Najväčšou investíciou, ktorú bežný človek v živote urobí, býva kúpa nehnuteľnosti. A vo väčšine prípadov ju dokáže zrealizovať iba s pomocou úveru. Aj keď napríklad Slovenská sporiteľňa v čase, keď predávala veľký obytný projekt Koloseo, tvrdila, že vyše polovica kupcov mala dostatok vlastných peňazí.

Medzinárodná organizácia zaoberajúca sa otázkami prania špinavých peňazí Financial Action Task Force (FATF) vidí v tomto segmente nemalé riziko. A pre majiteľov nelegálne nadobudnutých peňazí zasa veľký potenciál. Slovenská spravodajská jednotka finančnej polície tiež – najmä pred príchodom eura. No developeri a realitné kancelárie, ktoré podnikajú na Slovensku, sa zodpovednosti šikovne zbavujú. Prehodia ju na banky či notárov. Čo si dohodne kupujúci s predávajúcim, do toho realitku nič nie je, i keď obchod sprostredkovala.

Reality ako obľúbená práčka peňazí

Kde to sype

Realitný sektor už dávno nie je len o nákupe a predaji nehnuteľností. Na taký dynamický segment sa nabalili aj cenné papiere odvodené od realít či fondy, ktoré sem investujú. Významne sa tak rozšírila paleta možností, ako investovať do realitného biznisu – nielen pre úzku skupinu boháčov či korporátnych klientov, ale aj pre bežných ľudí. Spolu s vývojom ekonomiky a rastom turizmu v niektorých regiónoch exponenciálne rastie počet finančných operácií, ktoré sa týkajú realít. A kde je obrovský počet transakcií, tam sa pranie špinavých peňazí ľahšie schová.

Teoreticky, ale aj prakticky. Kompetentné inštitúcie narazili na mnohé prípady zneužívania tohto segmentu na daňové podvody či pranie špinavých peňazí. Preto si realitný sektor zaslúži dôkladnejšiu pozornosť, odkazuje Európska centrálna banka, OECD i FATF. No zároveň dodávajú, že vzhľadom na medzinárodný rozmer realitného trhu je extrémne náročné identifikovať tie realitné transakcie, ktoré súvisia s praním špinavých peňazí alebo financovaním terorizmu.

Mnohé krajiny, aby sa prispôsobili medzinárodným štandardom, ktoré majú pomôcť zabrániť praniu špinavých peňazí či financovaniu terorizmu, zatlačili najmä na finančný sektor. To viac či menej platí aj o Slovensku. No ako pripomína FATF, ilegálne aktivity sa čoraz viac presúvajú do iných ekonomických oblastí – s menšou mierou dohľadu alebo tam, kde je pravdepodobnosť odhalenia menšia. Preto je podľa tejto organizácie dôležité zahrnúť do boja proti „vyhláseným nepriateľom“ v sektore realít aj takých kľúčových hráčov, ako sú realitné agentúry, notári či advokáti. „Realitní agenti vo všeobecnosti poznajú svojich klientov lepšie než iné skupiny, ktoré sú súčasťou transakcie, pretože sú v priamom kontakte s predávajúcimi a kupujúcimi,“ pripomína FATF.

(Ne)povinné osoby

Slovenská legislatíva ich síce do tohto boja zahrnula už pred šiestimi rokmi. Vtedy z nich urobila povinné osoby, ktoré majú pripravované podozrivé operácie hlásiť finančnej polícii. Tá ale od notárov a advokátov za celé toto obdobie takmer žiadne hlásenia nedostala. Prečo? Nejednoznačne bolo stanovené ich postavenie, stojí v dôvodovej správe k novému zákonu o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a financovaním terorizmu, ktorý začiatkom júla – takmer po roku od predloženia – schválil parlament.

Reality ako obľúbená práčka peňazí

Zákony upravujúce činnosť notárov či advokátov totiž hovorili o profesionálnej mlčanlivosti, zákon bojujúci s nelegálnymi peniazmi o opaku. Nová právna úprava má tento rozpor vyriešiť.

