Zvýšená volatilita na akciových trhoch spôsobila posun investičného správania smerom k odolnejším sektorom. Realitný trh sa opäť dostáva do popredia záujmu, podporený priaznivým vývojom hypotekárnych sadzieb. Vnímanie nehnuteľností ako nástroja na ochranu kapitálu i jeho zhodnotenie získava medzi investormi na význame. Prvotné dáta potvrdzujú zvýšený záujem o kúpu bývania a stabilný výnos z prenájmu. Tento trend sa prejavuje nielen v objeme poskytnutých úverov, ale aj v raste cien nehnuteľností.
Nový investičný apetít
Zvýšená neistota na svetových akciových trhoch, ktorú spôsobuje kombinácia geopolitických rizík a vývoja americkej zahraničnej politiky, vedie investorov k hľadaniu stabilnejších investičných prístavov. Tradičné finančné nástroje vnímajú ako menej predvídateľné a vyznačujúce sa vysokou volatilitou. Výsledkom je rastúci záujem o reálne aktíva, predovšetkým o nehnuteľnosti, ktoré sú považované za konzervatívnejší, no spoľahlivý nástroj zhodnocovania kapitálu.
Slovenský realitný trh v tomto prostredí vystupuje ako stabilizačný prvok investičných portfólií. Podporuje ho niekoľko faktorov, medzi nimi pokles úrokových sadzieb a zvýšený dopyt po bývaní. Len v roku 2024 banky uzavreli nové hypotéky v hodnote 4,5 miliardy eur a v prvom kvartáli 2025 zaznamenali medziročný nárast poskytnutých úverov o päťdesiattri percent.
Analytici upozorňujú, že realitné aktíva vykazujú nízku koreláciu s vývojom tradičných trhov, čím prispievajú k znižovaniu celkového rizika v portfóliách. „Investovanie do realít, či už kúpou investičnej nehnuteľnosti, nákupom dlhopisu, investovaním do realitných fondov, alebo prostredníctvom private equity zohráva v investičnom portfóliu dôležitú stabilizačnú úlohu. Zaradením týchto aktív do portfólia investor znižuje celkové riziko, keďže ich vývoj má nízku koreláciu s tradičnými finančnými trhmi,“ vysvetľuje Chief Investment Officer spoločnosti Across Private Investments Andrej Rajčány.
Pokles úrokov podporuje dopyt
Kľúčovým dôvodom súčasného posilnenia realitného trhu je zmena vo vývoji hypotekárnych sadzieb. Tie sa pohybujú okolo 3,5 percenta pri trojročnom fixe, zatiaľ čo pred rokom sa pohybovali nad hranicou štyroch percent. Tento vývoj priamo ovplyvňuje dostupnosť financovania a zvyšuje ochotu domácností k investíciám do bývania.
Dopyt po kúpe vlastného bývania tak zaznamenáva rastúci trend. Podľa aktuálnych údajov plánuje v nasledujúcich rokoch kúpu nehnuteľnosti približne štvrtina slovenských domácností. Pritom už je dopyt vyšší než ponuka, čo spôsobuje tlak na rast cien a zvyšuje potenciálne zhodnotenie investície.
Na cenovom vývoji sa tento trend už prejavil. Medziročný rast ponukových cien dosiahol podľa Národnej banky Slovenska 11,4 percenta, čo prevyšuje priemer eurozóny. Tento vývoj podporuje vnímanie nehnuteľností ako aktíva s rastovým potenciálom.
„Realitné investície poskytujú pravidelný výnos – či už ide o nájomné z fyzickej nehnuteľnosti, úroky z dlhopisov alebo podiel na zisku z developerského projektu. Nehnuteľnosti zároveň patria medzi reálne aktíva, ktorých hodnota má v dlhodobom horizonte rastúci trend a v čase zvýšenej inflácie tiež predstavujú účinnú ochranu pred znehodnotením kapitálu – ceny nehnuteľností aj nájomného často prirodzene rastú spolu s infláciou,“ hovorí analytik Across Private Investments Dominik Hapl.
Výber lokality rozhoduje
Napriek priaznivému vývoju v oblasti dopytu a cien zostáva rozhodujúcim faktorom pri investovaní do nehnuteľností lokalita. Jej výber má priamy vplyv na možnosť budúceho zhodnotenia, ako aj na schopnosť generovať stabilný výnos z prenájmu alebo predaja. Investori tak musia posudzovať viac než len aktuálne výnosy – kľúčová je perspektíva rastu hodnoty v danej oblasti.
