Ceny bývania na Slovensku sa v úvode roka zvýšili, čím nadviazali na dlhodobý rastúci trend. Tempo rastu cien bolo výraznejšie ako pred rokom, pričom dynamika bola vysoká najmä v regiónoch mimo hlavného mesta. Zverejnené údaje poukazujú na rozdiely medzi staršími a novými nehnuteľnosťami, ktoré sa v rôznych častiach krajiny správajú odlišne. Rovnako dôležité je sledovať vplyv stagnujúcej výstavby, ktorá sa ešte nestihla rozbehnúť po pandemickom útlme. Nedostatok novej ponuky môže ďalej tlačiť ceny smerom nahor, čo spôsobuje tlak na kupujúcich, ktorí čoraz častejšie volia kompromisy.
Rast cien nehnuteľností
Štatistický úrad Slovenskej republiky zverejnil revidované údaje o vývoji cien nehnuteľností za prvý štvrťrok 2025. Tie potvrdili, že ceny bývania medziročne vzrástli o 12,2 percenta, čím sa tempo zdražovania dostalo na najvyššiu úroveň od tretieho štvrťroka 2022. Rozdiely v raste cien sú výrazné nielen medzi regiónmi, ale aj medzi typmi nehnuteľností.
Najvyšší rast cien zaznamenali existujúce nehnuteľnosti – až 12,4 percenta. Nové nehnuteľnosti rástli o niečo pomalšie – o 11,2 percenta. Medziročné tempo rastu tak po niekoľkých štvrťrokoch opäť nadobudlo dvojciferné hodnoty. Na regionálnej úrovni rast cien existujúcich nehnuteľností prekročil 15 percent v Bratislavskom, Žilinskom a Nitrianskom kraji, čo poukazuje na ich čoraz dôležitejšiu úlohu v čase nedostatku novostavieb.
„Výraznejšie aktuálne medziročné zdražovanie zaznamenali existujúce nehnuteľnosti,“ tvrdí hovorkyňa ŠÚ SR Jana Morháčová s tým, že najvyšší medziročný nárast cien podľa revízie evidoval Nitriansky kraj, kde ceny vzrástli o 18,5 percenta. Dvojciferné tempo rastu zaznamenali aj Prešovský, Bratislavský, Trenčiansky a Žilinský kraj. Najpomalšie rástli ceny v Trnavskom kraji – o 7,3 percenta. Rast cien tak bol prítomný vo všetkých ôsmich krajoch Slovenska.
Z dlhodobého pohľadu sa domy a byty predávajú za dvojnásobnú cenu ako v roku 2010. Bázická zmena dosiahla 100,5 percenta, čo zaraďuje slovenský trh medzi najrýchlejšie rastúce v rámci strednej Európy. Kým nové nehnuteľnosti zdraželi za 14 rokov o viac ako 70 percent, ceny existujúcich vzrástli až o 115 percent.
Veľké regionálne rozdiely
Medzikvartálne – teda oproti štvrtému štvrťroku 2024 – vzrástli ceny nehnuteľností v priemere o 2,1 percenta. Tempo rastu tak síce zaostávalo za predchádzajúcim obdobím, no stále ide o rast, ktorý signalizuje pokračujúci tlak na strane dopytu. Navyše, predbežné údaje z mája 2025, ktoré ŠÚ SR získal z inzertných realitných portálov, nadhodnotili rast cien, no až revidované údaje z katastra nehnuteľností ukázali presnejší obraz vývoja.
Najsilnejší medzikvartálny rast zaznamenal Trnavský kraj – o 4,9 percenta. Ceny vzrástli v siedmich z ôsmich krajov. Výnimkou bol Košický kraj, kde ceny mierne poklesli. Najmiernejší rast evidoval Bratislavský kraj, kde ceny stúpli iba o 0,4 percenta. Bratislava je tak jeden z mála regiónov, kde je rast cien najpomalší, napriek vysokým úrovniam cien samotných nehnuteľností.
„Tempo rastu cien bolo súčasne pomalšie ako vo štvrtom štvrťroku 2024. Vo väčšine regiónov dynamickejšie rástli ceny existujúcich nehnuteľností ako novostavieb,“ dodáva J. Morháčová. Ako dodáva, zaujímavé je porovnanie medzi typmi nehnuteľností. Bratislavský a Banskobystrický kraj boli výnimkami, kde rástli rýchlejšie ceny nových nehnuteľností. Vo všetkých ostatných regiónoch rástli rýchlejšie ceny existujúcich bytov a domov.