No výčitku FATF adresovanú krajinám, ktoré do boja proti špinavým peniazom a terorizmu takéto nefinančných profesie zaradili, ale nestíhajú ich kontrolovať, ani nový zákon nezotrie.

Kapacita spravodajskej jednotky finančnej polície sa zmenou názvu na Finančnú spravodajskú jednotku – ako stojí v novom zákone – nezmení (TREND 50/2007). Zvláda robiť len čiastkové kontroly. A tie sa spravidla sústredia iba na kontrolu formálnych povinností. Teda na to, či má povinná osoba vypracovaný „program vlastnej činnosti zameranej proti legalizácii“ – po novom písomne – či ho aktualizuje a či aj tento rok preškolila zamestnancov.

Spravodajská jednotka finančnej polície si podľa hovorcu policajného prezídia Martina Korcha riziko legalizácie nelegálnych príjmov v realitnom sektore uvedomuje. No zároveň sú si ľudia z jednotky vedomí, že nie všetky povinne informujúce osoby o svojich povinnostiach vedia. „Nie je vylúčené, že aj cestou realitných kancelárií je možnosť kúpou nehnuteľnosti legalizovať príjem z trestnej činnosti, najmä v súčasnosti, pred konverziou meny,“ odkazuje.

Reality ako obľúbená práčka peňazí

Aby finančná jednotka zlepšila právne vedomie realitných kancelárií o ich povinnostiach a aby ich oslovila čo najviac, školila vlani členov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). A potom kontrolovala, či si inštrukcie zobrali k srdcu a či majú vypracovaný zákonom požadovaný program zameraný proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti.

Na základe kontrol sme pri zistení nedostatkov uložili pokuty, hovorí M. Korch. A to aj napriek tomu, že NARKS členov o pripravovaných kontrolách informovala. „Pokuty ukladali vtedy, ak nebol vypracovaný program alebo nebol v poriadku,“ hovorí generálny sekretár NARKS Martin Lazík. Ak realitka vôbec nevedela, že má podozrivé operácie sledovať a hlásiť, dostala podľa neho pokutu v prepočte od 664 do takmer tisícky eur. Strop finančných postihov je 66 388 eur, v novom zákone sa vyšplhá na 165 970 eur.

V rámci školenia sa NARKS s finančnou jednotkou dohodla: aby bola zabezpečená anonymita ohlasovateľa, môžu členské realitky hlásiť neobvyklé operácie prostredníctvom asociácie. O individuálnych hláseniach M. Lazík nevie, cez asociáciu žiadne hlásenie pre finančnú políciu nešlo.

Dôvod môže byť prozaický. Realitky a developeri sa učia a neobvyklým operáciám – najmä rizikovej hotovosti – sa preto mnohí radšej oblúkom vyhýbajú. „Pri predaji nových bytov môžu klienti vložiť hotovosť iba na náš účet v banke. Ani 50-tisíc korún za rezerváciu nesmú pracovníčky prijať v hotovosti,“ hovorí výkonný riaditeľ Sekyra Group SK Peter Klima. Realitné kancelárie majú v etickom kódexe asociácie zakotvené, že by nemali prijímať hotovostné sumy. Na vyrovnanie transakcie medzi kupujúcim a predávajúcim možno využiť notára či banku. Ak aj klient donesie hotovosť, vloží to firma podľa konateľa Drevodomu Rajec Developement Miloša Brončeka do banky s jeho identifikačnými údajmi. „Takže banka má stále evidenciu, koho sú to peniaze,“ dodáva.

Zákon okrem neobvyklých operácií spomína hotovostnú hranicu 15-tisíc eur ako zlom, keď treba byť ostražitejší. V prípade realitných transakcií je takou každá. Preto FATF odporúča zamerať sa na osoby sídliace v daňových rajoch, robiace nadmerné transakcie nezodpovedajúce ich aktívam, či na tých, ktorí evidentne konajú v mene niekoho iného. A na listinu sa majú dostať i tí, ktorým je pri kúpe jedno, v akom stave či v akej lokalite sa nehnuteľnosť nachádza, dokonca príliš neriešia ani cenu. Ich záujem je jediný – mať tú transakciu čím skôr za sebou.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Vlado Benko