Ceny starších bytov v hlavnom meste v závere minulého roka narástli oproti roku 2023 takmer o deväť percent. Ceny sa tak podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments blížia k vrcholu z tretieho kvartálu 2022. Rast cien koncom vlaňajška potvrdzujú tiež dáta Národnej banky Slovenska. Hoci ekonomická situácia sťažuje finančné možnosti obyvateľstva, analytici predpokladajú pokračovanie zdražovania nehnuteľností aj v tomto roku. Tempo však už bude slabšie ako v závere vlaňajška.
Drahší sekundárny trh
Na konci roka 2024 sa na sekundárnom trhu v hlavnom meste ponúkali byty s priemernou jednotkovou cenou 3 821,67 eura za meter štvorcový (m²), čo je v porovnaní s koncom roka 2023 o 8,8 percenta viac. Cenový rast bolo vidieť naprieč všetkými okresmi s výnimkou Starého Mesta, kde nastala mierna cenová korekcia o 0,8 percenta.
„Rovnako rástli aj ceny v rámci všetkých segmentov z hľadiska stavu, s výnimkou bytov kategorizovaných ako novostavby, ktorých cena klesla o 1,2 percenta. Priemerná cena aj napriek tomu vzrástla, za čo môže cenový rast v ostatných kategóriách, ako aj vyšší podiel novostavieb v ponuke,“ uviedol hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Priemerná absolútna cena medziročne stúpla o 9,7 percenta, medzikvartálne si pripísala 0,2 percenta. Cena za staršie byty sa tak dostala na úroveň 253 242 eur. Zmenšila sa ale priemerná rozloha bytov, ktorá klesla o 1,3 percenta na 66,48 meter štvorcový.
Staršie byty zdraželi viac
Podľa analytikov rast reálnych miezd a zlepšenie dostupnosti bývania vďaka poklesu cien na sekundárnom trhu a návrat optimizmu už prispeli k zvýšeniu aktivity na realitnom trhu. Pokračujúci pokles úrokových sadzieb tento trend podporí.
„V najbližšom období bude cena starších bytov naďalej rásť, keď budú byty z druhej ruky ťažiť zo svojej cenovej výhodnosti oproti novostavbám, a to aj z dôvodu štrukturálneho rastu ceny novostavieb vplyvom novej sadzby DPH. Predpokladáme, že bude naďalej rásť aj cena nájmov, ktoré predstavujú alternatívu pre tých, ktorí hľadajú bývanie,“ dodáva R. Bruchánik.
Podobný názor má aj analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, podľa ktorého rok 2023 sa ukázal byť len krátkym intermezzom pred ďalším zdražovaním. Ceny nehnuteľností sa zvyšovali naprieč celým Slovenskom a ich rast v druhej polovici roka urýchlilo plánované zvýšenie DPH od januára 2025. „Na jeseň aj poslední záujemcovia o vlastné bývanie pochopili, že ceny pôjdu iba hore a niet už na čo čakať,“ dodáva.
Realitný boom nepríde
Napriek pokračujúcemu rastu cien analytici neočakávajú realitný boom. „Nepredpokladáme, že dynamika rastu z posledných mesiacov minulého roka sa udrží, respektíve bude sa zvyšovať. Realitný boom nie je na programe dňa. Hoci Európska centrálna banka pokračuje v postupnom znižovaní svojich kľúčových úrokových sadzieb, hypotéky tento trend nebudú automaticky kopírovať,“ varuje expert na realitný trh, podľa ktorého úvery prudko nezlacnejú. Preto sa ani cenovky na bytoch a domoch nebudú dramaticky prepisovať smerom hore.
Za posledný rok nastal obrat najmä pri dvojizbových bytoch. Ku koncu januára 2025 viac zdraželi podľa dát Realitnej únie SR staršie bytové jednotky ako tie novšie, a to až v šiestich z ôsmich krajských miest. „Staršie byty sú v porovnaní s novšími lacnejšie a často sa nachádzajú v lepších lokalitách. To oceňujú nielen kupujúci hľadajúci vlastné bývanie, ale aj realitní investori.“
Podľa V. Kubrického dopyt po starších bytoch ťahajú aj obmedzené možnosti dostupného bývania. „Platy ľudí sa v priemere nezvyšujú rýchlejšie ako ceny nehnuteľností či nájmov. Kto tento rok čaká lepšiu dostupnosť bývania, nemusí sa dočkať.“ Spoliehať sa na nájomné byty, ktoré sa vzal pod svoj patronát štát, podľa odborníka nie je riešením. „Tento projekt je totiž iba v začiatkoch.“
Rast cien potvrdzuje aj NBS
Podľa štatistík NBS ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2024 v porovnaní s tým predchádzajúcim vzrástli o tri percent. Zdraželi rodinné domy aj všetky typy bytov vo všetkých krajoch. Tempo rastu ale už nemusí byť taký razantné ako vlani. Upozorňuje na to finančný analytik Marek Nemky zo spoločnosti XTB, podľa ktorého vývoj ekonomiky v novom roku zostáva neistý.
„Ceny nemusia rásť tak výrazne ako vlani pre konsolidáciu, ktorá má dopad na finančnú situáciu spotrebiteľov. Na druhej strane pokračuje znižovanie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky, pričom výnosy na štátnych dlhopisoch postupne klesajú. Ďalší pokles trhových sadzieb bude dôležitý na zníženie úrokových nákladov na hypotekárne úvery,“ zdôrazňuje. Ako dodáva, zlepšenie dostupnosti bývania závisí od podpory stavebného sektora v podobe urýchlenia stavebných povolení a znížení byrokratickej záťaže. O zbytok sa postará súkromný sektor.
Rozdiely medzi novými a staršími bytmi
Údaje o cenách novostavieb a starších bytov na celoslovenskej úrovni nie sú dostupné, no z bratislavských štatistík vyplýva, že nové byty si udržiavali stabilnú cenovú úroveň počas celého roka 2024. V predchádzajúcom období, keď dopyt po novostavbách klesol, sa developeri snažili prilákať kupujúcich zľavami a bonusmi, no s návratom záujmu tieto stimuly zrušili.
Priemerná cena novostavieb v Bratislave v roku 2024 dosiahla 5 013 eur za meter štvorcový, zatiaľ čo v celom Bratislavskom kraji bola na úrovni 3 316 eur. Staršie byty boli lacnejšie približne o 20 až 30 percent, pričom tento rozdiel sa v čase poklesu cien zväčšil, no s rastúcim dopytom sa opäť znižuje. „Pri dokončených bytoch išli ceny sčasti nahor, kým pri spustení predaja z papiera v niektorých projektoch mierne klesali,“ vysvetľuje M. Búlik.
Ceny starších bytov rástli najvýraznejšie v Banskobystrickom a Košickom kraji, pričom za nimi nasledoval Bratislavský kraj. Naopak, v Trnavskom kraji bol rast cien minimálny. Tento vývoj odráža situáciu z predchádzajúcich rokov – v regiónoch, kde ceny najviac klesli od leta 2022 do jari 2024, sa teraz zotavujú najrýchlejšie.
„Najviac klesli od leta 2022 do jari 2024 ceny v Banskobystrickom, Košickom a Prešovskom kraji a v Žilinskom kraji,“ uzatvára analytik s tým, že kým novšie byty sú preferované vo veľkých mestách, v menších mestách a na vidieku dominuje staršie bývanie, ktoré zažíva najvýraznejší rast cien.
Ďalšie dôležité správy