Atraktívne sú predovšetkým rozvíjajúce sa štvrte veľkých miest, mestá s vyššou koncentráciou obyvateľstva alebo regióny, ktoré priťahujú nové investície. Investori by mali zohľadniť aj dostupnosť služieb, infraštruktúru a perspektívu trhu práce v danom regióne. Výraznejší záujem zaznamenávajú aj turisticky vyhľadávané lokality, ktoré umožňujú kombinovať dlhodobý nájom s krátkodobým ubytovaním.
Najväčší potenciál majú podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického nehnuteľnosti nielen v lukratívnych, ale aj do budúcna perspektívnych a rozvíjajúcich sa oblastiach. V regiónoch, kde sa počíta s príchodom investícií a nových pracovných miest, sa očakáva výraznejšie zhodnotenie pri neskoršom predaji nehnuteľnosti. Rovnako sú to podľa D. Hapla atraktívne okrajové časti veľkých miest alebo turisticky obľúbené lokality, z ktorých môžu investori benefitovať.
Stabilná investičná stratégia
Zvyšovanie miery neistoty v globálnom hospodárstve vytvára podmienky na rast významu alternatívnych foriem investovania. Nehnuteľnosti sa v tomto kontexte profilujú ako zaujímavé aktívum nielen pre konzervatívnych investorov, ale aj pre tých, ktorí hľadajú diverzifikáciu portfólia. Ich schopnosť generovať výnosy nezávislé od akciových indexov ich robí jedinečnými.
Navyše, investovanie do nehnuteľností, či už klasických, alebo komerčných môže mať výrazný psychologický efekt – poskytuje investorovi hmatateľné vlastníctvo, čo zvyšuje dôveru v dlhodobú návratnosť investície. Tento faktor je v prostredí volatilných finančných trhov o to významnejší. Mnohí investori začínajú realitné portfóliá kombinovať s finančnými nástrojmi ako sú realitné fondy či dlhopisy, čím si vytvárajú vyvážený investičný mix.
Na rozdiel od dynamiky akciových trhov, ktorá môže byť v súčasnosti mimoriadne nepredvídateľná, výnosy z prenájmov a rast hodnoty nehnuteľností ponúkajú stabilitu. V kombinácii s vývojom úrokov, ktorý hrá v prospech dlžníkov, a obmedzenou ponukou na trhu, vytvára realitný sektor podmienky priaznivé pre dlhodobé investovanie. Ak sa k tomu pridá dôsledný výber lokality a typ nehnuteľnosti, realitné investície môžu predstavovať jeden z mála segmentov, kde sa stabilita spája s rastovým potenciálom.
Investičné kancelárie na vzostupe
Kým donedávna dominovali v realitných portfóliách investičné byty, čoraz väčší počet investorov sa obracia k nákupu kancelárskych priestorov. Tento trend reflektuje meniace sa potreby trhu a ekonomickú logiku: nižšia vstupná investícia, stabilnejší výnos a širšie možnosti využitia. Developerské projekty, ako napríklad PARQ Zátišie, na tento posun reagujú – kancelárie sú koncipované ako atraktívna alternatíva pre firmy aj individuálnych investorov.
„Kancelárske priestory spĺňajú súčasné štandardy a navyše za cenu, ktorá je zaujímavejšia ako pri bytoch či apartmánoch. To je ideálne riešenie pre malé firmy, freelanceri či začínajúce tímy,“ vysvetľuje partner a head of residential development spoločnosti Atrios Matej Jelínek s tým, že rozdielom oproti prenájmu bytov je dlhodobosť a profesionalita nájomných vzťahov.
Firmy zvyčajne podpisujú zmluvy na tri až päť rokov, sú spoľahlivejšie pri úhradách a vďaka tomu znižujú prevádzkové riziká. Kancelárske priestory jednoducho umožňujú dosiahnuť vyšší výnos – nižšia vstupná cena, menej nákladov na zariadenie a vyššia cena za prenájom zvyšujú atraktivitu tejto formy investície.
Z pohľadu investorov sa kancelárie stávajú voľbou pri diverzifikácii portfólia. Kto vlastní viacero bytov, hľadá iný typ aktíva s odlišnou dynamikou výnosu a nákladov. „Kancelárie ako investícia nie sú mainstreamový produkt na našom trhu. Pre mnohých investorov je to nová možnosť, ktorú ani nezvažovali, lebo o nej nevedeli,“ dodáva partner a managing director spoločnosti Atrios Peter Kysela.
Ďalšie dôležité správy
