Dočasné zmrazenie viacerých investičných fondov v Nemecku alebo vo Veľkej Británii, stále priškrtené úvery a pokračujúci pokles cien realít. To všetko stojí za minuloročným prepadom objemu investícií do kvalitných komerčných nehnuteľností. Ten vlani dosiahol zhruba 119 miliónov eur, medziročne o takmer tri pätiny menej. Slovensko tak najviac z krajín strednej Európy pocítilo trhové otrasy. A hoci vyhliadky na tento rok sú ešte pesimistickejšie, trh sa celkom nezastaví. Len bude viac miesta pre domácich hráčov a dravcov s dostatkom vlastných peňazí.
Kto bude (ne)kupovať
Napriek ťažkému odhadovaniu súčasnej výnosovosti (yield) v dôsledku chýbajúcich transakcií poradenská realitná spoločnosť Colliers International predpokladá, že do konca roka vzrastú výnosy z kapitálových investícií do realít najmenej o 1 až 1,5 percentného bodu pri najlepších nehnuteľnostiach v Bratislave. V prípade sekundárnych miest o vyše dve percentá. „Začínajú sa prejavovať aktivity niektorých zahraničných investorov, pričom akceptujú výnosovosť na úrovni minimálne osem až deväť percent,“ vysvetľuje vedúci investičného oddelenia Marián Mlynárik. Optimisticky verí, že trh sa odrazí od dna začiatkom budúceho roka.
Až do vlaňajšieho roku na Slovensku kraľovali pri nákupoch najmä rakúski inštitucionálni investori spolu s nemeckými, britskými a španielskymi fondmi. Tých by mali nahradiť hlavne private equity investori.
Nemecký SEB Asset Management sa vlani blysol získaním sídla Dellu za 50 miliónov eur, britský fond patriaci poisťovni Aviva sa so 16 miliónmi eur „ulakomil“ na obchodné centrum v Podunajských Biskupiciach. Ich návrat do investičného rybníka teraz závisí od obnovenia dôvery ľudí v reality.
Od doteraz aktívnych developersko-investičných hráčov, ktorí boli zvyknutí na získavanie kapitálu aj na burze, nemožno akvizície očakávať. Práve naopak. Tieto spoločnosti budú patriť k tým, ktoré sa chcú objektov zaťažujúcich ich účtovnú bilanciu zbaviť čo najskôr.
Partner a vedúci investičného oddelenia spoločnosti Cushman & Wakefield v ČR a SR James Chapman očakáva, že aktívne na slovenskom trhu budú niektoré domáce fondy, no hlavne pri menších transakciách do desať miliónov eur. Prečo je to tak? „Euro udržalo Slovensko na radare niektorých medzinárodných hráčov, ale tí budú kupovať len vtedy, ak ceny budú konkurenčné v porovnaní so západnou Európou. V súčasnosti vyzerajú drahé,” pripomína.
Vypustenie ventilu
Hlavná prekážka v rozbehnutí obchodov je zrejmá. Nie sú to ani tak rozdielne predstavy predávajúcich a kupujúcich, ako nedostatok dlhového financovania. Navyše, mnohí si kladú logickú otázku: Načo kupovať teraz, keď budova môže zajtra ešte zlacnieť? Banky by podľa poradenskej CB Richard Ellis mali zostať aj po celý tento rok averzné voči riziku, a preto získanie inej než najlepšej nehnuteľnosti bude veľmi ťažké. Oproti vlaňajšku ešte viac sprísnili nároky na vlastný kapitál investorov. Ak vlani stačilo do 30 percent, teraz chcú polovicu z hodnoty nehnuteľnosti.
Navyše v tomto roku môže prísť aj k prvým núteným predajom. Klesajúce kapitálové hodnoty a neistý trh s nájomcami môže dostať majiteľov do slepej ulice, na ktorej konci odovzdajú kľúče banke. A tá nebude mať záujem spravovať, ale čo najrýchlejšie predať. To môže „odzátkovať“ celý trh. Ideálna situácia pre číhajúcich equity dravcov.
Tabuľku zväčšíte kliknutím.
No existujú aj opačné argumenty. „Neuvidíme krv v uliciach,“ expresívne načrtáva situáciu jeden oslovený v štúdii Urban Land Institute (ULI). Banky nie sú šialené, aby masívne vypredávali. Nemôžu si to dovoliť.
Ocitnúť sa v úzkych môžu realitní hráči z rôznych dôvodov. Nemožnosť prefinancovania nehnuteľnosti, porušenie dohody o pomere vlastných zdrojov k jej hodnote, zvýšené nároky na vlastný kapitál developerov, končiaca sa splatnosť dlhopisov vydaných najmä kótovanými spoločnosťami.
Zatiaľ sme takéto predaje nezaznamenali, ale prídu. Banky boli doteraz zhovievavé vo vypovedaní úverov, no ak začnú mať problémy nájomcovia, nebudú mať už takú flexibilitu, nazdáva sa J. Chapman.
M. Mlynárik prvé nútené predaje očakáva na jeseň tohto roku. Budú súvisieť so splatnosťou existujúcich úverov v niektorých projektoch, respektíve v neuspokojení požiadavky banky na zvýšenie vlastných zdrojov v projektoch developera alebo investora.
Drahé Slovensko
Väčší, stabilizovaný trh, lepšie nehnuteľnosti na hlavných uliciach, nie v bočných uličkách. Finančné kúzelníctvo je preč, dôležité je mať dlhodobo prenajatú budovu kvalitnými nájomcami. Nebude to znamenať obchádzanie Slovenska veľkými investormi? Podľa J. Chapmana je to zjednodušený predpoklad. Veľa klientov sa sústredí na etablovanejšie trhy, no to neznamená, že sú nevyhnutne väčšie. Podľa neho „hovoria aj o Slovensku, no potrebujú vidieť zmeny v cenách“.
Podľa štúdie ULI sa mnohí investori budú držať doma. „Prečo ísť do Mongolska za ziskom, ak ho možno nájsť na vlastnom dvore?“ Pre Európu to znamená, že väčšie, likvidnejšie a transparentnejšie trhy na západe sú opäť v hre. Niektorí medvedi sú veľmi negatívni k strednej Európe s vysvetlením, že ceny sú značne nadsadené. „Prečo kupovať kancelársku budovu v centre Bratislavy s 5,5 % výnosnosťou, ak môžete získať úžasný administratívny objekt v Paríži za 6,75 %,“ hovorí jeden z oslovených v štúdii.
A čo by mohli investori kupovať? Pre tých s dostatkom hotovosti budú prioritou nehnuteľnosti so stabilným príjmom. J. Chapman hovorí, že by sa zameral na najlepšie lokality. Kancelárie najvyššej kategórie s dlhodobými nájomcami a dominantné obchodné centrá. V mestách mimo Bratislavy môžu byť zaujímavé obchodné nehnuteľnosti, no závisí to od vhodného nacenenia. Potenciál má aj logistika so silnými nájomcami. Súhlasí aj M. Mlynárik. Na prvé miesto dáva objekty v Bratislave a následne vo väčších mestách s umiestnením v blízkosti centra. V prípade kancelárií by to mali byť plne obsadené budovy s viacerými nájomcami s dĺžkou kontraktu nad tri roky.
Ilustračné foto - Profimedia.cz
