Na konci roka 2024 pokračoval rast predajných cien nehnuteľností na Slovensku. Tento trend sa stal viditeľným už tretí štvrťrok po sebe, pričom v štvrtom kvartáli tempo zdražovania opäť zrýchlilo. Zároveň sa ukázalo, že ceny starších nehnuteľností rástli rýchlejšie ako ceny novostavieb, čo potvrdzuje vývoj v jednotlivých regiónoch.
Zrýchlenie zdražovania
V 4. štvrťroku 2024 sa predajné ceny nehnuteľností na Slovensku medzikvartálne zvýšili v priemere o 3,6 percenta. Tento nárast bol o niečo vyšší než v predchádzajúcich dvoch štvrťrokoch, pričom medziročný nárast dosiahol 7,9 percenta. „Ceny nehnuteľností, najmä starších, pokračujú v raste aj v poslednom kvartáli roka,“ uviedla hovorkyňa Štatistického úradu SR Jana Morháčová.
Nárast bol zaznamenaný v šiestich z ôsmich krajov Slovenska. „Zatiaľ čo v niektorých krajoch došlo k menším zmenám, v iných bol rast veľmi výrazný, čo svedčí o regionálnych rozdieloch,“ dodala J. Morháčová. Najvýraznejšie sa zvýšili ceny v Nitrianskom kraji, kde ceny vzrástli o 11,8 percent, a to najmä u existujúcich nehnuteľností. Tento trend nebol výnimkou, keďže v mnohých krajoch rástli ceny starších domov a bytov rýchlejšie ako ceny novostavieb.
Regionálne rozdiely v rastoch
V jednotlivých regiónoch sa rast predajných cien bytov líšil. Kým v Nitrianskom kraji bol podľa dát ŠÚ SR nárast veľmi vysoký, v Trnavskom a Trenčianskom kraji ceny nehnuteľností mierne klesli. „Pokles ceny súvisel najmä so staršími nehnuteľnosťami,“ vysvetlila J. Morháčová.
V Bratislavskom kraji, ktorý je dlhodobým lídrom v predajoch nehnuteľností, ceny vzrástli o štyri percent. Nárast bol rovnomerný pri oboch typoch nehnuteľností, pričom rovnaké tempo rastu zaznamenali nové aj existujúce nehnuteľnosti. V Košickom kraji sa ceny zvýšili o 5,4 percent, čo bolo spôsobené najmä vyšším rastom existujúcich nehnuteľností. „Bratislava naďalej dominuje, ale aj ďalšie kraje, ako Košice, ukazujú stále silný rast, ktorý ovplyvňuje predovšetkým staršie nehnuteľnosti,“ poznamenala hovorkyňa úradu.
Vývoj v dlhodobom horizonte
V dlhodobom horizonte sa ceny nehnuteľností v štvrtom štvrťroku 2024 predávali o 96,4 percent vyššie než v priemere v roku 2010. Tento dramatický nárast bol dôsledkom pomalšieho rastu cien pred 14 rokmi. Nové nehnuteľnosti vzrástli o takmer 66 percent, zatiaľ čo ceny existujúcich nehnuteľností sa zvýšili o 111 percent.
Porovnanie medziročne ukazuje, že ceny existujúcich nehnuteľností vzrástli o 8,4 percent, pričom nové nehnuteľnosti zdraželi o 5,7 percent. Vývoj naznačuje, že trh s nehnuteľnosťami sa naďalej dynamicky vyvíja, pričom vysoký rast cien sa týka najmä starších objektov. „Zatiaľ čo rast ceny novostavieb stále prebieha, staršie nehnuteľnosti sa v priebehu rokov stali čoraz drahšími, čo odráža väčší záujem o ich kúpu,“ uzavrela J. Morháčová.
Regionálny vývoj cien
V rámci regionálneho vývoja sa ceny predajných nehnuteľností na Slovensku v poslednom štvrťroku 2024 zvýšili vo všetkých ôsmich krajoch. Rôzne regionálne špecifiká naznačujú, že vo väčšine krajov ceny nehnuteľností rástli, no tempo tohto rastu sa líšilo. Najvýraznejší nárast bol zaznamenaný v Žilinskom kraji, kde ceny vzrástli až o 20,3 percent, nasledovaný Košickým krajom s rastom 10,5 percent.
