Začiatok roka 2025 priniesol na slovenský trh s nehnuteľnosťami citeľné zmeny. Rast cien bytov a domov, ktorý sa po pandémii a energetickej kríze postupne rozbehol, sa pod vplyvom zvýšenej sadzby dane z pridanej hodnoty spomalil. Predčasné nákupy, pokles záujmu o hypotéky a nové daňové zaťaženie v podobe transakčnej dane menia dynamiku trhu, ktorý musí hľadať nové rovnováhy.
Vývoj cien novostavieb
Oficiálne údaje o cenách za prvý kvartál 2025 zatiaľ nie sú známe, no dostupné informácie z realitného trhu naznačujú, že dynamika rastu cien sa zmiernila. Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika ceny novostavieb sa zvýšili o rozdiel vo výške pôvodnej a novej DPH.
„Celkovo sa v priebehu tohto roka očakáva, že novostavby by mohli zdražieť až o desať percent kombináciou vyššej DPH a rastu nákladov. Úvodom roka ale išiel dopyt po novostavbách nadol, keďže sa sčasti vyčerpal predčasnými nákupmi na konci roka,“ vysvetľuje s tým, že sa vytvoril priestor na mierne spomalenie cien v prvých mesiacoch 2025.
Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický dodáva, že ceny starších a novších bytov pokračujú v umiernenejšom rastovom trende. Na sekundárnom trhu sú lídrom zdražovania Košice, kde ceny dvojizbových bytov za tri mesiace vzrástli o desať percent a trojizbových o 8,5 percenta. Naopak, v Žiline ceny novších bytov medzikvartálne klesli, čo odborník označuje za prirodzenú korekciu po predchádzajúcom raste cien.
Oživenie trhu v závere roka
Zvýšený predaj bytov v poslednom kvartáli 2024 možno pripísať najmä snahám vyhnúť sa vyššej DPH. Ako M. Búlik konštatuje, objemy poskytnutých hypoték úvodom roka klesli oproti jeseni, čo je prirodzený sezónny jav. Podľa neho však situácia nie je dramatická. „Februárových takmer 430 miliónov eur na nové hypotéky je stále výrazne viac ako v rovnakom období pred rokom.“ Medziročný nárast o 130 miliónov eur považuje za pokračovanie oživovania trhu.
V. Kubrický potvrdzuje, že oživenie trhu nie je len jednorazovým efektom DPH z konca vlaňajška. Upozorňuje, že rast záujmu ľudí o nehnuteľnosti sledovali počas celého minulého roka, a nie iba v jeho závere. „Na trhu sledujeme trend z minulého roka, kedy ceny starších bytov zdražujú rýchlejším tempom ako novšie byty,“ konštatuje.
Dopady novej dane
Transakčná daň sa v prípade novostavieb prejavuje zatiaľ minimálne. M. Búlik ale pripomenie, že novostavby sa v posledných rokoch z veľkej časti kupujú za hotovosť, takže sa ich transakčná daň netýka. Zároveň upozorňuje, že aj keď sa transakcie rozdeľujú na viac častí, ide o zanedbateľnú sumu pri celkovej cene nehnuteľnosti. „Pri zložení ceny v hotovosti sa ich transakčná daň netýka, a ak kupujú novostavbu do podnikania, tak 40 eur navyše pri prevode nad 10-tisíc eur je zanedbateľná suma,“ dodáva expert.
Pripomína však širší vplyv. Transakčná daň totiž môže zvyšovať ceny novostavieb kvôli zvýšeným nákladom v procese výstavby. Tento efekt zatiaľ nie je zásadný, no postupom času by mohol zvyšovať celkové investičné náklady developerov a nepriamo tak pôsobiť na konečné ceny pre kupujúcich.
Budúci vývoj cien
Vývoj cien nehnuteľností v najbližšom období bude ovplyvnený viacerými faktormi. Ako M. Búlik zdôrazňuje, vyššiu DPH premietli do cien všetci developeri, keďže predávajú ceny bez DPH a nad ňu aplikujú aktuálnu sadzbu. Dopĺňa však, že „v niektorých projektoch sa koncová cena neupravila a rozdiel pri DPH absorboval developer.“
Tento prístup ale nebude dlhodobo možný, lebo takýto stav nie je dlhodobo udržateľný. Platí to najmä kvôli dlhému procesu schvaľovania projektov, pričom sa výstavba predražuje pri bankových úveroch. Developeri majú pritom len obmedzený priestor cenových zliav. „Navyše, trh bývania sa voči situácii pred rokom rozbehol a štandardné projekty s novostavbami sa v predajoch v druhom polroku 2024 výrazne pohli.“
Pokiaľ zostane záujem o hypotéky silný a ekonomická situácia stabilná, očakáva sa prirodzený rast cien v jednotkách percent ročne. Vyššia DPH, transakčné poplatky a rast nákladov na stavebné práce budú podľa analytikov ceny postupne tlačiť nahor. Ak by však došlo k výraznému ochladeniu dopytu, developeri budú pravdepodobne nútení pristúpiť k stabilizácii cien alebo ich drobným korekciám.
Ďalšie dôležité správy
