Ceny bytov v Bratislave narážajú na strop a trh s prenájmami kolabuje pod váhou rekordnej ponuky. Kombinácia stagnácie cien, očakávaného zníženia úrokových sadzieb a dramatického rastu prenajímaných nehnuteľností signalizuje zlomový bod. Je obdobie, keď majitelia bytov môžu z predaja vyťažiť maximum, zatiaľ čo prenajímatelia čelia historicky najtvrdšej konkurencii. Podľa analytikov ide o zmenu cyklu – obdobie rýchleho rastu sa končí, na rad prichádza selektívnosť a kvalita.
Cenová stabilizácia prekvapila
Júnové dáta ukazujú, že bratislavský sekundárny trh po rokoch prudkého rastu spomalil. Priemerná cena bytov sa ustálila na úrovni 4 200 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o takmer štrnásť percent. Dynamika rastu sa však vytráca, čo naznačuje, že trh vstupuje do fázy dozrievania.
Aj keď ceny dosiahli historické maximum za posledných pätnásť rokov, očakávania ďalšieho zvyšovania sú tlmené. Dopyt síce pretrváva, no kupujúci sú opatrnejší, informovanejší a citlivejší na cenu. Ich motiváciou prestáva byť obava z ďalšieho rastu cien – namiesto toho čakajú na lepšiu ponuku.
Na trhu tak vzniká zaujímavý paradox. Záujem kupujúcich podporuje predstava budúceho poklesu úrokových sadzieb, no zároveň sa znižuje ich ochota akceptovať aktuálne ceny. Vlastníci bytov tak stoja pred rozhodnutím – predať teraz za maximum, alebo riskovať možný pokles cien v blízkej budúcnosti.
Správne načasovanie
Stabilizácia cien mení pravidlá hry. Zatiaľ čo v minulých rokoch bol trh predávajúceho, v súčasnosti sa rovnováha začína presúvať. Vyhráva ten, kto predá skôr, ako sa začne očakávaný mierny pokles cien.
Realitní odborníci preto zdôrazňujú význam správneho načasovania. Filip Žoldák z realitnej kancelárie HERRYS upozorňuje, že pretrvávajúci záujem kupujúcich vytvára priaznivé podmienky pre vlastníkov, ktorí uvažujú o predaji. „Aktuálnu situáciu na trhu vnímame ako ideálny čas na predaj za maximálnu cenu.“
Okrem načasovania je rozhodujúce tiež realistické ocenenie. Kupujúci porovnávajú desiatky ponúk, majú prístup k dátam a vedia rozpoznať nadhodnotený byt. Neodborný predaj, zlá prezentácia alebo zle nastavená cena môžu znamenať stratu niekoľko desiatok tisíc eur. Pre mnohých vlastníkov to môže byť posledná šanca predať za špičkovú cenu. S rastúcou konkurenciou a zmenou nálady sa situácia na trhu môže v priebehu niekoľkých mesiacov dramaticky otočiť.
Prenájmy v kríze
Na druhej strane trhu nastáva opačný jav – ponuka prenájmov explodovala. Medziročný nárast o 54,6 percenta je bezprecedentný a tlačí ceny smerom nadol. Priemerné nájomné v Bratislave dosiahlo 1 041 eur bez energií, no prenajímatelia musia často zľavovať, aby si udržali záujem.
Dôvodov je viac. Do ponuky pribudli byty od investorov, ktorí nestihli predať počas predchádzajúceho boomu. Ďalšou vlnou sú majitelia, ktorí svoj byt nedokázali predať za očakávanú cenu a preto ho ponúkajú na prenájom. V neposlednom rade svoju úlohu zohráva návrat Slovákov zo zahraničia a ukončenie niektorých korporátnych nájmov.
Pre nájomcov je to výnimočné obdobie. Môžu si vyberať z kvalitných bytov v novostavbách i v lukratívnych lokalitách. Prenajímatelia musia navyše ponúkať pridanú hodnotu – parkovanie, pivnice, zariadenie, alebo nižší depozit. Aj malý rozdiel v cene alebo kvalite môže rozhodnúť, či byt ostane mesiac prázdny.