Význam revízie dát
Dôležitou súčasťou hodnotenia vývoja cien bývania je aj spresňovanie údajov. Kým predbežné dáta boli zverejnené 30. mája 2025 a vychádzali z cien v realitných inzerátoch, revidované údaje z 16. júna už pracovali s realizačnými cenami z katastra. Tieto poskytujú presnejší a dôveryhodnejší obraz o skutočných predajných cenách.
„Revízia súčasne výraznejšie prepísala predbežné hodnoty o vývoji cien v jednotlivých krajoch Slovenska. Rast predajných cien v medzikvartálnom porovnaní bol zaznamenaný v siedmy z ôsmich krajov Slovenska, teda vo všetkých regiónoch s výnimkou Košického kraja,“ upozorňuje J. Morháčová.
Spresnenie údajov odhalilo aj to, že vo väčšine regiónov dominoval rast cien starších nehnuteľností, čo súvisí s ich aktuálnou dostupnosťou, ako aj faktom, že nové projekty sú v mnohých regiónoch obmedzené. Rast cien nových nehnuteľností prekročil hranicu pätnásť percent iba v Bratislavskom a Trenčianskom kraji, čo zároveň potvrdzuje obmedzenú ponuku v týchto lokalitách.
Stagnácia výstavby a dôsledky
Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický upozorňuje na dôsledky oneskorenej výstavby. V roku 2025 sa ešte stále predávajú byty, ktorých výstavba bola spustená v období ekonomického a investičného útlmu v rokoch 2022 a 2023. Počet dokončených bytov bol preto nízky – dôsledok minimálneho záujmu o nové projekty počas predchádzajúcej recesie.
„Malý počet dokončených bytov v prvom štvrťroku 2025 je do veľkej miery výsledkom toho, že tieto nehnuteľnosti sa začali stavať v čase ochladenia realitného trhu. V druhej polovici roka 2022 či v roku 2023 nebol veľký záujem púšťať sa do výstavby, teda nebolo v prvom štvrťroku 2025 veľmi ani čo dokončovať,“ objasňuje V. Kubrický.
Zároveň dodáva, že zlepšenie výstavby by sa mohlo objaviť už v najbližších štatistikách, no zatiaľ sa kupujúci musia často uspokojiť s kompromismi – menšou výmerou, starším stavom alebo menej výhodnou lokalitou. Dvojizbové byty sa stávajú atraktívne – nielen ako prvé bývanie, ale aj ako investícia.
Kupujúci čoraz častejšie volia okrajové štvrte miest, kde je horšia infraštruktúra, dostupnosť do centra alebo menej rozvinuté občianske vybavenie. Práve tieto faktory sa menia na rozhodujúce kritérium v situácii, keď výber na trhu je obmedzený a ceny tlačia rozpočty domácností k hranici únosnosti.
Prognóza a riziká vývoja
Analytik Matej Dobiš poukazuje na riziká budúceho vývoja, ktorý bude ovplyvnený nedostatkom novostavieb, rastom cien stavebných materiálov, ako aj legislatívnou neistotou. Reforma stavebného zákona, ktorá prišla po desaťročiach, spôsobila medzi developermi opatrnosť. Mnohí sa orientujú na menšie, rýchlejšie realizovateľné projekty.
„Pravdepodobne to vytvorí v týchto rokoch menšiu ponuku novostavieb, ktoré by tak na svojej hodnote mohli posilniť a zatraktívni to projekty situované aj v odľahlejších lokalitách práve kvôli nedostatku novostavieb,“ predpovedá odborník. Zároveň varuje pred makroekonomickými rizikami.
„Očakávania môžu zaostať za realitou, najmä hrozbám spojenými s geopolitickými rizikami, nadchádzajúcou konsolidáciou verejných financií a faktom, že ekonomiku našej krajiny najvýraznejšie stimuluje spotreba domácností. Ak sa vplyvom konsolidácie bude musieť uskromniť, bude to mať výrazný vplyv na kúpnu silu v sektore s úvermi a nehnuteľnosťami.“
Aj keď sa dostupnosť bývania v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi mierne zlepšila, domácnosti si pri rovnakom príjme môžu dovoliť o 14 percent menšiu bytovú plochu. Táto skutočnosť zvýhodňuje majiteľov menších bytov a starších nehnuteľností, ktorých prevádzkové náklady aj náklady na rekonštrukciu sú podstatne nižšie. Realitný trh sa tak nachádza v štádiu transformácie – formovanej stagnujúcou výstavbou, nákladovou infláciou a zmenami v preferenciách kupujúcich.
Ďalšie dôležité správy
