Slovenský trh s nájomným bývaním sa začína postupne rozvíjať, avšak jeho úspech je neodmysliteľne spojený s problémom nedostatočnej výstavby nových bytov. Štát síce podpísal zmluvy na tisíce nových nájomných jednotiek, no realita výstavby v krajine spomaľuje rýchlosť, akou by sa mohli naplniť ambiciózne plány.
Výstavba v začiatkoch
V posledných týždňoch sa zvýšila pozornosť na tému nájomného bývania. Vláda uzavrela zmluvy na výstavbu štyritisíc nových nájomných bytov. Prvé kroky už boli podniknuté, pričom štát začal s projektom v bratislavských Ovocných sadoch, kde je k dispozícii 70 nájomných jednotiek.
„Štát ich však nepostavil, ale získal od súkromného developera. Neprevzal teda za seba zodpovednosť staviteľa, ale kúpil byty, ktoré boli k dispozícii na trhu. Neprešiel si sám komplikovanosťou procesov,“ vysvetľuje zakladateľ realitnej siete UPgreat Richard Churý. Tento projekt je prvým krokom k naplneniu štátneho záväzku, no stále ide len o malú časť celkovej potreby.
V pláne je sprístupniť byty zamestnancom vo verejných službách, ako sú pracovníci v zdravotníctve, školstve či polícii. Štát predpokladá, že nájomné nebude výrazne vyššie ako trhová úroveň, pričom zamestnávatelia môžu prispievať na nájomné do štyroch eur na štvorcový meter. Tento príspevok by mal byť oslobodený od odvodov, čo by malo pomôcť stabilizovať pracovnú silu v kritických sektoroch.
Problém s budúcnosťou
Keďže štátne nájomné bývanie doteraz chýbalo, aktuálne zmeny hodnotia odborníci na realitný trh pozitívne. Pri súčasnom tempe však bude trvať podľa nich veľmi dlho, kým sa bude dať hovoriť o výsledkoch. Ako upozorňuje R. Churý, súčasná situácia na trhu je problematická kvôli nízkemu počtu dokončených nových bytov.
Podľa Štatistického úradu SR bol v roku 2024 počet dokončených bytov najnižší za posledné roky. Celkovo bolo dokončených len 17 600 bytov, čo predstavuje pokles o 16 percent oproti predchádzajúcemu roku. Tento pokles sa týkal hlavne výstavby bytov, pričom rodinné domy tvoria až dve tretiny z celkového počtu.
Zníženie počtu začatých stavieb je tiež alarmujúce. V roku 2024 sa začalo stavať len 15 300 nových bytov a domov, čo je o 22 percent menej než v roku 2023. Vysoký pokles vidieť v Bratislavskom kraji. Bez rastu počtu nových bytov nebude možné vybudovať dostatočné množstvo nájomného bývania. „Ak sa nové byty nestavajú, nemôže sa zlepšiť ani situácia s nájomnými bytmi,“ vystríha odborník.
Byrokracia ako brzda
Slovensko čelí aj ďalšiemu problému – byrokracii. Schvaľovanie nových výstavieb je stále zdĺhavé, čo spomaľuje celý proces. „Stavebná produkcia mešká pre zdĺhavé povoľovanie. Ak to teda štát myslí s podporou nájomného bývania vážne, mal by znížiť byrokraciu a spružniť povoľovacie procesy,“ upozorňuje R. Churý.
Tento problém je závažný v kontexte snáh o naplnenie európskych štandardov. Napríklad v Rakúsku je podiel nájomných bytov na celkovom bytovom fonde 24 percent, čo je podstatne viac ako na Slovensku. Na dosiahnutie úrovne nájomného bývania v Rakúsku by sa muselo postaviť až 245-tisíc nových nájomných bytov.
Ohlásené projekty sú len malou kvapkou v mori. Budúcnosť štátneho nájomného bývania závisí od toho, či sa štátu podarí odstrániť prekážky v stavebných procesoch. Tento proces sa však môže uskutočniť len postupne, pretože aj nový stavebný zákon, ktorý mal zjednodušiť a urýchliť výstavbu, sa začne uplatňovať len pomaly.
