Realitné fondy boli dobre rozbehnuté, ale vlani sa im postavilo do cesty niekoľko príliš vysokých prekážok. Všade spomínaná hypotekárna a úverová kríza, ktorá prerástla do recesie v USA a ovplyvnila globálnu ekonomiku, sa logicky práve na nich podpísala, okrem cenných papierov krytých hypotékami, najviac. Keď TREND písal pred rokom o otvorení štvrtého špeciálneho fondu nehnuteľností, kríza sa dala ešte len tušiť. Situácia sa počas roka úplne obrátila. Ale vyzerá to, že realitné fondy už majú najhoršie za sebou.
Prišla kríza
Kto vlani v máji vyskočil z realitného fondu, mohol si ušetriť stratu vyše 30 percent. To platí pre dva akciové realitné fondy. Najväčšie straty boli práve počas minulého leta, o čom svedčí pohľad na zhodnotenie za 12 a za 6 mesiacov.
Z dlhodobého pohľadu je to však stále sedem krokov vpred a jeden vzad. Reality si investori masívne všimli po spľasnutí technologickej bubliny a počas medvedieho trhu v rokoch 2000 až 2002. Dovtedy jednoznačne alternatívne investície sa začali ocitať v mnohých portfóliách. A dopyt logicky tlačil ceny nahor. Samozrejme, nielen ten, ale aj reálne impulzy.
Po zdrvujúcom roku zaznamenali akciové trhy v apríli pozitívnejší mesiac. Zdalo sa, že sa našlo dosť investorov, ktorí sa rozhodli nízke ceny využiť na výhodné nákupy. Odvážni hráči nečakajú na to, keď trh začne stúpať, chcú nakúpiť ešte pred tým. Čo najbližšie dna. Tento moment môže odštartovať ďalšie obdobie býčej nálady, ak ho podporia aj ekonomické údaje. Ešte sa len musí potvrdiť, či sa to tak stane. Väčší pokoj sa na trhoch očakáva až v druhej polovici tohto roka.
Práve realitné akcie patria k tým, čo ponúkajú najvyššie „zľavy“. Ale správy sú stále rozporuplné. V Británii, na najviac zasiahnutom európskom realitnom trhu, objednávky v stavebnom priemysle v prvom štvrťroku medziročne klesli takmer o desatinu, objednávky na výstavbu domov o viac ako štvrtinu. Aj tu sa snažila obnovovať dôveru pumpovaním peňazí do sektora centrálna banka. To zmierňuje obavy, ako sa kríza prejaví na možnostiach financovania firiem v realitnom biznise.
Pravda je, že tých sedem ziskových rokov investori zo Slovenska nestihli. Niektoré akciové realitné fondy sú v ponuke dva či tri roky, domáce špeciálne fondy vznikli len pred rokom, nanajvýš pred rokom a pol. Druhá strana mince je, že tie deklarujú silnejšiu orientáciu na domáci trh, prípadne okolitý región. A tak ich ovládajú viac lokálne podmienky. Alebo zmiešaný realitný fond vo VÚB Asset Managemente (AM). Ten štartoval až na jeseň, a tak sa mohol situácii, okrem toho, že ho nezasiahli úvodné poklesy, prispôsobiť.
Čo kupujú
V jedenástke akciových i špeciálnych fondov nehnuteľností, ktoré môžu investovať priamo do pozemkov, budov a ich výstavby, sa nachádzalo v polovici apríla celkovo päť miliárd korún. Najviac spravoval Tatra AM v špeciálnom realitnom fonde, do ktorého v súčasnosti neprijíma nové investície. Tie budú opäť sprístupnené, až dôjde k ďalšej priamej investícii fondu. Vlani na jeseň získal do portfólia obchodno-zábavné centrum Južanka v Trenčíne. Podiel peňazí vo fondových realitách nie je v porovnaní s celkovým fondovým majetkom závratný. Vo fondoch celkovo je 160 miliárd korún.
Najvyššie zhodnotenie od apríla 2007 do apríla 2008 priniesol spomedzi štvorice špeciálnych fond Prvej penzijnej. Desať percent. Rozdiel spôsobilo, že neinvestoval na zahraničných trhoch, ale do nehnuteľností na Slovensku. Presné zloženie majetku fondu s najnižšou vstupnou investíciou 50-tisíc korún správca tají. Šťastlivec sa len dozvie, že fond najviac, tri pätiny, investuje do českých a slovenských nehnuteľností, najmä do nájomných budov. Tak obytných, ako aj administratívnych. Do menších realitných projektov – pozemky, rezidencie, bytové domy – investuje jednu pätinu. Nevyhýba sa ani projektom v hodnote do 10 miliónov korún, čo sú napríklad samostatné bytové jednotky. Zvyšná desatina je povinná likvidita. Kde sa nachádzajú tieto nehnuteľnosti, spoločnosť nespresňuje.
Od vzniku fondu zhodnotila jeden podiel najviac Investičná a Dôchodková. Jej fond je však na trhu najdlhšie. V majetku má nájomné polyfunkčné nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji, aspoň také boli informácie spred niekoľkých mesiacov. Správca patrí k tým, čo sa o informácie o presnom zložení majetku neradi delia. Zo štvorice špeciálnych fondov je v miernom mínuse len hodnota podielu v AM Slovenskej sporiteľne (SLSP). Ako jediný zo štvorice nakúpil realitné akcie. Nepatrný pokles by však dlhodobých investorov nemal vystrašiť. Ku korekciám či k horším obdobiam dochádza na každom trhu. Podielnik ide do fondu s tým, že peniaze v ňom podrží päť rokov a viac. A šéf spoločnosti Roman Vlček pri otvorení fondu vyhlásil, že reálny potenciál fondu je prinášať zisk osem percent ročne.
Investori nevydržali
Fondy so stratou za ostatných 12 mesiacov nad 30 percent zaznamenali odlev podielnikov. Z ČSOB Property a ESPA Stock Europe – Property peniaze predovšetkým odchádzajú. ČSOB pritom založila fond pred dvoma rokmi a klientov upozorňuje, že by mali investovať na viac ako 5 až 6 rokov. Takisto ako fond rakúskeho správcu Erste-Sparinvest, ktorý na Slovensku predáva popri vlastnom špeciálnom fonde AM SLSP.
Tabuľku kliknutím zväčšíte.
Realitný fond Axy preferuje firmy strednej a východnej Európy, ktoré investujú do komerčných priestorov, a stavebné spoločnosti. „Naďalej je nutné počítať s vyššou citlivosťou akciových trhov na akékoľvek zverejňované dáta, nízke ceny viac-menej využívame na zvyšovanie akciových pozícií,“ komentuje manažér vývoj v správe za marec. Fond držal v hotovosti necelú štvrtinu majetku. Fond ABN Amro, ďalší so zahraničných akciových realitných, neverí Japonsku a Hongkongu, naopak, vyšší podiel umiestnil v Austrálii a Singapure.
Foto - Profimedia.cz
