Rodinné domy sa postupne vracajú do hry. Kým trh s bytmi zostáva dominantný, dopyt po domoch rastie, najmä v jarných a letných mesiacoch. Objem ponuky domov je najvyšší za posledné roky, čo zvyšuje šance kupujúcich vybrať si. Hoci sú domy drahšie a často ťažšie dostupné v centrách miest, ich popularita stúpa. Dôležitým faktorom zostávajú možnosti financovania a technický stav, ktorý banky starostlivo posudzujú.
Ponuka rastie, mení sa skladba
Podľa analýzy Národnej banky Slovenska (NBS) sa v prvom kvartáli 2025 po dlhšom období stagnácie zvýšil objem ponuky nehnuteľností. Najvýraznejšie pribúdali rodinné domy, ktoré sa stali ťahúňom medzi typmi nehnuteľností mimo bytov. Ich podiel na ponuke je najvyšší za niekoľko posledných rokov. Tento posun v štruktúre ponuky vytvára priaznivé podmienky pre kupujúcich, ktorí majú väčší výber a možnosť nájsť nehnuteľnosť presne podľa svojich predstáv.
Riaditeľka platformy FinGO reCloud Róberta Mecková poukazuje na sezónnosť tohto trendu. „Úrokové sadzby na hypotékach mierne klesajú a počas jarných a letných mesiacov každoročne prirodzene evidujeme vyšší dopyt po domoch aj rekreačných nehnuteľnostiach. Rastie tiež ponuka apartmánov v turisticky zaujímavých oblastiach. Developeri cítia zvýšený dopyt aj po tomto type nehnuteľností a vidia, že je tu priestor na ponuku.”
Rodinné domy sa v ponuke najčastejšie objavujú v takzvaných satelitných oblastiach – menších obciach alebo nových štvrtiach v okolí veľkých miest. Táto lokalizácia je kompromisom medzi cenou a dostupnosťou. Záujemcovia o bývanie v dome sa tak často rozhodujú pre dochádzanie do mesta za prácou či školou výmenou za väčší priestor, záhradu alebo nižšiu cenu v porovnaní s domami v centre.
Domy situované priamo v centrách miest zostávajú raritou. „Domov v centrách miest je relatívne málo a ak aj sú, ich cena je omnoho vyššia. Predstavujú obmedzenú ponuku pre obmedzený počet kupujúcich. Byty sú stále ťahúňom trhu. Sú lacnejšie aj lepšie lokalizované v centrách miest, kam sa ľudia primárne chcú sťahovať alebo kupovať nehnuteľnosť investične,” dodáva odborníčka
Ceny domov prudko stúpajú
Priemerná cena domov rastie rýchlejšie než ceny bytov, pričom rozhodujúcimi faktormi sú lokalita, technický stav a vek stavby. Najdrahšie domy sú tradične v Bratislavskom kraji, kde ceny reflektujú vysoký dopyt a limitovanú ponuku, najmä pokiaľ ide o novostavby s kvalitnou občianskou vybavenosťou.
„Aj ceny domov zrýchlili svoj rast, a pohybujú sa na úrovni dvetisíc eur za meter štvorcový. Najdrahšie nehnuteľnosti sú tradične v Bratislavskom kraji, za ním nasleduje Košický kraj. Kúpiť, ale aj predať dom je vždy o niečo náročnejšie, a to nielen kvôli vyšším cenám. Dobrý dom sa však predá hneď,” konštatuje R. Mecková.
Hoci byty stále dominujú vo veľkých mestách, kupujúci začínajú prehodnocovať pomer ceny a úžitkovej hodnoty. Rodinný dom, aj keď nákladnejší, často poskytuje vyššiu kvalitu života, súkromie a priestor pre rodinu. Investícia do domu sa tak čoraz častejšie vníma nielen ako otázka bývania, ale aj dlhodobej hodnoty.
Medzi kupujúcimi sa objavujú aj tí, ktorí domy kupujú ako druhú nehnuteľnosť – napríklad na víkendy alebo na prenájom počas dovolenkovej sezóny. Tento segment rastie najmä v oblastiach s atraktívnou prírodou alebo termálnymi prameňmi. Tieto investičné domy sú však stále skôr výnimkou než bežnou praxou.
Hypotéky nie sú samozrejmosť
Napriek rastúcemu dopytu po domoch nie je ich financovanie bezproblémové. Banky pri schvaľovaní hypoték posudzujú nehnuteľnosti prísne, a rodinný dom musí spĺňať viacero technických a právnych kritérií, aby bol vhodným zabezpečením úveru. Poskytnutie hypotéky občas skomplikujú problémy na strane nehnuteľností.
„Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. V lepšom prípade ich dokážu opätovne posúdiť, ak sa nedostatky odstránia,” upozorňuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Eva Šablová.
Problémové bývajú aj nehnuteľnosti na samote alebo v menej zastavaných oblastiach. „Banky skôr založia dom v štandardnej obytnej zóne ako na samote, kde chýba občianska vybavenosť,” dodáva expertka na reality. Pri posudzovaní úveru zohráva rolu aj účel stavby – napríklad rekreačné objekty bez kolaudácie na trvalé bývanie sú z pohľadu banky nevhodné.
