Na trhu s bývaním panuje neistota, či sa oplatí kúpu nehnuteľnosti ešte odložiť. Úroky z hypoték síce postupne klesajú, no ceny nehnuteľností naopak rastú. Tento trend znižuje výhodnosť hypotéky, pretože úspora na úroku sa často vykompenzuje vyššou cenou samotného bytu. Navyše banky už nemajú veľký priestor znižovať sadzby bez ohľadu na vývoj dlhodobých trhových úrokov. Čakanie na „lepší moment“ tak môže byť riskantnejšie, než sa na prvý pohľad zdá.
Výpočet nie je jednoznačný
Rozhodovanie medzi okamžitou kúpou a čakaním na nižšie úroky si vyžaduje detailný prepočet – nie vždy platí, že lacnejšia hypotéka znamená lacnejšie bývanie. Ak by hypoteticky sadzby klesli na tri percentá, no zároveň by ceny bytov vzrástli o desať až pätnásť percent, dnešná kúpa pri sadzbe 3,5 percenta môže vyjsť výhodnejšie. Makroanalytik VÚB banky Michal Lehuta upozorňuje, že pri desaťpercentnom náraste ceny to vychádza voči priemernej sadzbe za apríl (3,79 percenta) ešte mierne výhodnejšie, pri 15-percentnom náraste cien už nie.
Tento výpočet je možné ilustrovať konkrétnymi číslami. Ak si klient vzal hypotéku vo výške 200-tisíc eur s úrokom 3,79 percenta, jeho mesačná splátka bola 930,78 eura. Ak by čakal a získal úver s úrokom tri percentá, ale medzičasom by cena nehnuteľnosti vzrástla na 220-tisíc eur, splátka by klesla len mierne – na 927,53 eura. Pri 15-percentnom raste ceny (230-tisíc eur) by mesačná splátka dosiahla 969,69 eura, teda výrazne viac než aktuálne.
V praxi sa preto efekt úspor z nižších sadzieb môže rýchlo vytratiť, ak ceny bytov rastú rýchlejšie než úroky klesajú. „Úroky nezaostávajú za cenami, ale naopak, nižšie úroky prispievajú k rastu dopytu a teda aj rastu cien nehnuteľností na bývanie,“ zdôrazňuje M. Lehuta. Kupujúci sa tak môžu dostať do situácie, keď hoci získajú lacnejšiu hypotéku, výsledná suma, ktorú zaplatia, bude vyššia. Hypotéky preto nie sú automaticky výhodnejšie len preto, že klesne úroková sadzba.
Limity a výhľad
Aj keď sa pozornosť často upriamuje na kroky Európskej centrálnej banky (ECB), rozhodujúci vplyv na výšku hypotekárnych úrokov majú dlhodobé trhové sadzby. Tie banky sledujú cez výnosy päťročných úrokových swapov, ktoré sa aktuálne pohybujú na úrovni 2,22 percenta. „Limit na naše úrokové sadzby predstavujú naše náklady, pri nových hypotékach napríklad sadzby päťročných úrokových swapov plus riziková, nákladová a zisková marža banky,“ vysvetľuje M. Lehuta. Preto je priestor na ďalšie znižovanie sadzieb obmedzený.
Rozhodnutie o kúpe je čoraz viac individuálne. Kým niektorí investori môžu vyčkávať, domácnosti, ktoré riešia vlastné bývanie, by odklad nemusel z dlhodobého pohľadu priniesť úsporu. M. Lehuta radí nečakať. „V krátkodobom horizonte bude ceny bývania ovplyvňovať aj nedostatok novej výstavby. Zároveň už neočakávame výraznejší pokles úrokov, preto nemá veľký zmysel s kúpou vyčkávať.“
K tomu sa pridáva aj očakávaný vývoj sadzieb do roku 2026. M. Lehuta predpokladá ich mierny, ale stabilný rast. „Budúci rok očakávame rast úrokov na päťročných swapoch nad 2,5 percenta, teda zhruba o 0,3 percentuálneho bodu, pri nemeckých desaťročných štátnych dlhopisoch až k trom percentám, teda o takmer 0,5 percenta. Preto očakávame mierny, ale postupný rast dlhodobých komerčných úrokových sadzieb, vrátane hypoték.“
Ak sa naplnia tieto očakávania, index dostupnosti bývania, ktorý zohľadňuje pomer mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky na 50 metrov štvorcových k priemernej mzde, môže ešte mierne klesnúť. A to napriek klesajúcim sadzbám, keďže rast cien nehnuteľností bude mať veľký vplyv.
