V prvom štvrťroku 2025 vstúpila do platnosti nová metodológia sledovania trhu kancelárskych priestorov v Bratislave, ktorá zásadne mení spôsob, akým sa počíta celková ponuka. Z trhu boli vylúčené budovy využívané výhradne vlastníkmi, čo prinieslo realistickejší pohľad na dostupnosť priestorov pre nájomcov aj investorov. Výsledkom je nižší oficiálny objem kancelárskych plôch, vyššia miera neobsadenosti, no zároveň presnejší obraz trhu.
Cieľom tejto úpravy je poskytovať zrozumiteľnejšie a adresnejšie údaje tým, ktorí sa na kancelárskom trhu aktívne pohybujú. Tento krok však neznamená, že sa trh oslabil – jeho výkonnosť ostáva stabilná, pričom nájomné ceny zaznamenali mierny rast.
Vplyv na štatistiky
Bratislava Research Forum (BRF), ktoré tvoria spoločnosti Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a iO Partners, zaviedlo od 1. štvrťroka 2025 novú metodológiu výpočtu ponuky kancelárskych priestorov. Doteraz sa do výpočtu zahrnovali aj budovy, ktoré sú vo vlastníctve a súčasne plne využívané jednou entitou – tzv. „owner-occupied“ nehnuteľnosti. Hoci tieto budovy historicky pomáhali vykresliť celkový obraz trhu, dnes už nie sú pre nájomcov ani investorov relevantné.
Nový výpočet sa zameriava výhradne na komerčne dostupné priestory. Celková ponuka kancelárií tak poklesla z pôvodných 2,05 milióna štvorcových metrov na 1,76 milióna štvorcových metrov. V rámci tejto prepočítanej výmery tvorí 20 percent ponuky štandard A+, 38 percent štandard A a 42 percent štandard B.
Z pohľadu vlastníckej štruktúry ostáva zloženie trhu stabilné. Približne štyri percentá budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších desať percent predstavujú priestory plne obsadené vlastníkmi, ktorí ich neponúkajú na trhu. To znamená, že komerčne dostupná ponuka tvorí 86 percent celkového objemu.
Podľa definície Bratislava Research Fora sa do evidencie kancelárskeho fondu (stock) zahrnujú všetky skolaudované budovy po roku 1993, ktoré sú zrekonštruované alebo novopostavené a spĺňajú štandard A alebo B. Dôležitá je aj flexibilita priestorov, technická vybavenosť a služby ako recepcia, bezbariérový prístup či záložné zdroje energie.
Zelené budovy rastú
Kancelársky trh v Bratislave sleduje aj rastúci tlak na udržateľnosť a environmentálne štandardy. Až 48 percent celkovej výmery kancelárskych priestorov (851 720 m²) má platný certifikát trvalo udržateľnej budovy. Ide o 45 z 274 budov v hlavnom meste Slovenska.
Najrozšírenejším certifikačným štandardom je BREEAM, ktorý pokrýva 60 percent certifikovanej výmery. Ďalej nasleduje LEED s 38 percentami a kombinácia BREEAM/WELL GOLD tvorí dve percentá. Tri budovy dosiahli najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding – ide o Twin City Tower, Pribinova 40 a historicky cennú Pradiareň 1900.
Budova Einpark Offices je výnimočná v tom, že ako jediná v Bratislave získala certifikát LEED Platinum a zároveň drží status LEED Zero Carbon. Táto kombinácia potvrdzuje nielen vysokú energetickú efektívnosť, ale aj uhlíkovú neutralitu prevádzky.
Zelené certifikácie sa čoraz viac stávajú rozhodujúcim faktorom pri uzatváraní nájomných zmlúv. Nielen pre medzinárodné korporácie, ktoré sledujú ESG ciele, ale aj pre lokálne firmy, ktoré vnímajú prevádzkovú efektívnosť ako dlhodobú výhodu.
Transakcie rastú medziročne
Objem nájomných transakcií v prvom štvrťroku 2025 dosiahol 62 847 štvorcových metrov, čo predstavuje 3,30-percentný pokles oproti predchádzajúcemu kvartálu. Medziročne však ide o 36,30-percentný nárast, čo naznačuje návrat aktivity na trh po spomaľovaní v predchádzajúcom období.
Najväčší podiel transakcií (63 percent) predstavovali prerokovania existujúcich zmlúv (renegociácie), nové nájmy tvorili 35 percent a expanzie iba 2 percentá. Tento pomer poukazuje na opatrnosť nájomcov, ktorí v súčasnom trhovom prostredí radšej prehodnocujú existujúce zmluvy ako podpisujú nové.
