Nakupovanie a trávenie voľného času v obchodných centrách sa pre mnohých Slovákov stalo bežným spôsobom života. Realitní investori to vidia radi. Väčšie či menšie nákupné centrá vyrastajú aj v malých okresných mestách ako Detva alebo 130315>Stará Ľubovňa. Nehovoriac o Bratislave, kde je v najbližších rokoch naplánovaných 16 nových projektov.
Odborníci už zdvíhajú varovný prst. Podľa nich nemožno ignorovať kúpnu silu obyvateľstva, ktorá má svoje hranice. Riaditeľ rakúskej spoločnosti RegioPlan Consulting Wolfgang Richter na minulotýždňovej konferencii TREND Reality a development varoval, že nákupné centrá sa nemôžu stavať iba z popudu finančných a realitných investorov. Musia vychádzať z dopytu obchodníkov po priestoroch a najmä zákazníkov po ich tovare.
Realitný boom – rozprávka bez konca? snažili sa zistiť účastníci konferencie. W. Richter pokračuje v rozprávkovej analógii pripomínajúc, že sú príbehy, ktoré sa skončia dobre, ale aj také, ktoré pre niektorých dopadnú zle. „Dokonca sú aj takí, ktorých v rozprávke zožerie vlk. Musíme očakávať, že v oblasti nehnuteľností bude v najbližších rokoch tiež niekoľko účastníkov trhu, ktorých zožerie vlk,“ varuje.
Kde sú zákazníci
Primeranosť prenajímateľnej a predajnej plochy nákupných centier sa štandardne meria pomerom k výdavkom na obyvateľa a domácnosť či k počtu obyvateľov daného regiónu vrátane spádovej oblasti. Spotrebné výdavky domácností sa v Rakúsku a Nemecku pohybujú okolo 30-tisíc eur ročne (1 mil. Sk). Smerom na východ sa toto číslo znižuje. V strednej Európe dosahuje necelých 10-tisíc eur, ale na Ukrajine napríklad ani nie dvetisíc eur.
No rozvoj maloobchodných rozlôh tomu podľa šéfa RegioPlanu nezodpovedá. Najviac centier sa plánuje v Rumunsku, na Ukrajine a v Turecku. V strednej Európe najviac práve na Slovensku. Rast príjmov navyše nebude znamenať aj rovnaký rast predaja, ľudia budú viac míňať na dovolenky, zdravie či sporenie. Neminú všetko v obchodoch. „Keď prepočítame predajné plochy na počet obyvateľov v ČR, na Slovensku a inde, nevidíme už žiadne zaostávanie za hustotou na Západe,“ vysvetľuje. Ceny výrobkov sú zhruba rovnaké ako v Nemecku, obraty na štvorcový meter predajnej plochy sú možno o 15 – 20 percent nižšie.
Aj na Slovensku panuje zlatokopecká nálada, objavuje sa veľa projektov a na trhu sa točí veľa peňazí. Ešte pred troma rokmi ho investori aj predajcovia zanedbávali, viac dynamiky bolo v Česku, Maďarsku alebo Slovinsku. No za posledný rok-dva sa situácia zmenila, krajina je veľmi dynamická a je veľa obchodníkov, ktorí chcú vstúpiť na trh a otvoriť predajne na Slovensku. „Kúpna sila obyvateľstva stúpa ešte rýchlejšie ako ekonomický rast, ide však o priemerné čísla. Čoraz viac sa otvárajú nožnice medzi bohatými a ľuďmi, ktorí z toho rastu nedokážu vyťažiť,“ upozorňuje šéf RegioPlanu.
Wolfgang Richter varuje: Nie pre všetkých sa rozprávky končia dobre.
Obchodníci sa musia zaoberať otázkou, koľko spotrebiteľov bude mať na to, aby nakupovali exkluzívne značky, ktoré sa sem tlačia. Nie je ich veľa, je to urbánna elita – ľudia z veľkých miest, ktorí sú dobre platení. Aj na Slovensku sú veľké vidiecke oblasti, kde je slabý ekonomický rozvoj a mladí, dobre zarábajúci sa už dávno odsťahovali,“ hovorí W. Richter.
Smelí a opatrní
Dopyt po maloobchodných prevádzkach v menších slovenských mestách sa okrem domácej firmy EuroMax a menších rakúskych hráčov usiluje zaplniť aj silný realitný fond – rakúsky Immoeast. 132521>Bigboxové promenády s názvom Stop.shopy s prenajímateľnou plochou od štyroch do 10-tisíc štvorcových metrov postavil v Nových Zámkoch, Trenčíne, Poprade, Lučenci, vo Zvolene, plánuje ich v Púchove, Dolnom Kubíne, ale aj napríklad v Galante či Liptovskom Mikuláši. V Liptove pribudne netradične nie na okraji, ale vnútri mesta.
Tomáš Marček je v rakúskej firme Eyemaxx, ktorá tieto centrá pre Immoeast buduje, zodpovedný za prenájom a marketing. V budúcnosti bude podľa neho po naplnení miestnych kapacít rozhodovať v prvom rade poloha. Preto sa sústreďujú najmä na okraj mesta, kde je dobré cestné napojenie pre osobnú aj mestskú hromadnú dopravu. „Staviame v blízkosti existujúceho potravinového hypermarketu, ten nám zaručuje frekvenciu zákazníkov a vyššiu obrátkovosť prevádzok,“ približuje stratégiu. Druhým významným faktorom je mix nájomcov. Stop.shopy sa spoliehajú na klasickú skladbu – drogéria, obuv, elektro doplnené nábytkom alebo domácimi potrebami. Dôležitá je tiež viditeľnosť objektu.
