Rast cien nehnuteľností v Bratislave dosiahol v prvom štvrťroku tohto roka dvojciferné tempo, ktoré prekvapilo aj analytikov. Napriek očakávanému spomaleniu, ceny bytov zostávajú historicky vysoko. Investori i bežní kupujúci čelia rozhodnutiu, či nakúpiť draho teraz, alebo riskovať ešte vyšší rast. Vývoj na trhu zatiaľ naznačuje, že éra obrovských skokov sa môže blížiť ku koncu.
Regionálny nepomer cien
Medziročný rast cien bytov na sekundárnom trhu v Bratislave o 14 percent vyvoláva otázku, či je tento vývoj udržateľný. Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa v prvom štvrťroku 2025 zvýšili ponukové ceny o 11,4 percenta a realizačné ceny podľa Štatistického úradu dokonca o 12,2 percenta. Z historického hľadiska ide o nadpriemerný rast. Od roku 2010 narástli ceny starších bytov o 115 percent, čo predstavuje priemerné ročné tempo 5,1 percenta.
„Ak by sme z výpočtu vyradili roky 2020 a 2021 s výnimočným rastom, priemer by ešte klesol. V porovnaní s dlhodobým trendom sme teda vysoko nad normálom,“ uviedol finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik s tým, že Bratislava a Košice dlhodobo ťahajú cenový vývoj vpred.
Rast cien v týchto mestách je aj podľa anayltika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického dôsledkom vyššej koncentrácie pracovných príležitostí, ako aj neustáleho prílevu nových obyvateľov. Tí síce často presúvajú dopyt do prímestských oblastí, ale záujem o mestské bývanie neklesá. Takto sa vytvára tlak na ceny, ktorý nedokáže vykompenzovať ani migrácia obyvateľov smerom na vidiek.
Z hľadiska dostupnosti sú najatraktívnejšie menšie byty v krajských mestách. Tých je zároveň najmenší počet, čo ich robí ešte žiadanejšími. „Dovolím si však tvrdiť, že dvojciferný cenový rast sme v tomto roku videli naposledy. V druhom polroku očakávame spomalenie tempa rastu pod hranicu 10 percent,“ dodáva M. Búlik. Prvé náznaky spomalenia sú už badateľné, napríklad v medzištvrťročnom raste realizačných cien, ktorý klesol z 3,6 percenta na 2,1 percenta.
Spomaľovanie rastu cien
Najvýraznejší medziročný nárast sa vyskytol v regiónoch, ktoré v minulosti zaostávali. Zaujímavé je, že Bratislava a Košice patrili medzi regióny s najpomalším medzištvrťročným rastom. Tento jav signalizuje postupné spomaľovanie dynamiky rastu cien. Vzhľadom na to, že množstvo odložených nákupov sa znížilo, očakáva sa aj zníženie dopytu a teda zmiernenie cenového rastu.
Byty na sekundárnom trhu zdražujú naprieč celým Slovenskom. Hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa ku koncu júna medziročne zvýšila o rovných 14 percent. „K hlavným ťahúňom cien patria Bratislava a Košice, kde byty výrazne zdražovali vo všetkých relevantných segmentoch,“ hovorí V. Kubrický.
„Investori sú tu ochotní kúpiť byt aj v prípade, že im nájomca nepokryje celú splátku hypotéky. Veria, že Bratislava aj Košice si udržia svoju atraktivitu naďalej. Spoliehajú sa, že ceny bytov i nájmov tu budú rásť dynamicky aj v budúcnosti,“ doplnil realitný analytik.
Novostavby v kurze
Trh s novostavbami zaznamenal koncom minulého roka obrovský otras v dôsledku legislatívnych zmien. Zvýšený záujem o kúpu ešte pred zmenou sadzby DPH spôsobil skokové zdraženie. Kupujúci sa snažili získať bývanie výhodnejšie, pričom niektorí ušetrili aj viac ako 10-tisíc eur. Najväčší záujem bol o dokončené byty, ktorých bolo málo, a preto sa predávali rýchlo aj za vyššiu cenu.
„Zásah do trhu bol významný. Predsunutý dopyt zastavil pokles cien novostavieb a viedol k ich skokovému zdraženiu,“ skonštatuje M. Búlik, podľa ktorého tieto pohyby následne ovplyvnili aj vývoj v prvej polovici tohto roka, keď sa dopyt citeľne znížil.
Menšie byty sa stále predávajú najlepšie, čo viedlo developerov k úpravám projektov. V ponuke je viac jedno- až dvojizbových bytov, ktoré sú cenovo dostupnejšie. Tento trend je výsledkom kombinácie vysokých cien nehnuteľností a obmedzenej dostupnosti úverov. Zároveň existuje skupina bonitných investorov, ktorí preferujú kúpu väčších bytov v hotovosti.
