Realitné trhy podľahli zvodom hazardu. Investovanie bez ohľadu na reálne údaje, dlhodobý vývoj alebo fundamentálne ukazovatele vystrelilo ceny do neslýchaných výšok. Čísla hnané náladami, túžbami a nezriedka čírou chamtivosťou pokladali mnohí za začiatok nových časov večného blahobytu a prosperity pre všetkých, či platia alebo nie, či zarábajú alebo len špekulujú.
Omyl. Účet musí vždy niekto zaplatiť a dávna múdrosť vraví, že žiadny obed nie je zadarmo. Prišiel čas vyrovnať sekeru. „To, čo jeden deň vyzeralo ako koniec, sa na ďalší deň ukázalo len ako začiatok.“ To je citát z knihy J. K. Galbraitha „Veľký pád 1929“. A možno ho použiť aj na terajší stav finančnej neistoty vo svete. Hoci niektorí prirovnávajú súčasnú paniku k svetovej kríze z konca 20. rokov minulého storočia, skutočnosť môže byť ešte menej veselá. Ľudia na celom svete sú totiž oveľa viac zadlžení a viac ako pred 70-timi rokmi ich uverilo nekončiacemu „ekonomickému zázraku“, takže sa začali správať bezstarostne.
Svet žiarivých čísel
Realitné trhy sa z miesta, kde si firmy zaobstarávajú kancelárie, obchodné priestory či sklady a ľudia bývanie čoraz viac stávali jedným veľkým kasínom, kde rozliční hráči stavali vysoké čiastky v neistej rulete. Investorov prestalo zaujímať, akých nájomníkov majú v nákupnom centre, koľko platia a koľko zákazníkov u nich mesačne nakupuje. Lačno sa vrhli na kalkulácie, o koľko ročne nákupné centrum stúpne na hodnote, za koľko ho možno o pár rokov „streliť“ a koľko na tom zarobia.
Namiesto percent každoročného výnosu z prenájmu sa mantrou realitného sveta stali yieldy. Ukazovateľ, koľko tento každoročný výnos dosahuje z ceny realizovateľnej pri predaji je typickým údajom špekulatívneho hráča. Čím viac vidina predajnej ceny rastie, tým je poctivý každoročný výnos z nájomného menší a menej dôležitý. Nadhodnocovanie cien, nafúknuté odhady boli ďalším nástrojom, ako vykázať ziskovú bublinu a prilákať do odvetvia nových investorov. Čím iným, ako medovými motúzmi ešte vyšších a neohroziteľných budúcich ziskov. Hoci zdravý rozum sa neodbytne hlásil s otázkou, či vôbec stojí za to vkladať peniaze do odvetvia, ktoré sľubuje ročné výnosy z prenájmu už pod päť percent z transakčných cien.
Z typickej dlhodobej investície, ktorou nehnuteľnosti vždy boli, sa stal predmet krátkodobých špekulácií. Niet divu, že na to doplatili práve tí, ktorí verili v rýchle zisky. Keď sa ceny akcií rakúskej realitnej spoločnosti Immoeast znížili za niekoľko mesiacov z desiatich pod jedno euro, bolo jasné že ošiaľ, ktorý podobné akcie vyhnal do nebeských výšok, sa zmenil na ničivú depresiu, ktorá ich zrazí do nevídaných hĺbok.
Realitní hráči si však po príchode krízy veľmi rýchlo spomenuli, kde má realitný trh svoje korene a kde je jeho poslanie. „Musíme sa všetci vrátiť tam, odkiaľ sme vyšli, kde sa stavia pre zákazníkov a nájomníkov,“ hovorí Klaus Franken z nemeckej spoločnosti Castella. „V tom svete treba postavené projekty prenajať a potom sa objaví niekto, kto ich chce odkúpiť preto, že je to prenajaté a navštevované, nie preto, že stúpajú trhové ceny.“
Koniec rozprávky
V máji tohto roka riaditeľ rakúskej poradenskej spoločnosti RegioPlan Consulting Wolfgang Richter v prednáške 135224>na realitnej konferencii TRENDu upozorňoval, že výstavba nákupných centier v strednej Európe sa realizuje často iba na objednávku finančných investorov. „Poslucháči na mňa pozerali prekvapene. Cítil som sa, akoby som bol rušivým elementom na ich party. Cez prestávku po prednáške sa so mnou nikto ani nechcel rozprávať,“ spomína s úsmevom. Jeho slová o tom, že v biznise s nákupnými centrami podobne ako v reálnom živote nekončí každá rozprávka šťastne a niekoho môže aj zjesť vlk, pôsobili v tom čase naozaj rúhačsky. Prešlo len niekoľko mesiacov a aj na Slovensku cítiť, že zvoní zvonec a zábava končí.
Viacerí investori priznávajú, že sa sťahujú nielen z retailového, ale aj kancelárskeho biznisu, na neurčito sa odsunuli projekty ako 146544>Millenium Tower III. od Immoeastu, či viacero nákupných centier. Napriek slušne rastúcemu maloobchodnému predaju a hrubému domácemu produktu v krajine. Zdá sa, že aj na Slovensku boli pre niektoré z projektov dôležitejšie sympatie šéfov finančných koncernov, ako dopyt návštevníkov a nájomníkov. Nepomôže nič iné, ako sa celkom prozaicky vrátiť k základom. Všímať si príjmy obyvateľstva, potreby podnikateľov, rozvoj miest.
