Negatívna nálada v globálnej ekonomike prináša slabnúci záujem o investície do nehnuteľností podobne ako do ďalších rizikových aktív. Podľa odborníkov sa transakcie s administratívnymi a nákupnými centrami takmer od leta tohto roka zastavili. Predávajúci nechcú znížiť ceny, na ktoré boli doteraz zvyknutí, a ak, tak len veľmi symbolicky. Kupujúci zase čakajú citeľné zľavy a do obchodov sa nehrnú.
Najvýznamnejším problémom je nedostatok úverových zdrojov, takže investorom zvyknutým financovať nákupy pôžičkami bánk vyschol prameň peňazí. Existuje však kategória realitných investorov, ktorá práve terajšie obdobie neistoty na trhu a postupne klesajúcich cien s potešením využíva. Sú to realitné fondy. Či už ide o verejné, štátne alebo private equity (spravujúce súkromné peniaze, ktoré im zverili bohatí ľudia), vo veľkom si obzerajú aj projekty na Slovensku.
Mnohé už v krajine nakupovali aj doteraz. Nemecký Hannover Leasing pred takmer tromi rokmi 61592>kúpil kancelárske centrum Apollo v Bratislave, ďalší investor SachsenFonds získal od J&T logistický areál v Devínskej Novej Vsi. Známym investorom je aj private equity fond Heitman. Okrem logistického centra v Senci a niekoľkých kancelárskych budov na Prievozskej ulici v Bratislave kúpil aj nákupné centrum 117187>Aquario v Nových Zámkoch.
Rodinné investovanie
Realitné fondy, najmä uzavreté a private equity fondy, sú nástrojmi dlhodobého investovania, často na desiatky rokov. Nevplývajú tak na ne niekoľkoročné cykly kapitálových trhov, ktoré prinášajú obrovské nárasty kurzov, ale aj prudké pády. „Takýto fond je vlastne uzavretá skupina vkladateľov – investorov,“ vysvetľuje Norman Matthes, riaditeľ odboru zahraničných nehnuteľností spoločnosti Hannover Leasing, ktorá takéto fondy spravuje. „Chcú vedieť, kto s nimi spoluinvestuje, poznať sa navzájom, poznať nájomníkov, výšku nájomného, lehoty ich zmlúv a podľa toho zhodnotia riziko, do ktorého idú.“
Raz za rok sa podielnici stretnú a manažér ich o dianí vo fonde, niekedy iba v jednej budove, podrobne informuje. V prípade kancelárskeho projektu Apollo Business Center I v Bratislave, ktorý Hannover Leasing kúpil za vyše sto miliónov eur začiatkom roku 2006 od HB Reavis Group, išlo vtedy o najväčší uzavretý realitný fond v strednej Európe. „Ak máme nejaký projekt, oslovujeme vytypovanú skupinu ľudí, ktorí by doň mohli vložiť peniaze,“ hovorí N. Matthes. Minimálny objem peňazí, ktorý sa dá vložiť, je pritom 15-tisíc eur. Investori majú podiel na konkrétnej budove podľa toho, koľko peňazí do fondu vložia.
Priemerne je podľa jeho slov v jednom fonde medzi sto a tisíc investorov, počet siaha až po 2-tisíc ľudí: „Je to rôzne – podľa skupiny, akú oslovíme a aké sumy vkladajú, pri niektorých je to výrazne viac ako minimálna suma.“ Celkový objem zhruba sto miliónov eur je hranica, ktorá je pre takýto fond zaujímavá. Práve z tohto dôvodu nemá Hannover Leasing záujem o odkúpenie 144730>druhej etapy Apollo Business Centra, ktoré sa v Bratislave práve dokončuje. To má totiž približne trojnásobnú hodnotu.
Takíto investori nemôžu od uzavretého fondu očakávať rýchly nárast hodnoty a špekulovanie s jeho cenou. Nemusia sa však báť ani poklesu hodnoty v prípade otrasov na kapitálových trhoch. Fond Apollo napríklad v posledných rokoch podľa Dirka Hofmanna z Asset Managementu Hannover Leasingu poskytuje ročný výnos 6,75 percenta. „Sme veľmi konzervatívni, ide nám o dosiahnutie vyrovnaných výnosov. Mohli by sme určite vyplatiť viac, ale radšej si nechávame prostriedky na preklenutie obdobia, keď sa skončí platnosť terajších nájomných zmlúv v centre.“ Vo fonde ide o priebežné dosahovanie výnosov, nie je zameraný na zvyšovanie ceny nehnuteľnosti a jej predaj po dvoch až troch rokoch ako realitná spoločnosť, ktorá získava peniaze z burzy. Fondy Hannover Leasing napríklad investujú na desať a viac rokov a ide im o celkový výnos na konci.
