Satelitné obce v okolí Bratislavy zaznamenávajú zvýšený dopyt po rodinných domoch, pričom najviac rastú ceny v lokalitách napojených na novovybudované diaľničné úseky. Kupujúci sa rozhodujú podľa cien bytov v hlavnom meste, možností hypoték a preferencie súkromia. V regiónoch sa trendy odlišujú, pričom východ je tradične orientovaný na rodinné domy, kým v mestách ako Žilina či Banská Bystrica zostáva dopyt vyrovnaný. Lokalita však ostáva kľúčovým faktorom, ktorý rozhoduje o tom, či sa kupujúci prikloní k bytu alebo domu.
Obce lákajú
Dediny v okolí Bratislavy sa tešia záujmu kupujúcich. Dôvodom sú ceny, keďže za sumu, ktorú by klient zaplatil za byt v novostavbe, môže často získať celý rodinný dom so záhradou. Podľa projektového manažéra Finportal pre reality Tomáša Toboláka k zvýšenému dopytu prispelo dokončenie diaľničných úsekov D4 a R7.
Skrátenie dochádzania zatraktívnili obce ako Bernolákovo, Rovinka či Miloslavov. Výrazne rastie Chorvátsky Grob a Dunajská Lužná, kde nové cesty a zlepšujúca sa občianska vybavenosť zvyšujú hodnotu nehnuteľností. „Satelitné obce sú naďalej vyhľadávané vďaka cenám. Za cenu bytu v novostavbe môže záujemca získať rodinný dom,“ vysvetľuje odborník.
Aj keď časť kupujúcich preferuje pohodlie centra mesta, je skupina ochotná tráviť hodiny za volantom výmenou za väčší priestor a súkromie. Tento trend zosilnel po pandémii, keď sa do popredia dostala túžba po záhrade a oddelení od rušného mestského prostredia. Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický pripomína, že trh sa stabilizuje.
„Po oživení dopytu na realitnom trhu rastie záujem aj o rodinné domy,“ uvádza a dodáva, že „nejde o ošiaľ, aký priniesla napríklad pandémia koronavírusu.“ Zároveň zdôrazňuje, že nie je rozhodujúca vzdialenosť od Bratislavy, ale čas dochádzania. „Neraz sú aj vzdialenejšie lokality s dobrým dopravným napojením atraktívnejšie než bližšie obce s preťaženou infraštruktúrou.“
- Dynamika okolia Bratislavy
- Osobitnú kapitolu tvoria satelity pri Bratislave, kde rastú ceny rodinných domov rýchlejšie než v iných regiónoch.
- Chorvátsky Grob, Bernolákovo, Most pri Bratislave, Ivanka pri Dunaji, Rovinka, Dunajská Lužná či Miloslavov sa stali magnetmi na bývanie a postupne sa menia na plnohodnotné mestečká.
- Rozhodovanie kupujúcich nie je len otázkou kilometrov. Dôležité je, za aký čas sa človek vie dostať do centra Bratislavy a aké služby mu lokalita ponúka.
- Niektoré vzdialenejšie obce so železnicou alebo rýchlostnou cestou sú atraktívnejšie než bližšie lokality s dopravnými zápchami.
- K výraznejšiemu rastu cien domov v okolí Bratislavy dochádza v obciach, kde sa za posledné obdobie zlepšila dopravná dostupnosť do hlavného mesta.
- Okrem dopravnej dostupnosti rozhoduje aj občianska vybavenosť – školy, škôlky, obchody či zdravotnícke služby.
- Niektoré satelity sa menia na plnohodnotné mestské časti. Potenciál niektorých lokalít, ktoré ešte donedávna boli považované za druhoradé, preto rastie.
Regionálne rozdiely rastú
Pri porovnaní jednotlivých častí Slovenska sa ukazuje, že preferencie kupujúcich sa líšia podľa infraštruktúry, dostupnosti pracovných miest a ponuky stavebných pozemkov. Na západnom Slovensku je stále kľúčovým faktorom blízkosť k Bratislave, ktorá ponúka najviac pracovných príležitostí a najvyššie mzdy.
Stredné Slovensko naráža na bariéru nedostatku stavebných pozemkov, čo obmedzuje výstavbu domov a tlačí časť záujemcov k bytovým projektom. Naopak východné Slovensko uprednostňuje rodinné domy, pričom výrazná je táto preferencia v okolí Košíc a Popradu. „Sú tu viaceré faktory ovplyvňujúce preferencie pri výbere nehnuteľnosti. Infraštruktúra, dostupné stavebné pozemky, možnosti práce,“ hovorí T. Tobolák. Západné Slovensko ovplyvňuje dobrá dostupnosť do Bratislavy.
Aktivita kupujúcich je citeľná taktiež v mestách ako Trnava, Žilina, Banská Bystrica, Poprad a Košice. Každý región má pritom svoje špecifiká – zatiaľ čo v Žiline a Banskej Bystrici je trh vyrovnaný, Košice ponúkajú mestské byty v centre a domy v blízkom okolí. V. Kubrický ale poukazuje na to, že vývoj nie je všade rovnaký.