Trh určuje sadzby
Na riziko neefektívneho čakania upozorňuje tiež ekonomický analytik Tatra banky Adam Babinec. Ak totiž klesnú sadzby, ale súčasne vzrastú ceny nehnuteľností, výsledná mesačná splátka môže byť vyššia než pri kúpe v súčasnosti. „Ak ceny nehnuteľností stúpnu o 10 – 15 percent, nárast hodnoty nehnuteľnosti môže prevážiť úsporu z nižšej úrokovej sadzby. Navyše, pri hypotéke na 30 rokov aj malý rozdiel v cene nehnuteľnosti znamená výrazný rozdiel v celkovom preplatení.“
Napríklad pri úvere 100-tisíc eur a sadzbe 3,50 percenta je mesačná splátka približne 450 eur. Ak by úrok klesol na tri percentá, no cena bytu by stúpla o pätnásť percent a úver by bol vo výške 115-tisíc eur, nová mesačná splátka by bola 480 eur. To predstavuje nárast o 6,7 percenta. V praxi tak kupujúci zaplatí viac, aj keď má naoko „výhodnejší“ úver.
Hypotéky s dlhšou fixáciou sa riadia trhom, nie rozhodnutiami ECB. „Hypotéky s fixnou sadzbou sú výrazne ‚dlhší‘ produkt a ich sadzby sa preto odvíjajú skôr od dlhodobých trhových úrokových sadzieb. Dôležitejšie je tak sledovať vývoj výnosov slovenských dlhopisov s príslušnou splatnosťou než sadzby ECB,“ hovorí A. Babinec. Vzhľadom na to, že trh reaguje na množstvo globálnych faktorov, nie je možné sa spoliehať výlučne na rozhodnutia centrálnych bánk.
Pokiaľ ide o výhľad do budúcna, analytici Tatra banky predpokladajú v strednodobom horizonte už len jedno zníženie sadzieb – o 0,25 percentuálneho bodu v septembri. „Aktuálne je hlavná úroková sadzba ECB 2,15 percenta. Súčasná situácia je však dynamická, najmä vzhľadom na vývoj okolo ciel a cien energií, a môže v budúcnosti vyžadovať prehodnotenie prognózy,“ upozorňuje A. Babinec.
Hypotéka síce zostáva pre mnohých najdostupnejšou formou financovania bývania, no je nevyhnutné sledovať svoje reálne možnosti a nepodľahnúť ilúzii, že nižšia sadzba automaticky znamená nižšie náklady. Trh s bývaním tak ostáva napätý a reakcie kupujúcich budú čoraz viac závislé od vývoja cien než od úrokov samotných.
Dôvody na urýchlenie
Tohtoročný rast cien nehnuteľností o desať až pätnásť percent je z pohľadu tempa vývoja na trhu s bývaním výrazný. V takomto prípade by urýchlenie kúpy umožnilo domácnostiam vyhnúť sa zdraženiu a zachovať si výhodnejšiu pozíciu z hľadiska splátok. Ako však upozorňuje analytik Československej obchodnej banky Marek Gábriš, pri bývaní rozhoduje častejšie životná situácia ako vývoj trhu. „V spomínanom prípade môže byť daná možnosť, teda urýchlenie kúpy nehnuteľnosti, teoreticky výhodnejšia,“ konštatuje.
V praxi to znamená, že kúpu často určuje narodenie dieťaťa, rozvod, či potreba presťahovania za prácou – nie vývoj sadzieb alebo cien. „Preto logicky sa pohybuje v nejakom konkrétnom segmente bývania, alebo je viazaný na určitý typ lokality,“ zdôrazňuje M. Gábriš s tým, že dostupnosť vhodnej nehnuteľnosti v čase rozhodovania je ďalším určujúcim faktorom. Výber nie je podmienený len ekonomickými možnosťami, ale aj emóciami, kvalitou lokality a osobnými preferenciami.
Významná časť dopytu nie je čisto investičného charakteru, ale rieši reálnu potrebu bývať. „Asi skôr menšia časť nákupov je orientovaná čisto na investíciu,“ dodáva M. Gábriš. Takéto správanie sa prejavuje aj v tom, že časovanie kúpy je limitované, a teda domácnosti často konajú v konkrétnom časovom rámci – bez možnosti vyčkať na „lepší moment“, ktorý by síce priniesol lacnejšiu hypotéku, ale za cenu nevyhovujúcej ponuky či lokality.
Na vývoj cien na trhu s bývaním vplýva viacero faktorov, ktoré sú nastavené tak, že vytvárajú tlak na rast cien. Za zvyšovanie cien môžu z jednej strany obmedzenia v ponuke a z druhej strany silný dopyt zo strany obyvateľstva. „Na strane ponuky je to najmä nová výstavba, ale z posledných čísiel vydaných stavebných povolení vidieť, že ponuka bude v blízkej dobe zaostávať za dopytom,“ varuje M. Gábriš s tým, že obmedzená výstavba môže ďalej tlačiť ceny smerom nahor.
Ďalšie dôležité správy
