Zatiaľ čo v predchádzajúcich rokoch bol úver na bývanie pre mnohých nedostupný a prenájom logickým riešením, aktuálny vývoj na trhu – najmä znižovanie úrokových sadzieb spolu s rastúcimi cenami nehnuteľností – presúva záujem naspäť smerom ku kúpe. Napriek prekážkam v podobe vstupných nákladov sa ukazuje, že z dlhodobého hľadiska ide o výhodnejšie riešenie. Mnohí, ktorí čakali na „lepší čas“, teraz čelia situácii, že nehnuteľnosti ich stoja o tisíce eur viac – hoci s výhodnejším úrokom.
Hypotéky predbehnú nájmy
Vývoj v prvej polovici roka 2025 signalizuje zlomový bod, v ktorom sa hypotéky opäť stávajú cenovo konkurencieschopné voči nájmom. Úrokové sadzby sa v priebehu jari priblížili k hranici trom percentám. Kým ešte pred rokom presahovali štyri a pol percenta, v marci 2025 klesli na priemer 3,88 percenta a v máji sa pohybovali okolo 3,75 percenta.
Aj keď mesačná splátka hypotéky pri týchto sadzbách ostáva o niečo vyššia než priemerný nájom – kvôli energiám, internetu a ďalším nákladom – rozdiel sa neustále zmenšuje. Navyše sa očakáva, že do konca roka sa sadzby priblížia k úrovni tri percentá.
„Ďalší pokles úrokov môže zmeniť dynamiku rozhodovania medzi nájmom a kúpou nehnuteľnosti, zvýhodňujúc vlastné bývanie. Pri poklese sadzby na tri percentá klesá mesačná splátka hypotéky pri 150-tisíc eur na 30 rokov o približne 130 eur, z pôvodných okolo 760 eur na približne 630 eur. Tento trend zlepšuje dostupnosť hypoték pre širší okruh záujemcov,” hovorí analytik 365.bank Tomáš Boháček.
Zvýšený záujem o kúpu je už na trhu badateľný. Napriek vstupným nákladom – akontácia minimálne 20 percent z ceny nehnuteľnosti, právne a katastrové poplatky – sa kúpa bytu javí ako výhodnejšia, najmä pre tých, ktorí plánujú dlhodobé bývanie alebo uvažujú o investícii s potenciálom rastu.
Projektový manažér Finportal pre reality Tomáš Tobolák upozorňuje aj na iný fenomén: znižujúci sa počet nových bytov na predaj, pokles stavebných povolení a ochabujúcu aktivitu developerov. Tento nesúlad medzi dopytom a ponukou tlačí ceny nehnuteľností ešte vyššie. „Na konci roka očakávame dva ukazovatele: lacnejšia hypotéka, drahšia nehnuteľnosť. Preto by som kúpil teraz a budúci rok refixoval hypotéku,” dodáva.
Úver opäť výhodnejší
Pokles úrokových sadzieb pod štyri percentá priblížil mesačné náklady na hypotéku k výške nájomného. Zásadné je porovnanie mesačných výdavkov: nájom jednoizbového bytu v Bratislave s energiami stojí približne 500 eur, pričom hypotéka na podobný byt môže pri úroku pod 3,5 percenta vychádzať rovnako alebo menej.
Zásadnou výhodou úveru na bývanie je zároveň budovanie vlastného majetku namiesto platenia prenajímateľovi. Kupujúci čoraz viac reagujú aj na psychologické faktory – vnímajú rast cien ako signál k rýchlejšiemu rozhodnutiu. Tempo zdražovania tak ženie trh vpred aj napriek tomu, že podmienky nie sú ideálne.
„Hoci klesajúce úroky hypoték znižujú mesačné splátky a zlepšujú dostupnosť financovania, stále rastúca kúpna cena nehnuteľnosti zvyšuje potrebnú akontáciu, čo ostáva pre mnohých prekážkou,” dodáva analytik 365.bank.
Napriek priaznivému vývoju úrokov existujú skupiny, pre ktoré nie je kúpa aktuálne výhodná. Ide predovšetkým o tých, ktorí nemajú finančnú rezervu na akontáciu a súčasne čelia vysokým cenám bytov. „Pri priemerných cenách jednoizbového bytu v Bratislavskom kraji okolo 140-tisíc eur, a dvoj- či trojizbových bytov s adekvátne vyššími cenami, by mali s kúpou počkať a zvážiť hypotéku v štvrtom kvartáli 2025 alebo na začiatku roka 2026 predovšetkým tí, ktorí nemajú dostatočnú finančnú rezervu na akontáciu a dodatočné poplatky,” tvrdí T. Boháček.
Riziká a bezpečnosť
Rozhodovanie medzi nájmom a hypotékou závisí do veľkej miery od finančnej stability. Pre domácnosti bez istého príjmu, úspor alebo dlhodobej pracovnej zmluvy ostáva nájom bezpečnejším riešením. Aj keď sa hypotéka stáva výhodnou investíciou, riziko dlhodobého záväzku nie je zanedbateľné.