Európske štandardy
V západnej Európe je nájomné bývanie bežnou súčasťou trhu a tvorí významný podiel. V Holandsku nájomné bývanie tvorí až 34 percent celkového bytového fondu, v Rakúsku 24 percent a v Dánsku 21 percent. Naopak, v strednej a východnej Európe je tento podiel oveľa nižší. Napríklad v Chorvátsku je to len 1,8 percenta a v Rumunsku 1,5 percenta. Slovensko je na tom podobne a má podľa rôznych štatistík jeden z najmenších podielov dotovaného nájomného bývania v Európe.
Rakúsko je podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika v Európe vzorom v otázke podporovaného nájomného bývania. Existujú v ňom dva modely, a to mestské byty a bytové družstvá. V mestských bytoch je nastavený maximálny príjem, ktorý je v pomere k priemernej mzde nižší ako v slovenskom modeli štátom podporovaného nájomného bývania. Medzi podmienky patrí pobyt v Rakúsku a niekde aj vekový limit.
„Cena nájmu je dotovaná a nižšia ako komerčná úroveň, pričom financovanie je zabezpečené prostredníctvom jedného percenta dane z príjmu každého Viedenčana. Polovicu platí jednotlivec a polovicu zamestnávateľ. Investori musia v nových štvrtiach, kde im mesto poskytlo pozemok, poskytovať polovicu bytov nízkopríjmovým obyvateľom, čím sa dosahuje vhodný mix obyvateľov a predchádza sa vzniku vylúčených komunít uprostred mesta,“ vysvetľuje analytik.
Druhým modelom je družstevné bývanie, kde sa vytvorí malé spoločenstvo ľudí s preverenými príjmami, ktorým investor za pevne nastavených podmienok postaví bytový dom na mestskom pozemku. Ten majitelia postupne splácajú. Tento model je pre obyvateľov výhodnejší ako hypotéka.
Štát by mal viac pomôcť
Doterajšie štátne nájomné bývanie na Slovensku bolo väčšinou limitované na mestské či obecné byty. Avšak ak má Slovensko dohnať vyspelé krajiny v oblasti nájomného bývania, treba výrazne navýšiť počet týchto bytov. Aktuálne ohlásené projekty sú však podľa odborníkov len veľmi malým krokom k tomuto cieľu.
Znižovaním dostupnosti komerčného bývania kvôli kombinácii rastu cien bytov – či už pri kúpe alebo prenájme – a úrokových sadzieb hypoték v posledných rokoch narástol počet ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť splácanie hypoték ani komerčný nájom. Práve na túto skupinu nízkopríjmových ľudí by mal cieliť štátom podporovaný systém nájomného bývania. „Štát by mal mať logicky záujem na tom, aby každý človek s pravidelným príjmom mal šancu dôstojne bývať,“ zdôrazňuje M. Búlik.
Slovenský systém štátom podporovaného bývania, ako bol navrhnutý po roku 2020, ale nie je nastavený primárne ako bývanie pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť komerčný nájom. Cenovo je blízko komerčnému bývaniu len s tým rozdielom, že umožňuje zamestnávateľom prispievať svojim zamestnancom štyri eurá na meter štvorcový podlahovej plochy bytu v maximálnej výške 360 eur mesačne.
„Ak by chcel štát podporiť mobilitu bežných ľudí, rozšíril by možnosť firiem prispievať na bývanie na akýkoľvek byt. Preto by firmy tento daňovo odpočítateľný benefit mohli efektívne využívať na získavanie a podporu zamestnancov,“ zdôrazňuje M. Búlik s tým, že štát by mal zaviazať investorov, aby prenajímali byty ľuďom s nižšími príjmami, ktorí si nemôžu dovoliť komerčné bývanie.
Samozrejme, to by si vyžadovalo dodatočné zdroje na dotovanie nájmu, avšak s regulovanou ziskovou maržou nad náklady. Keďže by však išlo o nové, energeticky úsporné byty, náklady štátu by boli nízke. „Modely pre dotované nájomné bývanie pre ľudí s nízkymi príjmami v Európe existujú a fungujú, stačí sa inšpirovať.“
Ďalšie dôležité správy
