Rok 2025 potvrdzuje, že slovenský hypotekárny trh sa postupne zotavuje z obdobia vysokých úrokových sadzieb. Od jesene 2024 sa v dôsledku menovej politiky ECB začali úrokové sadzby znižovať, čo motivuje domácnosti k opätovnému zvažovaniu kúpy nehnuteľnosti. Záujem o hypotéky podporujú aj rast reálnych miezd a rekordne nízka nezamestnanosť. Kľúčovým faktorom sa stali očakávania ďalšieho poklesu sadzieb, ktoré vedú k zrýchleniu rozhodovania o bývaní.
Dopyt rastie stabilne
Hypotekárny trh zaznamenáva mierne, ale stabilné oživenie. K aprílu 2025 dosiahol medziročný rast objemu hypoték 4,7 percenta, čo je najvyššia hodnota od septembra 2023. Počet nových hypoték sa zvýšil pri všetkých vekových skupinách – pri klientoch do 35 rokov o 30 percent a pri klientoch nad 35 rokov až o 42 percent. Priemerná výška hypotéky vzrástla v oboch skupinách rovnako o 11 percent. Výsledkom je zastavenie predchádzajúceho poklesu zadlženosti domácností, ktorá sa od polovice roka 2022 stabilizovala na úrovni 43 percent HDP.
Výrazný podiel na raste majú aj klienti, ktorí si berú hypotéku už po druhý raz. Až 55 percent nových hypoték v roku 2024 bolo poskytnutých osobám, ktoré už aspoň jednu hypotéku v minulosti mali. Tento trend dominuje najmä vo vekovej skupine od 35 do 50 rokov, kde dosahuje podiel až 70 percent. „Na raste hypoték sa podieľajú aj klienti, ktorí už mali v minulosti hypotéku, alebo ju stále majú. Títo klienti tvoria viac ako polovicu dlžníkov, ktorým bola v roku 2024 poskytnutá čisto nová hypotéka,“ uvádza sa v správe NBS.
Zvýšený záujem o hypotéky je podporený aj zlepšujúcou sa spotrebiteľskou dôverou a nízkou mierou nezamestnanosti, ktorá v marci 2025 dosiahla historické minimum 4,84 percenta. Domácnosti tak častejšie zvažujú vlastné bývanie ako alternatívu k nájomnému bývaniu, ktoré je v mnohých mestách takisto výrazne zdražené. Tlak na dopyt vytvára aj obmedzená ponuka novostavieb, ktorá nedokáže reagovať dostatočne rýchlo na meniacu sa situáciu na trhu.
Sadzby klesajú pomaly
Priemerné úrokové sadzby na hypotéky poklesli zo svojho maxima 4,7 percenta (v januári 2024) na 3,9 percenta v apríli 2025. Tento pokles je síce mierny, ale stabilný. Sadzby sa začali znižovať v treťom štvrťroku 2024 v reakcii na menovú politiku ECB, pričom trhové očakávania naznačujú pokračovanie tohto trendu. Výnosy štátnych dlhopisov a úrokové swapy – ktoré slúžia ako orientačný benchmark pre hypotéky – od leta 2024 pozvoľna klesajú. Tento vývoj sa naplno prejavuje v úverových cenníkoch bánk až s niekoľkomesačným oneskorením.
Viac ako 80 percent hypoték sa poskytuje s trojročnou fixáciou. Tento údaj ilustruje zmenu v správaní dlžníkov, ktorí očakávajú ďalší pokles sadzieb a nechcú sa viazať na dlhé fixácie. „Domácnosti očakávajú pokračujúci pokles cien hypoték, a preto si čoraz viac volia krátke fixácie úrokových sadzieb,“ konštatujú analytici NBS. Krátke fixácie však prinášajú vyššiu volatilitu splátok v budúcnosti, čo bude vyžadovať vyššiu finančnú gramotnosť a odolnosť domácností.
Napriek poklesu sadzieb patria slovenské hypotéky medzi najdrahšie v eurozóne v segmente fixácií na 1 až 5 rokov – Slovensko sa nachádza v treťom kvartále. Hlavným dôvodom sú vyššie rizikové prirážky bánk, nižšia konkurencia a tiež špecifický profil slovenského trhu, ktorý je závislý od domáceho retailového financovania. Tento faktor zároveň znižuje tlak na banky, aby agresívne znižovali úrokové marže.
Fixácie a refixácie
Na prelome rokov 2024 a 2025 skončila trojročná fixácia mnohým úverom, ktoré boli uzavreté ešte pred nárastom sadzieb v roku 2022. Tieto úvery sa teraz precenili na výrazne vyššie sadzby, čo zvýšilo mesačné splátky – najmä u hypoték s pôvodne extrémne nízkymi sadzbami pod jedným percentom. Podľa údajov NBS sa precenila relatívne veľká časť existujúcich hypoték, pričom v štatistikách vidno nárast splátok až o 35 až 50 percent.
„Proces refixácie na vyššie splátky sa koncom roka 2024 zintenzívnil,“ uvádza správa. Podľa údajov dosiahol podiel štvrťročných refixácií na celkovom portfóliu maximum práve v období štvrtého štvrťroka 2024 a prvého štvrťroka 2025. Refixácie sa týkali najmä úverov poskytnutých v roku 2021, teda krátko pred rastom sadzieb. Realizované sadzby sa priblížili ku štyrom percentám, čo je pri vysokých zostatkoch významné navýšenie.
Banky situáciu sledujú, no riziko výrazného zhoršenia schopnosti splácať úvery zatiaľ neidentifikujú. Podiel zlyhaných hypoték ostáva pod dvoma percentami, čo je najnižšia úroveň v histórii slovenského hypotekárneho trhu. Zároveň klesá podiel hypoték, ktoré sú na hrane úverovej kapacity klienta. Podiel čisto nových hypoték s DSTI nad 55 percent dosiahol minimálnu hodnotu v prvom štvrťroku 2021 (16 percent), následne do štvrtého štvrťroka 2022 vystúpil na maximum (37 percent) a opäť začal klesať až do štvrtého štvrťroka 2024 (27 percent).
Riziká sa zmierňujú
Stabilizovaný vývoj sadzieb, rast reálnych príjmov a priaznivá situácia na trhu práce znižujú úverové riziká. Rastúca úverová disciplína domácností sa prejavuje v tom, že nové hypotéky sa poskytujú v súlade s konzervatívnymi parametrami regulácie. V roku 2024 bol podiel úverov, ktoré spĺňajú limit DTI 8, vysoký – banky len minimálne využívali možnosť poskytnúť výnimky.
„Efektívnosť a vplyv nastavenia limitov týkajúcich sa poskytovania úverov NBS priebežne monitoruje. Aktuálne sa neplánuje žiadna zmena, ich nastavenie je vnímané do veľkej miery ako štrukturálne,“ uviedol vedúci oddelenia komunikácie Národnej banky Slovenska Peter Majer. Aj preto je vývoj hypotekárneho trhu kontrolovaný, bez výrazných rizík pre bankový sektor.
Zníženie podielu úverov „na hrane“ je pozitívnou správou aj pre finančnú stabilitu – mení sa zloženie nových hypoték v prospech bezpečnejších profilov. Navyše, v kombinácii s poklesom úrokových sadzieb, sa znižuje aj citlivosť portfólia na budúce šoky. Podľa NBS by sa tak hypotéky mali v nasledujúcich kvartáloch stať menej zraniteľné voči náhlym zmenám.
Ďalšie dôležité správy