„Zdražovanie, ovplyvnené vyššou DPH a infláciou, znižuje kúpyschopnosť a schopnosť nasporiť na akontáciu. Atraktivita pomeru nájmu/hypotéky sa môže pre nižšie príjmové skupiny silnejšie nakloniť v prospech nájmov,” konštatuje T. Boháček.
Zvýšené výdavky na energie, potraviny a bežný chod domácnosti môžu výrazne ovplyvniť schopnosť splácať úver, najmä v prípade nepriaznivých životných situácií. Rozhodovanie preto nie je len čisto finančnou otázkou. Ako poznamenáva analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, výhodou nájmu je aj flexibilita. Zároveň však varuje pred jeho zdražovaním. „Ani spánok v prenajatom byte už nie je taký pokojný, ako býval.”
Kúpa bytu je z dlhodobého pohľadu výhodnejšia, keďže kupujúci si tvorí majetok. Pre ľudí v neistých životných podmienkach však hypotéka predstavuje riziko, a preto je pre nich výhodnejší nájom. „Vyššia inflácia na Slovensku v porovnaní s priemerom EÚ nepomáha ľuďom, ktorí by si chceli kúpiť vlastné bývanie,” zdôrazňuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Regióny idú vlastným tempom
Slovenský realitný trh je značne diferencovaný. Vývoj cien nájmov a nehnuteľností sa líši medzi Bratislavou a ostatnými krajskými mestami. Kým v hlavnom meste dopyt po nájmoch mierne klesol, v regiónoch, kam prichádzajú nové investície, naopak rastie. Mestá ako Prešov, Košice či Žilina čelia trvalému pretlaku dopytu nad ponukou. Nové pracovné miesta a ekonomický rast tlačia nájmy nahor. Bratislava zároveň stráca postavenie hlavného indikátora celonárodného vývoja – regionálna dynamika nadobúda čoraz väčší význam.
Odborníci očakávajú v Bratislave mierny rast cien nájmov, najmä pre nízku dostupnosť bytov. „Naopak, v menších krajských mestách bude vývoj nájomného viac kolísavý, ovplyvnený miestnou demografiou a ekonomikou,” hovorí T. Boháček. Rovnaký názor má aj T. Tobolák, ktorý predpokladá, že ceny nájmov v regiónoch síce neklesnú, ale stabilizujú sa. Ako podotýka, Bratislava zostane výnimočná – najmä centrum mesta bude z pohľadu nájomného vždy nadpriemerné.
Čoraz drahšie bývanie
Aj napriek poklesu úrokových sadzieb rastú ceny nehnuteľností rýchlejšie, než klesajú náklady na financovanie. Ako upozorňuje M. Búlik, priemerný pokles sadzieb k hranici 3,5 percenta nedokázal zásadne zlepšiť dostupnosť bývania. Záujem o nájom tak ostáva stabilný, zatiaľ čo kúpa je pre mnohých stále finančne náročná.
„Pri nákladoch na bývanie hrá cenový rast výraznejšiu rolu ako zlacňovanie hypoték. Inak povedané, ak mi cena bytu narastie v jednotkách percent, nevykompenzuje to hypotéka lacnejšia len o niekoľko desatín percent. Ak bude pokračovať medzikvartálny rast cien v tempe okolo troch percent, tak ani pokles najnižších sadzieb hypoték na tri percentá nezlepší dostupnosť bývania,” varuje M. Búlik.
Očakávanie lacnejších hypoték môže navyše viesť k chybným rozhodnutiam. Mnohí, ktorí kúpu odkladali, už dnes platia o niekoľko tisíc eur viac. Hypotéky za posledný rok zlacneli približne o 0,7 percentného bodu, no ceny nehnuteľností vzrástli o približne desať percent.
Tento trend potvrdzuje V. Kubrický, podľa ktorého síce úroky klesajú, no rast cien bytov môže spôsobiť, že mesačná splátka bude napriek lacnejšiemu úveru vyššia. „Dvojciferný rast cien prenájmov v hlavnom meste spolu s klesajúcimi úrokmi motivuje ľudí zvažovať kúpu nehnuteľnosti. Keďže popri tom stúpajú ceny bytov, kúpa vlastného bývania sa javí ešte naliehavejšia. Dostať sa k vlastnej nehnuteľnosti kvôli astronomickej cene môže byť už zajtra nedosiahnuteľná méta,” dodáva.
Realitný trh tak znova naberá črty boomu. Medziročné zdraženie starších dvojizbových bytov ku koncu apríla dosiahlo 19,7 percenta, novších 17,6 percenta. V prípade trojizbových jednotiek ide o 17,9 percenta pri starších a 15,1 percenta pri novších.
Ďalšie dôležité správy
