Úvodné mesiace roka priniesli viditeľný pohyb na trhu s nehnuteľnosťami. Zatiaľ čo úrokové sadzby na hypotékach klesajú, ceny stavebných materiálov a prác zostávajú pod tlakom rastu. Regionálne rozdiely sa prehlbujú, pričom v niektorých krajoch prevláda individuálna výstavba, inde developerské projekty. Vývoj naznačuje, že flexibilita a variabilita riešení sú stále dôležitými faktormi pri rozhodovaní o bývaní.
Regionálne trendy výstavby
Prvé štatistiky z 1. štvrťroka 2025 ukazujú, že na Slovensku pribudlo 3 198 nových bytových jednotiek, z ktorých rodinné domy tvorili až 56 percent. Súkromné osoby zabezpečujú väčšinu výstavby najmä v Žilinskom, Trnavskom a Banskobystrickom kraji, hoci práve tam zaznamenali medziročný pokles výstavby o 42 až 51 percent. Tento útlm súvisí s vyššími nákladmi na materiály, infláciou a obmedzenou dostupnosťou kvalifikovanej pracovnej sily.
Developerská výstavba má ťažisko v Bratislavskom kraji, kde prevažujú komorné projekty radových domov či menších stavieb s jednotným dizajnom. „Individuálna výstavba obvykle poskytuje vyššiu variabilitu dispozícií, možnosť atypických riešení podľa potrieb domácnosti, no developerské projekty ponúkajú ucelenosť vyhotovenia vďaka technickým štandardom, certifikáciám a zabehnutým procesom kontroly,“ vysvetľuje analytik 365.bank Tomáš Boháček.
Rozdiely v architektonickej identite sú výrazné – kým individuálni stavebníci experimentujú s materiálmi, farbami a dispozíciami, developeri stavajú na jednotných konceptoch a optimalizácii prevádzkových nákladov. Energetická náročnosť je často nižšia v developerských projektoch, ktoré využívajú centralizované technické riešenia a moderné technológie.
Ľudia stavajú domy častejšie na vidieku, kde je dostupnosť pozemkov a nižšia hustota zástavby. Developeri sa presadzujú tam, kde ekonomický potenciál umožňuje vybudovať viac domov naraz, čo vedie k vzniku celých štvrtí. „Pri väčších mestách tak vznikajú satelitné obce s výraznou pečaťou developerskej výstavby – typickou radovou zástavbou,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Ekonomika výstavby
Klesajúce úroky na hypotékach, ktoré sa pohybujú pod hranicou 3,5 percenta a majú tendenciu ďalej klesať k trom percentám do konca roka, vytvárajú priaznivé podmienky pre investície do bývania. Na druhej strane sú stále vyššie než pred troma rokmi. Mnohí stavebníci preto zvažujú, ako optimalizovať rozpočet, vrátane možnosti realizovať niektoré práce pomocne.
Problémom ostáva zdražovanie stavebných materiálov pod vplyvom nedostatku surovín a rastúcej DPH, ako aj zvyšovanie cien stavebných služieb pre nedostatok pracovnej sily. „Práve tu existuje priestor pre najväčšiu úsporu pre zručných stavebníkov, samozrejme mimo prác, kde sa vyžaduje certifikácia, alebo revízna správa,“ zdôrazňuje T. Boháček.
Vo vidieckych oblastiach s lacnejšími pozemkami a nižšími nákladmi na pomocnú prácu zostáva individuálna výstavba ekonomicky zmysluplná. Na druhej strane developerské projekty na kľúč často lepšie zvládajú inflačné tlaky vďaka rámcovým zmluvám s dodávateľmi a množstevným zľavám. Klientom poskytujú fixáciu cien a nižšie riziko prekročenia rozpočtu.
Individuálna výstavba je finančne výhodná najmä pre tých, ktorí dokážu časť prác urobiť sami a majú spoľahlivé kontakty na remeselníkov. „Platí to naprieč celým Slovenskom,“ dodáva V. Kubrický. Takýto prístup znižuje náklady a umožňuje stavebníkovi prispôsobiť dom vlastným potrebám. V regiónoch s komunitou remeselníkov a dobrými dodávateľskými vzťahmi sa dá ušetriť značná časť rozpočtu.
Cenové rozdiely na trhu
Podľa údajov z 1. štvrťroka 2025 priemerná cena domu vzrástla o 2,7 percenta a dosiahla 2 031 eur za meter štvorcový, čo znamená ročný nárast o 53 eur za meter štvorcový. V Bratislavskom kraji sú rozdiely medzi novostavbami a staršími domami najvýraznejšie, keďže moderné stavby s certifikátmi BREEAM či LEED presahujú ceny rekonštruovaných domov o 15 až 25 percent.
V Trnavskom a Žilinskom kraji sa rozdiel znižuje, pretože staršie nehnuteľnosti prechádzajú modernizáciou a ich počiatočná cenová hladina je nižšia. „V Košickom kraji sú cenové rozdiely miernejšie, najmä v menších mestách, kde užívatelia menej požadujú moderné technológie, takže rozdiel medzi staršími cenovo korektne zrekonštruovanými domami a novostavbami stagnuje,“ konštatuje T. Boháček.