„Je zrejmé, že ceny v Žilinskom a Košickom kraji, ktoré zaznamenali dvojciferné tempa, sú ovplyvnené najmä vysokým dopytom po starších nehnuteľnostiach,“ uviedla hovorkyňa. Na druhej strane v Trnavskom kraji bol medziročný nárast najnižší, s hodnotou len 2,3 percent, čo bolo spôsobené nízkym rastom cien nových nehnuteľností. „Tieto rozdiely medzi jednotlivými regiónmi ukazujú na nejednotnosť trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku, kde cenový vývoj závisí od lokálneho dopytu a ponuky,“ dodala J. Morháčová.
Oživenie trhu a vplyv úrokov
Na oživenie realitného trhu poukazuje aj analytik 365.bank Tomáš Boháček s tým, že je primárne poháňané klesajúcimi úrokovými sadzbami a očakávaniami rastu cien nehnuteľností. „Hoci počiatočný pokles reálnych miezd z titulu konzekvencií konsolidačných opatrení mohol mať tlmiaci efekt na kúpnu a úverovú aktivitu, zdá sa, že nižšie náklady na hypotekárne úvery a investičné úvahy prevážili a situácia sa postupne zlepšuje.“
Aj keď pokles úrokov a lepšia dostupnosť financovania môžu podporiť oživenie trhu, kľúčovým faktorom zostávajú podľa odborníka očakávania ďalšieho rastu cien nehnuteľností. Na jednej strane sa znižovanie sadzieb môže prejaviť v zvyšovaní dostupnosti úverov a stimulovať kúpnu aktivitu. Na druhej strane však zvyšovanie cien spôsobuje, že aj pri nižších úrokových sadzbách nie je pre všetkých záujemcov na trhu dostupné ideálne bývanie.
Viditeľné zmeny v správaní kupujúcich sú už teraz podľa neho evidentné. Tým, že od nového roka skokovo zdraželi novostavby, kupujúci častokrát uprednostňujú existujúce nehnuteľnosti, kde sa ešte rast cien nestihol prejaviť. „Tie následne plánujú, aj keď postupne, rekonštruovať a zabezpečiť si tak nižšiu cenu,“ dodal analytik. Ponuka týchto nehnuteľností sa však rýchlo zmenšuje, čo núti predávajúcich flexibilne prepočítavať predajnú cenu svojich bytov.
Staršie a novšie byty
Za posledný rok nedošlo k výrazným zmenám na trhu s novými bytmi. Inzerované ceny novostavieb v februári 2025 boli vyššie ako pred rokom, ale ich rast bol pomalší, približne len tretinový v porovnaní s rastom cien starších bytov. „Skutočne realizované predajné ceny nových bytov rástli dokonca ešte miernejším tempom. Ponuka nových bytov zostala stabilná, bez výrazných výkyvov za posledných dvanásť mesiacov,“ hovorí T. Boháček.
Predpokladaný pokles úrokových sadzieb a stabilizácia trhu môže spôsobiť vyrovnávanie rozdielov medzi cenami nových a starších nehnuteľností. Tieto cenové rozdiely nie sú vždy rovnaké v každej lokalite a závisia aj od ďalších faktorov ako je stav a vybavenosť nehnuteľnosti, ako aj požiadavky kupujúcich.
Pokles úrokov, ktorý by mohol dosiahnuť okolo 3,3 percenta na 1-5 ročnom fixe, má potenciál vyrovnávať cenové rozdiely medzi existujúcimi a novými nehnuteľnosťami, a to najmä v prípade, ak nehnuteľnosti nemajú špecifickú prémiu z titulu lokality alebo štandardov.
„Zmena sa črtá v tom, že kým napr. pred rokom predávajúci musel kupujúceho motivovať bonusmi, dnes sa zdá, že nehnuteľnosť si svojho záujemcu nájde aj bez sprievodnej podpory,“ dodal analytik s tým, že čím viac sa ceny vyrovnávajú a dostupnosť nehnuteľností sa zlepšuje, tým viac sa kupujúci zameriavajú na konkrétne faktory ako dopyt po lokalitách, výmera a ďalšie faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti.
Ďalšie dôležité správy
