Realitný trh v Bratislave vstúpil do roka 2025 s novými výzvami i očakávaniami. Zvýšená DPH a zmenená štruktúra ponuky novostavieb priniesli rast cien, zatiaľ čo pokles úrokových sadzieb podporil dopyt. Vývoj naznačuje pokračujúce oživenie, no dostupnosť bývania zostáva problémom. Analýza predaja, cien a zmeny nálady kupujúcich ukazuje, že trh sa síce stabilizuje, ale nerovnováha medzi ponukou a dopytom môže pretrvávať aj v nasledujúcich mesiacoch.
Daň urýchlila rozhodnutia
Začiatok roka 2025 priniesol do realitného trhu v hlavnom meste citeľnú zmenu. Predaj novostavieb v Bratislave dosiahol v prvom štvrťroku úroveň 539 bytov, čo je síce o 27 percent menej ako na konci roka 2024, no zároveň takmer dvojnásobok oproti rovnakému obdobiu pred rokom. Takéto čísla analytici vnímajú ako návrat na rastovú trajektóriu, ktorú trh začal už koncom roka 2023.
Zásadným impulzom pre predaj bola zmena daňovej legislatívy, konkrétne zvýšenie sadzby DPH, ktoré vstúpilo do platnosti začiatkom roka. Kupujúci sa v závere roka 2024 snažili ešte využiť nižšiu sadzbu, čím došlo k nárastu transakcií. Tento efekt sa na začiatku roka prirodzene vyčerpal, no pozitívny sentiment a priaznivejšie úrokové sadzby udržali predaj na solídnej úrovni.
„Zmena daňovej legislatívy tak urýchlila rozhodnutia kupujúcich a zároveň prilákala späť aj časť odloženého dopytu. Aktuálny predaj na úrovni 539 bytov za štvrťrok je tak skôr návratom k pôvodnému trendu oživovania predaja, ktorý sledujeme už od konca roka 2023,“ hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Najpredávanejším artiklom zostali dvojizbové byty, ktoré tvorili 47 percent predajov, nasledované trojizbovými bytmi s podielom 24,5 percenta. Dopyt sa začiatkom roka zameral najmä na menšie a cenovo dostupnejšie byty.
Tento vývoj je možné sledovať aj na znížení interiérovej plochy predaných bytov o tri percentá (medziročne až o 11 percent) a na poklese jednotkovej ceny o 1,6 percenta. Priemerná absolútna cena predaných bytov predstavovala 272 861 eur s DPH, čo je rozdiel oproti priemernej cene voľných bytov.
Rast cien bytov tak pre segment novostavieb, ako aj staršie byty pokračuje aj mimo Bratislavy. Na sekundárnom trhu sú lídrom zdražovania pri novších bytoch Košice. Ceny dvojizbových tam za tri mesiace tohto roka stúpli podľa dát Realitnej únie SR o desať percent a trojizbových o 8,5 percenta. Naopak, na chvoste je Žilina, kde medzikvartálne ceny novších bytov dokonca klesli. Je to podľa analytika únie Vladimíra Kubrického prirodzená korekcia predchádzajúceho extrémneho rastu cien v tomto meste pod Dubňom.
Ceny tlačí nahor štruktúra
Zvýšenie DPH sa podľa očakávaní premietlo do cien. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov sa zvýšila na 5 213 eur za štvorcový meter s DPH. Medziročne to znamená nárast o sedem percent. Vývoj však nie je len dôsledkom daňovej úpravy.
Na cenách sa podpísala tiež zmena štruktúry ponuky – z trhu sa vytrácali lacnejšie byty, zatiaľ čo drahšie jednotky ostávali. Tento posun zároveň zvýšil priemernú výmeru ponúkaných bytov na 66,31 štvorcový meter, čo sa premietlo do rastu ich absolútnej ceny. Na konci marca dosiahla táto cena hodnotu 366 936 eur s DPH.