Zložitejšie je taktiež financovanie výstavby domu. Ak sa kupuje dom v rozostavanom stave, banky majú rozdielne podmienky – niektoré poskytujú úver na základe projektu a hodnoty po dokončení, iné požadujú predbežnú kolaudáciu. V týchto prípadoch je nevyhnutné poradiť sa s hypotekárnym špecialistom, ktorý pozná špecifiká jednotlivých bánk.
- Praktické rady pre kupujúcich
1. Pri kúpe rodinného domu je dôležité nechať sa viesť nielen emóciami, ale najmä praktickými faktormi. Odborníci odporúčajú venovať pozornosť viacerým oblastiam.
2. Kupujúci by si mali overiť lokalitu a dostupnosť, a to aj počas dopravnej špičky. Dôležité je vopred zistiť, aká je občianska vybavenosť – dostupnosť škôl, obchodov, lekárov, ale aj dopravného spojenia. Prístupová cesta k domu musí byť právne zabezpečená a nesmie byť závislá od susedov alebo súkromných ciest bez servitútu.
3. Technický stav je ďalšou zásadnou oblasťou – je nutné preveriť strechu, zateplenie, okná, kúrenie, kanalizáciu aj izolácie proti vlhkosti. Skryté závady môžu po kúpe spôsobiť vysoké náklady.
4. List vlastníctva má byť skontrolovaný. Kupujúci musí zistiť, či na dome nie sú ťarchy, exekúcie alebo nevysporiadané majetkové pomery. Nejasnosti v tejto oblasti môžu viesť k problémom pri čerpaní hypotéky.
5. Experti upozorňujú aj na časté prekážky, ktoré môžu znemožniť schválenie hypotéky. Problémom bývajú nehnuteľnosti s nevysporiadanými vlastníckymi právami, chýbajúcim prístupom z verejnej komunikácie alebo nesúladom medzi skutkovým a právnym stavom – napríklad ak nehnuteľnosť obsahuje neskolaudované prístavby či doplnkové stavby. Banky odmietajú financovať domy v zlom technickom stave alebo s výraznými právnymi bremenami.
6. K negatívnym faktorom patrí lokalita. Ak sa dom nachádza mimo zastavaného územia alebo v oblasti bez občianskej vybavenosti, banky ho môžu odmietnuť ako nevhodné zabezpečenie úveru. Rovnaké riziko hrozí pri rozostavaných nehnuteľnostiach, ktoré ešte nie sú v dostatočnom stave na ocenenie bankou. Ďalšou kategóriou sú objekty, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie – napríklad rekreačné chaty bez možnosti trvalého pobytu.
7. Osobitnú pozornosť treba venovať typológii stavby. Banky vo všeobecnosti neakceptujú mobilné domy, unimobunky či kontajnerové a modulové stavby bez pevných základov spojených so zemou. Takéto objekty nespĺňajú kritériá na klasickú hypotéku.
8. Rovnako nevyhovujú nehnuteľnosti postavené z neoverených alebo alternatívnych materiálov, ako sú hlinené alebo slamené domy či stavby z nepálenej tehly. V týchto prípadoch môžu banky vyžadovať dodatočnú dokumentáciu alebo jednoducho žiadosť o úver zamietnuť.
9. Základom úspešnej kúpy domu je dôkladná príprava. Kupujúci by si mali vopred pripraviť vlastný rozpočet, rezervu na rekonštrukciu a poradiť sa so skúseným hypotekárnym špecialistom.
10. Rodinný dom je síce investícia s vyšším vstupným kapitálom, no v prípade správneho výberu dokáže priniesť nielen kvalitnejšie bývanie, ale aj dlhodobú hodnotu.
Obhliadka s odborníkom
Kľúčovým krokom pred kúpou domu je obhliadka nehnuteľnosti, pri ktorej by mal byť prítomný odborník – inšpektor nehnuteľností alebo stavebný technik. Skryté chyby môžu kupujúceho stáť obrovské peniaze, preto sa neodporúča spoliehať len na vlastný odhad. Technický stav domu by nikdy nemal hodnotiť kupujúci sám.
„Je podozrivé, ak je v dome čerstvo vymaľovaná iba pivnica alebo nejaká konkrétna časť. Voda je nepriateľ, či už niektorá stena zateká alebo sa na nej objavuje pleseň. Vždy treba pozerať aj na to, či ide o rodinný dom novostavbu alebo už roky fungujúcu nehnuteľnosť. Pri novostavbe sa chyby odhalia ťažšie, lebo všetko je nové,” varuje R. Mecková.
Dôležité je sledovať nielen interiér domu, ale aj vonkajšie konštrukcie – stav strechy, odkvapov, izolácie a fasády. Netreba zabúdať na stav elektrických a vodovodných rozvodov, ktoré sú nákladné na opravu. Obzvlášť pri starších domoch môže byť problémom prítomnosť azbestu či poškodená statika.
Ďalšie dôležité správy
