia väčšie, drahšie byty. Tento vývoj zaskočil aj trh, aj analytikov – no neprekvapil domácnosti, ktoré bývanie vnímajú ako dôležitejšiu prioritu než iné výdavky.
Predaj prudko vzrástol
Realitný trh v Bratislave prekvapil mimoriadne silným druhým štvrťrokom 2025. Podľa údajov analytikov Bencont Investments sa predalo 645 bytov, čo predstavuje medzištvrťročný nárast o 20 percent a takmer dvojnásobok oproti rovnakému obdobiu v roku 2024. Tento rast je súčasťou dlhšie trvajúceho trendu, ktorý sa začal ešte na konci roka 2023.
Zmena však nastala v štruktúre predaja. Zatiaľ čo v predchádzajúcich štvrťrokoch dominovali menšie a lacnejšie byty, v druhom kvartáli 2025 sa začali predávať väčšie jednotky – priemerná interiérová plocha predaného bytu stúpla o šesť percent na 59,8 meter štvorcový. Priemerná jednotková cena predaných bytov sa vyšplhala na 4 692 eur za meter štvorcový s DPH, čo predstavuje nárast o jedno percento oproti predchádzajúcemu štvrťroku.
Obľuba „dvojizbákov“ sa potvrdila aj v týchto mesiacoch – tvorili až 47 percent všetkých predajov. Nasledovali trojizbové byty s podielom 21,55 percenta a jednoizbové so 20,47 percenta. Priemerná absolútna cena predaných bytov dosiahla 299-tisíc eur, čo je o 9,6 percenta viac ako v prvom štvrťroku. Najžiadanejšie byty sa nachádzali najmä v okresoch Bratislava II a Bratislava IV, pričom práve „štvorka“ po prvý raz predbehla tradične dominantnú „dvojku“.
Ponuka rekordne rastie
Developeri reagovali na silný dopyt expanzívne. V druhom kvartáli uviedli na trh až deväť nových projektov alebo ich etáp, čím sa ponuka novostavieb v Bratislave zvýšila na 3 393 bytov. To predstavuje najvyššiu hodnotu za posledných 15 rokov a zároveň pokračovanie trendu, ktorý sa začal v prvom štvrťroku 2022. Vývoj tak ukazuje na obnovu developerskej aktivity po pandemickom útlme, a zároveň na schopnosť developerov flexibilne reagovať na zmeny v dopyte.
Z hľadiska geografie sa polovica všetkých dostupných bytov nachádza v okresoch Bratislava II a Bratislava IV. Najnižšia ponuka je v Bratislave V, zatiaľ čo Bratislava III zaznamenala mierny pokles v dostupnosti. V Bratislave IV však došlo k medzištvrťročnému nárastu dostupných bytov o viac než 40 percent, čo je najvýraznejší rast spomedzi všetkých mestských častí.
Priemerná ponuková cena novostavieb v Bratislave sa zastavila na úrovni 5 251,54 eura za meter štvorcový s DPH. Po prudkom začiatku roka, keď ceny narástli o štyri percentá v dôsledku zvýšenej DPH, sa tempo rastu v druhom štvrťroku spomalilo na 0,73 percenta. Tento mierny rast naznačuje, že trh nepodlieha výrazným cenovým špekuláciám, hoci štrukturálne zmeny v ponuke majú vplyv na vývoj priemernej ceny. V ponuke zostávajú predovšetkým drahšie byty, ktoré zvyšujú cenový priemer napriek miernemu tempu rastu.
Zmeny v preferenciách
Kupujúci zreteľne zmenili svoje preferencie. Predaj bytov, ktoré sú ešte len vo výstavbe alebo v predpredaji, prevažuje nad predajom dokončených jednotiek. Tento trend sa potvrdzuje už viac než 12 mesiacov. Záujem o rozostavané byty je dôsledkom niekoľkých faktorov – najmä nižšej vstupnej ceny, širšej ponuky a možnosti rozloženia platieb do viacerých etáp.
Najväčší záujem je podľa PR a marketingovej manažérky spoločnosti Herrys Petry Šafárikovej o dvojizbové byty kategórie 2+kk, ktoré v druhom kvartáli tvorili 52 percent všetkých predajov. Na úkor toho klesol podiel najmenších jednotiek (1- a 1,5-izbových), ktoré boli dlhé obdobie ťahúňmi trhu. „Zvýšený záujem bol aj o štvorizbové byty, najmä v dokončených projektoch a v okrajových častiach mesta.“
Rast predaja v Bratislave IV je priamym dôsledkom uvedenia nových etáp projektov Čerešne a Bory bývanie. Tieto dve developerské lokality sa podieľali až 62 percentami na všetkých predajoch v tejto mestskej časti. Výrazne tak prispeli k tomu, že Bratislava IV sa stala najvýkonnejším okresom v rámci celej metropoly.
Finančné nároky rastú
Zvýšený záujem o väčšie a drahšie byty sa premieta aj do vyšších finančných požiadaviek na kupujúcich. Priemerná absolútna cena bytu sa aktuálne pohybuje na úrovni 370 405,51 eura s DPH. Na jeho kúpu cez hypotekárne financovanie je potrebných minimálne 74-tisíc eur vlastných zdrojov, čo zodpovedá dvadsiatim percentám z ceny.