Geograficky sa najviac bytov predalo v okrese Bratislava IV, ktorý predstavoval 35,8 percenta predajov, a v okrese Bratislava II, ktorý tvoril 33,6 percenta. Najnižšia aktivita bola tradične zaznamenaná v centrálnych častiach mesta, kde je najvyššia cenová úroveň aj najmenšia ponuka nových projektov.
Obmedzená ponuka projektov
K 31. marcu 2025 bolo v Bratislave k dispozícii 3 241 bytov v rámci 94 developerských projektov. Tento objem predstavuje ďalší pokles ponuky a poukazuje na problém nedostatočného prísunu nových projektov. Zásoby bytov ubúdajú najmä v dôsledku silnejšieho predaja, no zároveň sa na trh dostáva len nízky prírastok nových jednotiek.
Vedie to k štrukturálnym zmenám, ktoré ovplyvňujú celý bratislavský trh. Úbytok menších a cenovo dostupnejších bytov spôsobuje, že v ponuke zostávajú najmä drahšie byty vo vyššom segmente. To tlačí ceny nahor a zároveň znižuje možnosti dostupného bývania pre bežného kupujúceho. Na bratislavskom trhu je podľa analytikov zatiaľ skôr nedostatok dostupnejších bytov v strednom a nižšom segmente, čo sa môže rovnako v budúcnosti podpísať pod rast ich cien.
Výhľad nie je jednoznačný
Očakávania pre zvyšok roka zostávajú mierne pozitívne, hoci vývoj bude závisieť od viacerých externých faktorov. „Pokles úrokových sadzieb predstavuje výrazný stimul pre schopnosť kupujúcich získať úverové financovanie na kúpu nehnuteľnosti. Okrem toho je významným faktorom aj pozitívny sentiment kupujúcich,“ konštatuje R. Bruchánik. Dôležitý podľa neho bude aj vývoj reálnych miezd, ktorý závisí od produktivity práce a inflácie.
V tejto oblasti však analytici veľa pozitív nevidia. K negatívnym vplyvom sa navyše pridal nový rizikový faktor v podobe svetovej obchodnej vojny, ktorá by mohla znížiť zamestnanosť vo vybraných sektoroch, a teda aj celkovú kúpyschopnosť. Skutočný rozsah takejto vojny sa však ešte len ukáže podľa R. Bruchánika.
Hoci sa javí ponuka a dopyt ako vyvážené, táto rovnováha môže byť len dočasná. To sa môže zmeniť, pokiaľ trend rastu dopytu bude pokračovať a predaj v Bratislave dosiahne bežnú úroveň okolo 800 – 900 bytov. Odborník ale nepredpokladá, že sa k tejto úrovni pri trhových podmienkach tak skoro dostaneme. Myslí si, že ďalší nárast bude závisieť od vývoja úrokových sadzieb a kúpyschopnosti obyvateľstva.
Na rok 2025 tak odborníci predpokladajú pokračovanie cenovej stagnácie pri novostavbách. Vylúčený nie je ani mierny nárast cien, najmä pri projektoch, kde developeri ešte len postupne zohľadňujú zvýšenú DPH. Vzhľadom na to, že novostavby sú stále výrazne drahšie než staršie byty, ďalší rast cien bude limitovaný hlavne kúpyschopnosťou obyvateľstva. Tá sa môže pod vplyvom globálnych a domácich faktorov čoskoro ocitnúť pod tlakom.
Podobný názor zdieľa V. Kubrický, podľa ktorého ceny bytov by mali v najbližších mesiacoch ďalej rásť. „Realitný boom však v situácii takmer štvorpercentných úrokových sadzieb na hypotéky, konsolidácie verejných financií a obchodných vojen nečakajme,“ dodáva s tým, že aktuálne je transakčná daň z pohľadu súčasného zvyšovania cien na realitnom trhu okrajovou záležitosťou.
Ďalšie dôležité správy