Naopak, tí, ktorí podcenia kvalitu ponuky, môžu čeliť situácii, kedy im byt ostane bez nájomníka aj niekoľko mesiacov. Profesionálny prístup, digitálne nástroje a férové podmienky sa stávajú normou, nie výnimkou.
Údaje z regiónov
Podľa Deloitte Rent Index dosiahla priemerná cena nájomného v druhom kvartáli 2025 na Slovensku hodnotu 727 eur. V porovnaní s prvým kvartálom ide o pokles o 5,3 percenta. Tento trend naznačuje, že trh začína reflektovať prebytok ponuky, najmä v mestách s vysokou výstavbou.
Najväčší pokles zaznamenala Bratislava, kde sa nájomné znížilo o 8,6 percenta. V Žiline pokles dosiahol 6,1 percenta a v Nitre 5,2 percenta. Naopak, nárast cien bol v Banskej Bystrici (tri percent) a Trenčíne (1,4 percenta).
Najvyššiu cenu si udržiava Bratislava s priemerom 890 eur, no aj v rámci hlavného mesta sú výrazné rozdiely. Najlacnejšie bývanie ponúkajú Podunajské Biskupice (632 eur), najdrahšie časti sú stále Staré Mesto a Ružinov, kde sa ceny pohybujú nad hranicou 1 100 eur mesačne.
Špecifikom je mestská časť Vrakuňa, kde ako jediná v Bratislave zaznamenala rast nájomného o 1,2 percenta, pri priemernej cene 669 eur. Tento trend môže súvisieť s jej rastúcou atraktivitou, lepšou dostupnosťou a nižšími nákladmi.
Byty podľa veľkosti
Z pohľadu dispozície rastú najrýchlejšie ceny nájmov menších bytov. Jednoizbové a dvojizbové byty zdraželi medziročne o 7,7 percenta, najmä v dôsledku dopytu od mladých ľudí a jednotlivcov. V Bratislave jednoizbové byty narástli pri nájme cenovo o 7,6 percenta, dvojizbové o 6,9 percenta.
Naopak, prenájmy trojizbových bytov v Bratislave zlacneli o 1,3 percenta. Tento trend potvrdzuje zmenu životného štýlu – menšie domácnosti, nárast prenájmov a preferencia mobility. Zároveň ukazuje, že väčšie byty majú menší trhový potenciál, najmä ak nie sú kvalitne zrekonštruované alebo situované v žiadanej lokalite.
Priemerné mesačné nájomné v novostavbách ostáva stabilné. Na úrovni celého Slovenska zaznamenalo mierny nárast o 0,7 percenta, v Bratislave dokonca mierny pokles o 0,6 percenta. To potvrdzuje, že trh s novostavbami je už saturovaný a ďalší rast cien bude limitovaný.
Na čo sa pripraviť
Do konca roka 2025 odborníci očakávajú pokračovanie súčasných trendov. Na trhu predaja bude kľúčové správne načasovanie, kvalita prezentácie a transparentnosť transakcie. Vysoké ceny a stabilizovaný dopyt nútia predávajúcich byť flexibilnejšími.
Na prenájmovom trhu sa bude zvyšovať tlak na kvalitu. Byty, ktoré neponúknu nadštandardné služby, budú ťažko hľadať nájomníka. Prenajímatelia budú musieť investovať do zariadenia, profesionálneho manažmentu a férového prístupu. Inak riskujú dlhodobé výpadky príjmu.
Trh je v prechodovej fáze – z trhového optimizmu sa stáva trh triezvych kalkulácií. Kto to pochopí, dokáže na tom zarobiť. Kto to ignoruje, môže zostať stáť s nehnuteľnosťou, o ktorú nikto nemá záujem.
Ďalšie dôležité správy