Vysoký priemer ovplyvňujú najmä luxusnejšie projekty v centre mesta, ktoré predstavujú takmer 40 percent celej ponuky. Mediánová cena bytov – teda cena, ktorú neprekračuje polovica ponuky – je 310-tisíc eur s DPH. Táto hodnota vyžaduje vlastné zdroje v sume približne 62-tisíc eur.
Kupujúci však čelí viacerým dilemám. Ceny bytov sa líšia podľa fázy projektu – najlacnejšie bývanie je „z papiera“, teda v predpredaji, no kúpa takéhoto bytu znamená čakanie na dokončenie mesiace až roky. Medzitým kupujúci často žije v prenájme alebo rieši prechodné bývanie, čo zvyšuje jeho celkové výdavky.
Časovo najdostupnejšie sú byty, ktoré sú už dokončené, no tie sú zvyčajne cenovo menej priaznivé. Z pohľadu financovania sa môže stať problémom potreba navýšiť hypotéku – napríklad v prípade, že kupujúci chce predať starší byt zaťažený úverom a kúpiť novostavbu. Ak pôvodný úver spláca len krátko, prípadné zvýšenie o 20 až 30 percent môže prekročiť jeho bonitu a banka mu úver neschváli.
Makroekonomické riziká
Hoci trh momentálne pôsobí stabilne, riziká v pozadí pretrvávajú. Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, upozorňuje na možné negatívne faktory. „Klesajúce úrokové sadzby podporili predaj bytov aj v druhom štvrťroku. Pozitívny trend neohrozila ani vyššia miera inflácie, prítomná od začiatku roka, ktorá obmedzuje rast reálnych miezd. Bývanie naďalej patrí medzi najvýznamnejšie potreby, pre ktoré sú ľudia ochotní prispôsobiť svoju osobnú spotrebu.“
Z makroekonomického pohľadu pretrváva viacero rizík, ktoré môžu v najbližšom období negatívne ovplyvniť vývoj na trhu. Jedným z faktorov inflácia, ktorá tlačí nahor ceny stavebných materiálov a prác, čím zvyšuje náklady na výstavbu. Tento nárast nákladov sa premieta do vyšších cien nových projektov. Inflácia tiež znižuje reálnu kúpnu silu domácností, čo obmedzuje ich schopnosť alokovať dostatočné zdroje na splácanie hypotekárnych úverov.
Do celkovej rovnice rizík vstupuje aj externé prostredie, predovšetkým potenciálne obchodné bariéry vo forme ciel či iných protekcionistických opatrení, ktoré by mohli negatívne zasiahnuť slovenský export. „Zníženie zahraničného dopytu by malo nepriaznivý vplyv na priemyselnú produkciu a zamestnanosť, čo by sa sekundárne premietlo do zníženia disponibilných príjmov a dôvery spotrebiteľov,“ dodáva odborník.
Z týchto dôvodov sú dôležité preventívne opatrenia a rozvážnosť pri investícii do nehnuteľnosti. Hoci realitný trh v Bratislave vykazuje známky zdravého rastu, nie je imúnny voči externým otrasom – od geopolitických rizík až po nepredvídateľný vývoj globálnych trhov.
Cenová hranica
Zreteľným znakom aktuálneho obdobia je znižovanie rozdielu medzi cenami starších bytov a novostavieb. Tento jav bol zreteľný už na prelome rokov 2024 a 2025, keď vysoký dopyt po bývaní tlačil ceny starších nehnuteľností nahor a súčasne vyprázdňoval zásoby novostavieb. Mnohí majitelia starších bytov tak mali výnimočnú príležitosť predať a s relatívne nízkym doplatkom získať nové bývanie – často aj v modernejších projektoch.
Trhová logika však hovorí, že medzi technicky novým a starším bývaním by mal byť vždy významný rozdiel v cene, a to najmä kvôli nižším nákladom na prevádzku, vyššiemu komfortu, modernejším štandardom a dlhšej životnosti. Ak sa tento rozdiel zmenšuje pod 20 percent, ide podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika o narušenie prirodzeného trhového mechanizmu.
Situácia sa vyostrila tým, že ešte v prvom štvrťroku 2025 sa dokončilo až o 25 percent menej bytov, než je dlhodobý priemer. To znížilo ponuku reálnych, skolaudovaných jednotiek a spôsobilo ďalší tlak na ich cenu. Pre mnohých kupujúcich to znamenalo nečakané komplikácie pri plánovaní bývania, keďže dostupné jednotky rýchlo mizli z ponuky.
Dôležitú úlohu hrá aj fáza života hypotéky – tí, ktorí ju splácajú dlhšie a majú dostatok príjmu, môžu bez problémov navýšiť úver. No tí, ktorí si hypotéku brali nedávno a sú na hrane úverovej bonity, majú zásadné obmedzenia pri pokuse o kúpu nového bytu. „Pri porovnávaní nových a starších bytov by mal byť v cene vždy citeľný rozdiel. V ideálnom prípade by sa mal pohybovať medzi 25 až 30 percentami, aby odrážal vyššiu hodnotu novostavieb. Ak sa rozdiel príliš zmenšuje, trh sa dostáva do nerovnováhy,“ upozorňuje M. Búlik.
Ďalšie dôležité správy