„Títo investori si však dôsledne vyberajú podľa kvality projektu, lokality a dispozície. Ak ich projekt presvedčí, často kupujú viacero bytov naraz ako investíciu,“ dodáva M. Búlik. Atraktívne lokality majú potenciál aj na predaj luxusného segmentu, ale výlučne v širšom centre miest. Projekty v okrajových častiach Bratislavy s prémiovou ambíciou narážajú na nízky záujem.
Za posledný rok rástli najmä ceny starších bytov, k čomu prispeli aj investori. „Staršie byty sú pre nich lacnejšie, skôr ako pri novostavbe sa dá s majiteľom dohodnúť zľava, majú atraktívnu polohu a potenciál dosiahnuť pri prenájme podobný výnos ako pri novostavbe,“ zdôrazňuje V. Kubrický. Tento trend môže developerov viesť k dileme, či v prostredí rastúcich stavebných nákladov rozbiehať nový projekt. V niektorých prípadoch to môže znamenať odklad spustenia výstavby.
Úverová vlna
Pokles úrokových sadzieb pri hypotékach vyvolal výrazný nárast záujmu o kúpu nehnuteľností. Kým vo februári 2024 poskytli banky hypotéky v objeme 300 miliónov eur, v apríli to už bolo viac ako 614 miliónov eur. Nákupná vlna bola živená aj domácnosťami, ktoré si v predchádzajúcich rokoch odkladali rozhodnutie kúpiť si bývanie. Mnohí čakali na výhodnejšie podmienky, ktoré sa teraz naplnili.
„Ľudia sa rozhodli nečakať a vo veľkom kupujú. Dopyt podporili aj odborné odporúčania nečakať na ďalší pokles cien alebo sadzieb,“ zdôrazňuje M. Búlik. V máji síce objem nových hypoték mierne klesol, no len o 15 miliónov eur, čo neznamená zásadnú zmenu trendu.
Kombinácia klesajúcich sadzieb a rastúcich cien vytvára zdanlivo protichodné prostredie. No v realite sa tieto dva faktory navzájom posilňujú. Keď úrokové sadzby klesajú, rastie dopyt, a tým aj ceny.
Čakanie na ešte výhodnejšie sadzby tak môže byť kontraproduktívne, pretože medzičasom ceny bývania ešte stúpnu. „Nie je rozumné čakať na výrazný pokles sadzieb. Kým by k nemu došlo, ceny nehnuteľností už môžu byť vyššie, a zníženie sadzieb tak neprinesie úsporu,“ varuje M. Búlik. Odporúčanie zostáva rovnaké – ak je bývanie nepostačujúce, treba konať.
Kupovať „zajtra“ by podľa niektorých môže byť neskoro. „Keďže vo viacerých bankách sa dá na hypotéku získať úroková sadzba blízka k trom percentám, na realitný trh naskakujú už aj poslední váhajúci záujemcovia. Viditeľne lacnejších úverov sa totiž tak skoro asi nedočkáme,“ upozorňuje V. Kubrický.
Budúci vývoj
Na trhu s nehnuteľnosťami dochádza k zásadnej zmene dynamiky. Rýchly rast cien z posledných mesiacov bude nahradený stabilizáciou, najmä v segmente starších bytov. Tento vývoj podporuje aj klesajúci dopyt po odložených nákupoch a postupné nasýtenie trhu. Aj developeri zmenili stratégiu, aby reagovali na nové preferencie kupujúcich.
„Tempo rastu cien sa v druhej polovici roka pravdepodobne zmierni,“ tvrdí M. Búlik. Vplyv na tento vývoj má viacero faktorov – od dostupnosti úverov, cez zmenu v štruktúre dopytu až po vyčerpanie mimoriadneho rastu z predchádzajúceho obdobia. Súčasná situácia vytvára tlak na developerov, aby ponúkali byty nielen menšie, ale aj flexibilne dispozične riešené a cenovo prístupnejšie. Luxusné projekty musia počítať s náročnejším predajom, najmä mimo centra mesta.
Finančná dostupnosť bývania zostáva kľúčovým problémom. Dôležitú rolu budú zohrávať ďalšie kroky centrálnych bánk a prípadné zmeny v politike úrokových sadzieb. Kupujúci i investori by sa preto mali pripravovať na nové podmienky, ktoré si vyžadujú rýchle, ale zároveň premyslené rozhodnutia.
Ak sa trend spomaľovania rastu cien potvrdí, môžeme očakávať návrat k prirodzenejšiemu medziročnému tempu na úrovni troch až päť percent. Výrazné výkyvy ako v rokoch 2020 a 2021 budú výnimkou. Očakávania sa teda presúvajú z obdobia dramatických rastov do fázy konsolidácie, ktorá prinesie väčšiu predvídateľnosť.
Práve tá je pre zdravé fungovanie realitného trhu kľúčová. „Ľudia musia predaj a kúpu časovo zladiť, čo si neraz vyžaduje prechodné bývanie v tretej nehnuteľnosti. Celý proces sa môže veľmi skomplikovať, ak sa objavia nečakané prekážky,“ upozorňuje V. Kubrický.
Ďalšie dôležité správy