Podľa T. Marčeka si údaje o hustote maloobchodných priestorov a nasýtenosti jednotlivých miest všímajú predovšetkým sami obchodníci. Robia si štatistiku nakupujúcich a majú presný prehľad, ktoré segmenty a ktoré regióny sú zatiaľ nepokryté. Samozrejme, aj investori si robia prieskum, kde sa čo nachádza a či je tam možné niečo postaviť. No konečnou inštanciou sú ich zákazníci – predajcovia, ktorí sa rozhodnú, či projekt dostane zelenú alebo je odsúdený na neúspech.
Prepálené mestá
Riaditeľ slovenskej pobočky poradenskej firmy King Sturge Miroslav Barnáš tvrdí, že existujú dve skupiny štatistík, ktoré investori aj nájomcovia zohľadňujú. Tú prvú prirovnáva k uvažovaniu diskontného reťazca: „Tu je mesto, povedzte mi, aká je kúpna sila obyvateľov, ako je na tom v rebríčku v rámci Slovenska, koľko zarába priemerný obyvateľ, ukážte mi tri najväčšie spádové lokality v rámci mesta a kde je najväčšia križovatka. Je mi jedno, či tam bude kostol, ihrisko alebo nemocnica.“ Ak získa uspokojivé odpovede a vhodné miesto, svoj obchod tam postaví.
Druhú skupinu tvoria správcovia alebo majitelia obchodných centier. Nájomcovia od nich totiž čoraz častejšie vyžadujú čísla, ktoré im potvrdia informácie o pohybe a type klientov. Napríklad koľko ľudí prejde denne medzi šiestou až ôsmou hodinou večer určitou uličkou centra z bodu A do bodu B. Existujú spoločnosti, ktoré tieto údaje zisťuje. Na základe ich informácií sa banky zariaďujú pri zvažovaní počtu pobočiek v meste. Žiadajú ich aj nájomcovia, ktorí sú ochotní zaplatiť vyššie nájomné.
V Liptovskom Mikuláši developeri pripravujú tri alebo štyri obchodné centrá, niekoľko ich má pribudnúť i v Prešove alebo Nitre. Nie je v niektorých mestách pripravovaná ponuka „prepálená“? T. Marček odpovedá, že jeho spoločnosť sa vyhýba najväčším koncentráciám obchodov, ktorými je známa napríklad Bratislava. Druhou stránkou je, či existujú nájomcovia, ktorí tie obchody chcú. „Samozrejme, nikto nepôjde do projektu skôr, ako by mal na základe zmluvy o budúcej zmluve zaistené, že sa mu to oplatí postaviť,“ vysvetľuje. Podľa neho ešte kapacity obchodných plôch pôjdu hore, pretože rastie kúpna sila obyvateľov a medzery na trhu sa nájdu.
Môže sa stať, že v niektorých mestách nekvalitné či zle umiestnené projekty schované v bočných uličkách časom vymrú. Znamená to, že tam ostanú poslední dvaja-traja nájomcovia a aby to nemuseli celkom zavrieť, budú sa uzatvárať nájomné zmluvy s prvými tromi-štyrmi rokmi bez platenia nájomného, domnieva sa zástupca Eyemaxxu. Bigboxy mali pôvodne doraziť aj do tretieho a štvrtého najväčšieho mesta Slovenska. Vzhľadom na konkurenciu sa investor napokon rozhodol, že svoje zámery v Nitre a Prešove nakoniec nezrealizuje.
Štvrtina pohorí
Wolfgang Richter si tiež myslí, že budúcnosť prinesie väčší dôraz na kvalitu. Na trhu sú podľa neho dobré príležitosti na nákupné centrá, najmä menšie na sídliskách a dá sa na nich dobre zarobiť. „Nechcem byť pesimista, ale pre veľké nákupné centrá v metropolách je už miesta na trhu veľmi málo,“ upozorňuje.
Realitné spoločnosti, ktoré do nákupných centier investujú, zvyčajne zarábajú nielen na príjmoch z nájomného, ale aj na raste hodnoty. Ten je dôsledkom zdražovania pozemkov vo veľkých mestách. No pohľad do okolitých krajín varuje, že sú trhy, napríklad Budapešť, kde už ceny pozemkov nestúpajú automaticky. A príde to aj do iných miest. V najbližších rokoch teda bude podstatne dôležitejšie centrum dobre prenajať a zarábať na výnosoch z prenájmu.
Ak však rast plochy predbieha vývoj spotrebných výdavkov, dôsledok bude, že nie všetci obchodníci dosiahnu očakávané obraty. V Bratislave by len plánovaných 16 projektov po dokončení pokrylo súčasný trh na 120 percent.
„Treba rátať s tým, že štvrtina obchodníkov nesplní svoje očakávania,“ tvrdí W. Richter. No napriek očakávanej nadkapacite stále vidí dobré možnosti investovať. Musia to byť iné projekty, ktoré nie sú porovnateľné s doterajšími. Nesmú robiť kompromisy, treba mať najlepšiu lokalitu a najlepší koncept – a takéto projekty budú dobre zarábať. Problém je, ak investor uponáhľa kúpu nejakého projektu, hoci vie, že má nedostatky. Nájomné zmluvy uzavreté na päť rokov ho vedú k tomu, že nevidí žiadne riziko. Veľká otázka je, či aj po ich uplynutí bude projekt udržateľný a či bude fungovať, pripomína šéf RegioPlanu.
Ilustračné foto - Profimedia.cz
Foto - Maňo Štrauch
