Ceny bytov v slovenských krajských mestách za posledných sedem rokov zaznamenali šokujúci nárast. Tento trend má svoje príčiny, ale aj mnohé dôsledky, ktoré ovplyvňujú nielen domácnosti, ale aj celkový hospodársky obraz krajiny. Zatiaľ čo mzdy rastú pomalším tempom, ceny nehnuteľností dosiahli dvojnásobok, čo si vyžaduje väčšiu pozornosť.
Výrazný rast cien
Podľa údajov Realitného barometra Realitnej únie SR sa ceny bytov v krajských mestách za posledných sedem rokov zdvojnásobili. Kým v roku 2018 dosiahla hodnota Barometra úroveň 1496 eur za meter štvorcový, v súčasnosti cena narástla na viac ako 3009 eur za meter štvorcový. Tento nárast predstavuje 101,1 percenta, pričom priemerné mzdy sa za rovnaké obdobie zvýšili len o 57,8 percenta.
V roku 2017 bola priemerná mzda na Slovensku 1041 eur, zatiaľ čo dnes je to 1643 eur. Tento nárast platov však rozhodne nedokázal vyrovnať podľa hlavného analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického rast cien nehnuteľností, čo vytvára problémy pre domácnosti, ktoré si nemôžu dovoliť vlastniť nehnuteľnosť za súčasné ceny.
Zdražovanie je rôzne
Ceny nehnuteľností sa nezdvihli rovnomerne. Zatiaľ čo v niektorých mestách cena vzrástla len o niečo viac než 100 percent, v iných mestách bolo zdražovanie oveľa výraznejšie. Napríklad staršie 3-izbové byty v Nitre zdraželi o 69 percent, zatiaľ čo novšie 3-izbové byty v Žiline vzrástli o až 162 percent. Tento rozdiel naznačuje, že trh s nehnuteľnosťami je veľmi dynamický a ceny sa môžu líšiť aj v rámci jednotlivých regiónov.
Kým cena 3-izbových bytov vzrástla, ceny 2-izbových bytov rástli ešte rýchlejšie. Tento trend je čiastočne spôsobený dopytom zo strany individuálnych realitných investorov, ktorí sa zamerali na menšie byty. „V najlacnejšom krajskom meste, Trenčíne, sa dnes staršie byty predávajú za ceny, aké sme pred siedmimi rokmi videli v Bratislave,“ hovorí V. Kubrický s tým, že za starší 2-izbový byt v Trenčíne dnes zaplatí kupujúci 131-tisíc eur, kým starší 3-izbový ho vyjde na 155-tisíc eur.
Aktuálna situácia na trhu
Súčasný trh s nehnuteľnosťami na Slovensku zaznamenáva nárast obchodovania s bytmi aj domami. Tento trend možno čiastočne pripísať aj zlepšenej dostupnosti katastra a príchodu jari, ktorá je tradične obdobím zvýšeného pohybu na realitnom trhu.
„Sledujeme zdražovanie nehnuteľností vo všetkých segmentoch naprieč celým Slovenskom. Obchodovanie s bytmi či domami naberá na obrátkach aj v nadväznosti na sfunkčnenie katastra či prichádzajúcu jar, ktorá je tradične vrcholom realitnej sezóny,“ vysvetľuje analytik.
V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi sa však zmenilo správanie kupujúcich. Zatiaľ čo v minulosti sa dalo získať zaujímavé zľavy, dnes je situácia odlišná. Kupujúci, ktorí neponáhľajú s predajom, si pokojne počkajú na lepšie podmienky. „Preč sú časy, keď si kupujúci dupol a vybojoval zaujímavú zľavu. Nehnuteľnosti zdražujú, kto nepotrebuje predať rýchlo, dnes nepanikári. Ak za svoju cenu nepredá dnes, počká si na zajtra,“ dodáva V. Kubrický.
Staršie a novšie byty
Výrazným trendom na trhu je aj rozdiel medzi cenami starších a novších bytov. Tento rozdiel sa po ochladení realitného trhu na jeseň 2022 zväčšil, pričom staršie byty zlacneli viac než novšie. Avšak v poslednom roku začínajú tieto rozdiely miznúť, najmä v segmente 2-izbových bytov.