Táto stabilita môže byť pre kupujúcich signálom, že aj staršie domy majú pri správnej rekonštrukcii potenciál konkurovať novostavbám. Rozdiely v cenách ale ovplyvňuje aj energetická efektívnosť. Novostavby často spĺňajú prísnejšie normy, čím sa zvyšuje ich trhová hodnota, zatiaľ čo staršie domy po renovácii dosahujú nižšiu cenu, ale ponúkajú priaznivejšiu vstupnú investíciu.
Vývoj cien nehnuteľností je často odrazom lokálneho dopytu a možností obyvateľov. „Tam, kde nehnuteľnosti zdražujú najviac, je najvýraznejšie oživenie v oblasti financovania bývania,“ zdôrazňuje V. Kubrický. Tento jav je zreteľný v Piešťanoch, kde ceny bytov a domov prudko stúpli a obyvatelia sa začali presúvať do okolitých dedín ako sú Moravany či Banka.
„Ceny síce novších, ale klasických rodinných domov dosahujú 550-tisíc až 600-tisíc eur, čo je pre mnohé mladé rodiny nedosiahnuteľný cieľ,“ konštatuje majiteľka rodinného domu, ktorý je na predaj v kúpeľnom meste. Ako dodáva, väčší dopyt však už citeľne tlačí aj na ceny dedinských domov, čím sa postupne znižuje cenový rozdiel oproti mestu.
Záujem o menšie stavby
Rastúci dopyt po kompaktných nehnuteľnostiach sa sústreďuje na Bratislavu, jej okolie a rekreačné oblasti ako Trnava či Piešťany. Najvyhľadávanejšie sú malé rodinné domy do 120 metrov štvorcových a 1- až 2-izbové byty s nízkymi prevádzkovými nákladmi. Mladé rodiny a jednotlivci do 35 rokov dominujú tomuto segmentu. Developeri reagujú ponukou modulárnych riešení a flexibilných dispozícií, ktoré umožňujú prispôsobiť veľkosť a členenie priestorov.
Trend smeruje podľa T. Boháčeka k praktickému bývaniu, kde rozhoduje kvalita priestorov, nie ich veľkosť. Klienti sa zameriavajú na funkčnosť, energetickú úsporu a možnosť jednoduchých úprav do budúcnosti. Novostavby v tomto segmente oslovujú najmä bonitnejších záujemcov, ktorí majú väzby na väčšie mestá a sú ochotní investovať viac za lepšiu lokalitu a úspornú prevádzku.
Návratnosť a riziká
Dopyt po hypotékach sa v prvej polovici 2025 stabilizoval, pričom záujem je vyrovnaný medzi novostavbami a staršími bytmi. Banky v praxi nerozlišujú, či stavebník realizuje projekt cez firmu alebo svojpomocne, pokiaľ spĺňa podmienky financovania. „Korelácia medzi vývojom hypoték a vykazovaním stavebnej aktivity firiem sa zvlášť nemenila,“ pripomína T. Boháček. To znamená, že motivácia k výstavbe často vychádza z osobných potrieb a možností, nie iba z ekonomických podmienok.
V regiónoch ako Trnava, Žilina, Banská Bystrica či Košice sa financovanie bývania oživilo, najmä v segmentoch, kde ceny stagnujú alebo mierne rastú. Hypotekárny trh sa tak stáva dôležitým nástrojom udržiavania tempa výstavby a modernizácie bývania, aj keď regionálne rozdiely pretrvávajú.
Rozhodnutie investovať do výstavby rodinného domu v období, keď úrokové sadzby klesajú, má svoje výhody aj úskalia. Úroky okolo 3,5 percenta v kombinácii s rastúcim dopytom môžu podporiť návratnosť investície v horizonte 10 až 15 rokov. V regiónoch s lacnejšou prácou a materiálom, ako sú Trnava či Banská Bystrica, sa návratnosť skracuje dokonca pod hranicu desiatich rokov.
Naopak, v Bratislavskom kraji a v Žiline je návratnosť dlhšia, často okolo 15 rokov, najmä pre vysoké ceny pozemkov a vyššie jednotkové náklady projektov. „Finančné modely ukazujú, že fixácia na stredný horizont (3–5 rokov) znižuje riziko zmeny sadzieb a návratnosti, ak ale inflácia zotrvá vysoko, doplatky na materiál môžu znížiť rentabilitu investície,“ hovorí T. Boháček.
Výstavba vlastného rodinného domu je vhodná pre tých, ktorí chcú bývať podľa svojich predstáv, no prináša riziko nadhodnotených plánov. „Na druhej strane hrozí, že sa človek nechá príliš uniesť vlastnými predstavami a výsledkom je predimenzovaná nehnuteľnosť s prestrelenou úžitkovou plochou, technickými riešeniami či prvkami ako bazén,“ varuje V. Kubrický.
Ďalšie dôležité správy