Slovenský trh sa našťastie môže vyhnúť väčšej bolesti a pristáť mäkšie ako väčšina rozvinutých trhov. Predsa len sa v krajine nestavalo až tak bez zdravého úsudku, ako u podstatne chudobnejších, zato však ambicióznejších východných susedov. Vankúšom, ktorý nás má ochrániť pred najhoršou búrkou, je menšia zadlženosť a perspektíva dobiehania úrovne vyspelejších krajín. Tieto faktory sa zrejme ukážu ako základná podpora v časoch drsnejšej ekonomickej klímy v Európe. Ale bude to stačiť?
Zvyčajné recesie vo svete zvykli trvať od niekoľkých mesiacov po tri, či štyri roky. Nedávne prudké prasknutie realitnej a úverovej bubliny po celom svete však navráva, že zotavenie bude tento krát dlhšie. Ceny bytov a domov sú na trhoch USA aj západnej Európy ešte stále našponované, problémy bankových domov ešte nie sú minulosťou, míňajúci spotrebitelia ešte len začínajú obmedzovať výdavky a učia sa šetriť. To sa prejaví na poklese maloobchodných tržieb, znížení priemyselnej produkcie, raste nezamestnanosti. Nahovárať si, že nás problémy obídu by bolo strkaním hlavy do piesku.
Zemiaky namiesto ryže
Ak je kríza pre slovenský realitný trh prisilným slovom, výstižnejšie bude recesia. A najmä tá developerská. Pre oneskorovanie za dianím vo svete sa nemusí viditeľnejšie prejaviť tento rok, no už budúci určite áno. Indikátory takéhoto vývoja možno nájsť v každom segmente realít. Trh so starými aj novými bytmi sa prakticky zastavil na celom Slovensku. Pri tridsať a viac ročných panelákových „králikárňach“ sa to čakalo, pri novostavbách to prekvapilo. Hoci TREND už pred časom 129805>avizoval bytovú bublinu v podobe roztvárajúcich sa nožníc medzi cenami nehnuteľností a príjmami potenciálnych kupujúcich.
Minimum realizovaných transakcií je dôsledkom „zákopovej vojny“ medzi predávajúcimi a záujemcami o bývanie vo vlastnom. Kľúč je jediný - ceny bytov aj domov musia klesnúť, ak chcú ľudí presvedčiť, aby na ne minuli svoje peniaze. 148729>Súčasný vývoj v USA, Írsku, Veľkej Británii, Španielsku, či Estónsku presviedča mnohých, že tak ako stromy nerastú až do neba, ani ceny nehnuteľností nestúpajú donekonečna. Z pohľadu akumulácie kapitálu neznamenajú to isté, ako napríklad bankové úspory.
Aj pozitívne účinky
Realitný trh na Slovensku čakajú ťažšie nie mesiace, ale roky. No návrat z výšok na zem bude mať nesporne aj pozitívne účinky. Jedným z nich je prečistenie, čím sa oddelí zrno od pliev. Výstavbou sa totiž doteraz zaoberal všelikto, kto nazbieral voľnejší väčší objem peňazí. Za pár rokov ich mohol zhodnotiť aj niekoľkonásobne. Postupne však na trhu ostanú len silnejší etablovaní hráči, ktorí sa na nehnuteľnosti naozaj špecializujú, venujú sa im naplno a vedia poskytnúť kvalitu. A tú už klienti budú považovať za samozrejmú.
Skončili časy zlatokopov, ktorí ťažili z nedostatku bytov a najmä z núdze o pozemky. Aj tie majú hodnotu iba vtedy, ak prilákajú záujem hráčov, ktorí ich dokážu zhodnotiť. Keďže peňazí bude nejaký čas v obehu menej, bude ich menej aj na špekulácie s pozemkami. Možno sa mnohí, ktorí ich nakupovali ešte budú prekvapene pýtať, prečo ich „drahocennú zem“ nikto nedokáže oceniť tak, ako by si predstavovali.
Odpoveď je jednoduchá. Hodnota každej nehnuteľnosti je v tom, čo dokáže ponúknuť na uspokojenie reálnej, každodennej potreby po bývaní, pracovnom priestore, nakupovaní, logistike či cestovnom ruchu. Ak je hodnota zvýšená len marketingovým pozlátkom, v čase nedostatku ponuky sa dá ľahko premeniť na peniaze. Pri poklese dopytu a prebytku ponuky sa však z takejto umelo pridanej hodnoty stáva strata. Vyjadrená záujmom klientov, ale i finančne.
Slovensko sa z terajšej globálnej finančnej krízy a jej dopadu na realitné trhy môže veľa naučiť. Minimálne to, že naučiť sa žiť na dlh môže byť rýchlejšou cestou dopredu, tá sa však môže zmeniť na cestu do záhuby, ak zadlžovanie nemá mieru. Potom to, že je dôležitejšie rásť zdravo, ako rásť rýchlo. A napokon oživiť dávnu ľudovú múdrosť, že treba myslieť na horšie časy. Každá party raz skončí a treba si odložiť aj na taxík domov, ak nechceme ľutovať, že sme sa na ňu vôbec vybrali.
Ilustračné foto – Flickr, Flickr