„Ďaleko najdynamickejší trh s rodinnými domami je na západnom Slovensku, čiže v Bratislavskom, Trnavskom a Nitrianskom kraji,“ hovorí analytik, ktorý vidí silnú polarizáciu v Košickom či Banskobystrickom kraji. Ako pripomenie, v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou a slabou infraštruktúrou je záujem o kúpu domov minimálny. „Nečudo, že ľudia tam nemajú veľkú chuť kupovať rodinné domy.“
Situácia je už iná
Rozhodovanie medzi bytom a rodinným domom závisí od viacerých faktorov, medzi ktoré patria cena, dostupnosť hypotéky, energetické náklady či životná fáza kupujúceho. Mladí ľudia často volia byty v mestách, zatiaľ čo rodiny s deťmi sa skôr prikláňajú k domom v prímestských oblastiach. „Pri mladých ľuďoch je rozhodujúce aj to či a kedy si chcú zakladať rodinu,“ dodáva T. Tobolák.
Bratislava má tradične vysoký podiel bytov v centre, pričom rodinné domy dominujú v satelitoch. Žilina a Banská Bystrica vykazujú vyrovnaný záujem o oba typy bývania, kým v Košiciach sú preferencie rozdelené medzi centrum mesta a jeho okolie. Trend ukazuje, že mestské bývanie je atraktívne vďaka infraštruktúre, službám a pracovným príležitostiam, no prímestské časti si dlhodobo udržiavajú stabilný dopyt najmä u rodín hľadajúcich pokoj a väčší priestor.
Analytik Realitnej únie SR dopĺňa širší pohľad na tento vývoj. Počas pandémie koronavírusu sa ľudia presúvali z bytov do rodinných domov, v snahe získať viac priestoru a súkromia. Dnes je situácia iná. „Za mesto ich často vyháňa prudké zdražovanie bytov v mestách,“ konštatuje s tým, že rastúce náklady na energie môžu zamiešať karty.
„Zaujímavá situácia môže vzniknúť v okamihu, keď štát prestane dotovať ceny energií. Pokiaľ vlastníci starších, energeticky náročných domov nebudú schopní znášať vyššie prevádzkové náklady, môže ich to čiastočne presmerovať do úspornejších foriem bývania, teda do bytov.“
Staršie byty zdražujú
Osobitnú kapitolu na realitnom trhu tvoria staršie byty v centrách krajských miest. Ich ceny rastú napriek konkurencii zo strany novostavieb a rodinných domov. Príčinou je kombinácia obmedzenej výstavby v centrách, investičného dopytu a silnej preferencie života priamo v meste. „Nové projekty smerujú zväčša mimo centra, naopak byty v centre mesta sa lepšie prenajímajú a teda častokrát práve lokalita je hlavnou preferenciou,“ vysvetľuje T. Tobolák.
Občianska vybavenosť centier je komfort, ktorý je pre väčšinu obyvateľov dôležitý a ťažko sa mu konkurujú prímestské lokality. Kupujúci si uvedomujú, že byty v centrách majú aj vyšší investičný potenciál – nielen z hľadiska rastu hodnoty, ale aj možnosti výhodného prenájmu. V Košiciach, Banskej Bystrici, Žiline či Poprade je práve centrum miest miestom, kde dopyt prevažuje nad ponukou.
To vytvára tlak na ďalší rast cien a zároveň posilňuje atraktivitu starších bytov. V. Kubrický pripomenie, že vývoj cien má aj cyklický charakter. „Za posledný rok zdraželi staršie byty viac ako bytové jednotky v novostavbách. Cenové nožnice medzi oboma segmentmi sa tak roztvorili, pričom teraz sa zasa zatvárajú.“
Lokalita rozhoduje vždy
Bez ohľadu na región ostáva lokalita najdôležitejším faktorom pri kúpe nehnuteľnosti. Kupujúci vnímajú bývanie aj ako investíciu a vedia, že práve poloha je rozhodujúca pre budúcu hodnotu bytu alebo domu. „Osobne vnímam lokalitu ako kľúčovú. Kúpu akejkoľvek nehnuteľnosti ako investíciu a lokalita je odpoveď na jej úspešnosť,“ tvrdí T. Tobolák, podľa ktorého až po výbere lokality prichádzajú ďalšie faktory ako napríklad stav nehnuteľnosti.
V mestách ako Žilina a Banská Bystrica prevláda väčší záujem o byty, pričom rekonštrukcia staršieho bytu je spravidla menej finančne náročná než renovácia staršieho domu. Košice a Trnava naopak zaznamenávajú citeľný presun časti obyvateľov do prímestských častí. Silným lákadlom ostáva centrum mesta, kde je občianska vybavenosť a dostupnosť služieb najvyššia.
Na druhej strane, pre ľudí hľadajúcich pokoj a väčšiu mieru súkromia je kľúčovým argumentom záhrada a väčší obytný priestor, ktorý im mestské byty neponúkajú. V. Kubrický upozorňuje, že voľba medzi mestom a satelitom je často existenčná. „Človek najskôr rieši dilemu, či zostane v krajskom meste alebo sa presťahuje do jeho okolia. Rodinný dom v satelite láka, ak si však niekto nedokáže predstaviť život mimo pulzujúceho mesta, niet čo riešiť.“
Pri pohľade do budúcnosti sa odborníci zhodujú na tom, že realitný trh bude pod silným tlakom cien. T. Tobolák očakáva pokračujúci záujem o rodinné domy v satelitoch pri Bratislave, najmä tam, kde sa bude ďalej zlepšovať dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť. V. Kubrický naopak upozorňuje, že do hry vstupujú aj riziká – najmä ukončenie dotácií energií a možný odklon časti obyvateľov od energeticky náročných domov späť k bytom.
Ďalšie dôležité správy
