Bratislavský trh s nehnuteľnosťami zažil v prvom štvrťroku 2025 výrazné oživenie. Priemerné ceny starších bytov dosiahli nové maximá, kým nájomné po dlhodobom raste prvýkrát stagnovalo. Na cenovom raste sa podpísal pokles úrokových sadzieb aj návrat dôvery spotrebiteľov.
Rekordné ceny bytov
Po vyše dvoch rokoch stagnácie sa ceny starších bytov v Bratislave v prvom štvrťroku 2025 opäť dostali na nové historické maximum. Podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments priemerná jednotková cena na sekundárnom trhu dosiahla 3 888,73 eura za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o deväť celých osemnásť percenta. Zároveň išlo o prekonanie predchádzajúceho cenového vrcholu z tretieho kvartálu 2022.
Rast cien sa prejavil naprieč všetkými bratislavskými okresmi, pričom najvýraznejšie zdraželi kompletne zrekonštruované byty a novostavby. Naopak, ceny nehnuteľností v pôvodnom stave a čiastočne zrekonštruovaných bytov sa pohybovali na stabilnej úrovni. Vplyvom zvýšeného dopytu a limitovanej ponuky sa v inzercii začali častejšie objavovať byty s menšou výmerou – priemerná rozloha tak klesla medzikvartálne o 2,3 percenta na 64,92 metra štvorcového.
Celkovo sa priemerná absolútna cena bytu vyšplhala na viac ako 248 680 eur, čo znamenalo medziročný nárast o 9,3 deväť percenta. Najdrahšou lokalitou ostáva Bratislava I, kde sa priemerná cena vyšplhala na 4 940 eur za meter štvorcový, pri priemernej výmere 81,13 metra štvorcového, čo predstavuje 389 573 eur za byt. Najnižšie jednotkové ceny boli v okrese Bratislava IV, kde meter štvorcový stál v priemere 3 567 eur a priemerný byt mal výmeru 63,29 metra štvorcového s cenou 222 651 eur.
Úroky podporili dopyt
Oživenie na trhu bolo podporené vývojom menovej politiky. Európska centrálna banka v priebehu roka 2024 znížila úrokové sadzby štyrikrát, spolu o jeden percentuálny bod. V roku 2025 pokračovala v tomto trende a od januára sadzby znížila ešte trikrát, čím sa depozitná sadzba dostala na úroveň 2,25 percenta. Vďaka týmto krokom sa hypotekárne úvery stali dostupnejšími a priemerná úroková sadzba novoposkytnutých hypoték klesla pod hranicu štyri percentá, hoci stále zostáva vysoká v porovnaní s inými krajinami eurozóny.
Podľa Rudolfa Bruchánika, hlavného analytika Bencont Investments nižšie úroky napomohli oživeniu dopytu, pretože zlepšili dostupnosť financovania a vrátili kupujúcim dôveru. Zároveň upozorňuje, že ďalšie znižovanie sadzieb môže naraziť na limity pretrvávajúcej ekonomickej neistoty.
Výnosy štátnych dlhopisov zostávajú vysoké napriek opatreniam centrálnych bánk, čo brzdí pokles nákladov bánk a ich schopnosť prenášať úspory na klientov. Okrem toho existujú riziká spojené s obchodnými konfliktmi a ich dopadom na zamestnanosť.
K negatívnym faktorom patrí tiež neistý vývoj cien stavebných materiálov pre vyššiu DPH, ktoré by mohli ovplyvniť nielen výstavbu nových bytov, ale aj rekonštrukcie existujúcich nehnuteľností. V dôsledku globálnych vplyvov tak realitný trh ostáva citlivý na vonkajšie faktory, najmä v prípade náhlej zmeny makroekonomického prostredia.
Nájomné sa ustálilo
Na rozdiel od trhu predaja bytov nájomné v Bratislave v prvom štvrťroku stagnovalo. Priemerná jednotková cena nájomného vrátane energií sa udržala na úrovni 17 eur za meter štvorcový, čo predstavuje rovnakú úroveň ako koncom roka 2024. Hoci medziročne ide o nárast o 7,5 percenta, tempo rastu sa spomalilo.
V porovnaní s rokom 2022, keď ceny nájmov prudko rástli v dôsledku zvyšovania úrokových sadzieb, ide o prvé obdobie relatívnej stability. V priemere dosiahlo nájomné spolu s energiami hodnotu 1 012 eur mesačne, pričom rozloha prenajímaných bytov bola 62,8 metra štvorcového, čo predstavuje pokles o 3,4 percenta oproti koncu roka 2024.
Dopyt po nájomnom bývaní počas predchádzajúcich rokov podporoval rastúci počet domácností, ktoré si kvôli drahým hypotékam nemohli dovoliť kúpu bytu. Teraz však pokles úrokov presmeroval časť záujemcov späť na trh s vlastným bývaním, čím sa tlak na rast nájomného znížil. Na druhej strane sa do výšky nájomného postupne premietajú zvýšené náklady prenajímateľov – napríklad po refinancovaní starších úverov s vyšším úrokom.
Z porovnania jednotlivých okresov vyplývajú výrazné rozdiely v nákladoch na bývanie. V okrese Bratislava I boli ceny nájmov najvyššie, s priemerným mesačným nájomným vo výške 1 314 eur. Najdrahšie boli štvorizbové byty – až 2 239 eur, zatiaľ čo jednoizbové sa prenajímali za 690 eur. V ostatných okresoch sa ceny pohybovali v nižších pásmach, pričom najlacnejšie nájomné bolo v Bratislave V – priemerne 881 eur mesačne.
Trh ostáva atraktívny
Výhľad pre bratislavský realitný trh je mierne pozitívny, najmä ak bude pokračovať trend znižovania úrokových sadzieb. Aj keď momentálne ceny nájmov stagnujú, odborníci predpokladajú ich obnovený rast, avšak už v nižšom tempe – do päť percent ročne.
Zásadnou otázkou pre vývoj nájomného trhu bude, do akej miery sa podarí rozšíriť ponuku štátom podporovaného nájomného bývania. Podľa R. Bruchánika sa ale neočakáva, že by táto ponuka v blízkom čase dosiahla objem, ktorý by mal výraznejší vplyv na ceny komerčných nájmov.
Rastúci dopyt po bývaní vo vlastnej nehnuteľnosti bude podľa realitných expertov naďalej tlačiť na rast cien, hoci s miernejšou dynamikou. V priebehu tohto roka očakávajú, že priemerný rast cien bytov dosiahne približne päť percent. Trh tak zostáva naďalej stabilný.
Ďalšie dôležité správy