„Naši podielnici upísali svoje vklady na desať rokov a je pre nich dôležité, že pravidelne príde výplata výnosov a po desiatich rokoch je nárast hodnoty taký, ako si predstavovali,“ zdôrazňuje N. Matthes. „To, že v roku dva klesla a v roku štyri hodnota zasa stúpa, im je relatívne jedno.“ Spoločnosť pravidelne odhaduje hodnotu svojich nehnuteľností sama a v určitých časových intervaloch zverí ocenenie externej firme. V prípade Apolla I to urobili nedávno a výsledok bol podľa D. Hofmanna presne na úrovni ich ocenení.
Niekedy sa investori na základe vývoja na trhu rozhodnú, že budovu predajú aj skôr ako po 10 rokoch. „My im dávame návrhy, investori sú tí, ktorí sa rozhodnú. Keď sa trhy vyvíjajú rýchlejšie, môžu dosiahnuť aj vyšší výnos, ak sa im podarí predať za dobré ceny,“ komentuje N. Matthes. Hannover Leasing takto pred pol rokom predal Praha City Centre v centre českej metropoly, ktorý špeciálne preň založený fond kúpili pred vyše štyrmi rokmi. „Investori boli presvedčení – a my tiež, že vývoj hodnoty za posledné roky bol veľmi pozitívny a že nastal dobrý okamih na predaj,“ vysvetľuje šéf oddelenia zahraničných investícií Hannover Leasingu.
Peňazí je dosť
Takéto fondy sú pomerne malé, iné spoločnosti zvyčajne zbierajú peniaze v podstatne väčších objemoch. Nemecká spoločnosť KG Allgemeine Leasing (KGAL) napríklad podľa svojho riaditeľa pre rozvoj Markusa Müllera založila práve v čase vypuknutia finančnej krízy nový fond pre maloobchodné projekty – nákupné promenády v strednej a vo východnej Európe. Počas najbližších 18 mesiacov chce na už dokončené projekty v Poľsku, na Slovensku a v Rumunsku vyzbierať aspoň 400 miliónov eur. V budúcnosti by rád vstupoval aj do iných oblastí realitného trhu. „Dôležité je, čo zaujíma drobných investorov, ktorí plnia naše fondy,“ hovorí M. Müller.
Tento rok na Slovensku nakupoval aj americký Heitman, keď 145696>vstúpil do partnerstva s developerskou firmou Grunt. Získal väčšinu v dvoch jej bratislavských projektoch – v luxusnej Brečtanke na Kolibe a radovej zástavbe na Slanci. Prekvapujúce je, že ide o dva takmer dokončené a do veľkej miery vypredané projekty. Podľa Romana Feranca z Gruntu vstupom získajú peniaze, ktoré môžu využiť na rýchlejší štart ďalších projektov bez závislosti od bankového financovania. To sa v čase finančnej krízy hodí. Podľa jeho slov má byť spolupráca s realitným fondom dlhodobá a Heitman sa zaujíma aj o ich prichádzajúce obytné projekty. Najzaujímavejším je takmer tisícbytový areál lacného bývania na bratislavskom Východnom.
Na Slovensku však nie sú aktívne iba klasické realitné fondy. Administratívne, nákupné centrá či bytové projekty sú aj v hľadáčiku štátnych fondov. Do nich krajiny s prebytkom voľných prostriedkov ukladajú svoje príjmy najmä z predaja ropy alebo surovín. Najznámejšie sú fondy z Perzského zálivu, Singapuru, Číny alebo Nórska. V západnej Európe a USA skupujú obrovské polyfunkčné projekty, niektoré zavítali už aj do strednej Európy. Jedným z nich je nórsky fond, v ktorom štát zhromažďuje rezervy do budúcnosti, keď sa zdroje vyčerpajú. Možno očakávať, že po nákupe bratislavského obytného projektu bude v míňaní svojej hotovosti v krajine pokračovať.
„Pre nás je Slovensko atraktívne v tom, že od čias, keď sme tam investovali, sa nezmenila daňová legislatíva a podmienky investovania,“ vysvetľuje N. Matthes. „Čím ďalej sa ide na východ, tým je táto stabilita menšia. Takže by sme na Slovensku radi získali aj druhý objekt.“ Česko je podľa jeho slov oveľa nestálejšie, na Slovensku sa síce o všeličom diskutuje, ale v praxi ostáva pri svojom jasnom kurze. Je to veľký rozdiel v porovnaní s Maďarskom. „Tam sme veľmi zdržanliví, dnes je to tam čihi, zajtra hota, je tam nulová spoľahlivosť. Na investovanie treba istotu,“ uzatvára zástupca Hannover Leasingu.
Ilustračné foto - Profimedia.cz
Vizualizácia - TriGranit