Medzi sektormi dominoval spotrebný tovar, ktorý zaznamenal najväčšiu jednotlivú transakciu s výmerou 17-tisíc štvorcových metrov v budove The Mill. V tomto prípade išlo o prerokovanie existujúcej nájomnej zmluvy. Finančný sektor bol aktívny v nových prenájmoch v budovách Twin City C a Westend Gate, pričom každá z nich dosiahla viac ako tritisíc štvorcových metrov.
Významné transakcie zahŕňali aj iné segmenty. Napríklad IT sektor si prenajal nové priestory v Digital Park II+III s výmerou 2 108 štvorcových metrov a Galvaniho Business Centrum I zaznamenalo prerokovanie zmluvy pre technologickú spoločnosť na ploche 1 893 štvorcových metrov. Právne služby a farmaceutický sektor sa takisto objavili medzi aktívnymi účastníkmi trhu, hoci s menšími výmerami.
Z hľadiska kvality budov bol najväčší objem transakcií realizovaný v budovách triedy A+ (44 percent), nasledovaných triedou A (40 percent) a triedou B (16 percent). Táto štruktúra potvrdzuje silný záujem nájomcov o moderné, kvalitné a udržateľné priestory.
Neobsadenosť kancelárií stagnuje
Pri pôvodnej metodike, ktorá zahŕňala aj owner-occupied budovy, dosahovala miera neobsadenosti 12,63 percenta. Podľa novej metodiky, ktorá tieto budovy vynecháva, je neobsadenosť 14,55 percenta. Tento nárast je spôsobený štatistickým efektom – vyradené budovy boli plne obsadené a ich vylúčenie tak „odkrylo“ reálnu mieru neobsadených priestorov.
Podľa kategórií kancelárskych budov je miera voľných priestorov najnižšia v triede A+ – 9,04 percenta, nasleduje trieda B s 13,03 percentami a najvyššiu neobsadenosť má trieda A s hodnotou 19,19 percenta. Tento údaj môže byť ovplyvnený dočasnými presunmi firiem alebo dokončením nových budov bez predprenájmov. Do konca roka 2025 bude Bratislava Research Forum zverejňovať údaje podľa oboch metodík, aby bola zachovaná kontinuita a možnosť dlhodobého porovnania vývoja na trhu.
Nájomné rastie, trend je pozitívny
Nájomné v prémiových kancelárskych priestoroch (prime rent) dosiahlo 20 eur za štvorcový meter na mesiac, čo predstavuje mierny nárast oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Odborníci očakávajú, že tento rast bude pokračovať, a to najmä v budovách, ktoré spĺňajú vysoké environmentálne štandardy a ponúkajú moderné technické riešenia.
Podľa definície BRF ide o najvyššie dosiahnuté nájomné v najlepších lokalitách v Bratislave za najkvalitnejšie jednotky. Tento údaj však nezahŕňa stimuly ako nájomné prázdniny alebo príspevky na fit-out, ktoré môžu reálnu efektívnu cenu znížiť.
Z porovnania výnosnosti kancelárskych priestorov a industriálnych/logistických parkov vyplýva, že kancelársky trh síce ponúka stabilnejšie nájomné zmluvy a dlhšie viazaných nájomcov, no logistika má aktuálne vyššiu výnosnosť. Podľa údajov CBRE dosahuje prime yield pre kancelárie v Bratislave približne 5,25 percenta, zatiaľ čo pre logistické parky ide o 5 až 5,25 percenta – ešte v roku 2023 bola výnosnosť logistiky pod štyrmi percentami.
Výnosy v logistickom segmente vzrástli v dôsledku zvýšeného dopytu po skladových a výrobných priestoroch, najmä zo strany e-commerce, logistiky a priemyselnej výroby. Navyše, developerská aktivita sa sústreďuje na regióny s dobrým napojením na diaľnice a cezhraničnú infraštruktúru, čo posilňuje atraktivitu tohto segmentu.
Kancelársky trh sa naopak stále zotavuje z pandémie a zmeny pracovných modelov, kde hybridná práca znižuje potrebu trvalých kancelárskych priestorov. Aj napriek tomu však moderné kancelárie v Bratislave vykazujú stabilnú obsadenosť a rastúcu požiadavku na flexibilitu a kvalitu.
V roku 2025 možno pozorovať mierne oživenie kancelárskeho trhu – najmä v segmente A+ budov, ktoré ponúkajú ESG riešenia a vysoký komfort. Logistika si zatiaľ udržiava vyššiu výnosnosť, avšak tempo jej rastu sa spomaľuje, čo naznačuje stabilizáciu po rýchlom rozvoji v predchádzajúcich rokoch. Pre investorov hľadajúcich dlhodobé výnosy s nižšou volatilitou ostávajú kancelárie atraktívnou voľbou. Logistika zasa oslovuje tých, ktorí akceptujú vyššie riziko za potenciálne rýchlejšiu návratnosť.
Ďalšie dôležité správy