„Posledný rok sledujeme opačný trend, pričom rozdiely v cenách medzi oboma typmi bytov sa stierajú najmä pri 2-izbových jednotkách,“ konštatuje V. Kubrický. Tento trend je podľa neho viditeľný napríklad v Trenčíne a Košiciach, kde rozdiely medzi cenami novších a starších 2-izbových bytov dosahujú len 9,7 percenta a 5,2 percenta. Naopak, v Žiline je tento rozdiel medzi novšími a staršími 3-izbovými bytmi stále značný, a to až 41,2 percenta.
Zdravý cenový rozdiel medzi novostavbami a starším bývaním sa pohybuje podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika okolo 20 percent. S výnimkou špecifických lokalít, ako sú historické centrá miest. V čase lacných hypoték sa rozdiel redukoval, častokrát pod úroveň 10 percent, čo je podľa odborníka z hľadiska priebežných nákladov a očakávanej životnosti neopodstatnený stav.
„V uplynulých dvoch rokoch ceny starších bytov klesli rýchlejšie respektíve neskôr rástli pomalšie ako novostavby, a tak sa priemerný rozdiel opäť priblížil k 20 percent. Pri rastúcom dopyte za posledných viac ako deväť mesiacov však opäť vidíme rýchlejší rast cien staršieho bývania, čím sa cenový rozdiel zmenšuje,“ dodáva M. Búlik.
Odborníci predpokladajú vzhľadom na lacnejšie staršie bývanie a čoraz lacnejšie hypotéky ďalšie zmenšovanie cenového rozdielu medzi novostavbami a starším bývaním. „Tento stav síce ide proti dlhodobej logike z hľadiska priebežných nákladov a životnosti bývania, z hľadiska dostupnosti však dáva zmysel. Inak povedané, na lacnejší, starší byt človek dosiahne skôr ako na o niečo drahší, nový byt.“
Faktory ovplyvňujúce rast
Za výrazný nárast cien nehnuteľností stojí viacero faktorov. Po prvé, dlhodobé obdobie lacných hypoték, ktoré sa ešte pred niekoľkými rokmi pohybovali pod jeden-percentnou úrokovou sadzbou, umožnilo ľuďom a investorom prístup k financovaniu nehnuteľností. Ďalej, silná preferencia Slovákov vlastniť nehnuteľnosť viedla k zvýšenému dopytu po kúpe bytov. Okrem toho sa na trhu objavili individuálni investori, ktorí hľadali stabilný spôsob zhodnocovania svojich financií.
Navyše, nárast cien stavebných materiálov a zvýšenie DPH v roku 2025 sa prejavili v rastúcich nákladoch na výstavbu nových bytov. Zároveň pandémia koronavírusu spôsobila, že ľudia začali tráviť viac času doma, čím vzrástli nároky na bývanie a obytný priestor. Ako zdôrazňuje V. Kubrický, nielen trh s nehnuteľnosťami sa vrátil na rastovú trajektóriu, ale aj realitní makléri z celého Slovenska hlásia zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností.
„Kým minulý rok nám makléri hlásili len selektívne oživenie v niektorých regiónoch, teraz hovoria o zvýšenom záujme o kúpu nehnuteľností zo všetkých kútov Slovenska,“ dodáva predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros, podľa ktorého tento trend by mal pokračovať aj v roku 2025. Svedčí o tom, že za prvé dva mesiace tohto roka sa hodnota Realitného barometra zvýšila o 2,2 percenta.
Experti ale pri úrokových sadzbách medzi 3,5 percenta až štyri percent neočakávajú, že by trh zažil podobný boom ako v minulosti. Problémom môžu byť aj vládne konsolidačné opatrenia a nejasnosť ohľadom podpory vlády pre ceny energií v nasledujúcich rokoch. Na to upozorňuje aj M. Búlik, podľa ktorého navyše pribudol ďalší problém v podobe zhoršujúcej sa dostupnosti bývania.
„Aj napriek poklesu úročenia hypoték sa stále zväčšuje skupina ľudí, ktorí nedosiahnu na hypotéku. Preto sa časť majiteľov rozhodne nehnuteľnosť nepredať, ale radšej ju prenajímať, keďže nájmy za posledné dva roky narástli v mnohých prípadoch aj o 40-50 percent.“
Rast cien nehnuteľností na Slovensku vyvoláva mnoho otázok a obáv. Kým niektorí analytici varujú pred možným prasknutím realitnej bubliny, iní sa domnievajú, že slovenský trh s nehnuteľnosťami je stále stabilný. Ako hovorí V. Kubrický: „Žiadna kaša sa neje taká horúca, ako sa uvarí. V nedávnej minulosti sme to na realitnom trhu zažili viackrát.“
Ďalšie dôležité správy
