Realitný trh sa po období neistoty začína znovu stabilizovať. Pokles úrokových sadzieb pri hypotékach pomáha vrátiť na trh kupujúcich, ktorí svoje rozhodnutia predtým odkladali. Ceny nehnuteľností prekonali rekordy a vyvolávajú otázky o ďalšom vývoji. Odborníci upozorňujú na silný vplyv makroekonomických aj demografických faktorov.
Trh sa preberá
Podľa Národnej banky Slovenska sa ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2025 medziročne zvýšili o 12,8 percenta, čím prekonali predchádzajúce rekordy z jesene 2022. Tento vývoj prekvapil pozorovateľov, ktorí po pandémii a následnom období vysokých úrokov očakávali dlhšie trvajúcu stagnáciu.
K oživeniu prispeli zmeny v menovej politike, ktoré viedli k poklesu úrokov na úrovne, ktoré boli dlhé mesiace pre domácnosti nedosiahnuteľné. Následne sa začal postupný návrat kupujúcich na trh. Tento pohyb sa prejavil nielen v Bratislave a jej okolí, ale aj vo väčšine krajských miest.
„Slovenský realitný trh bude v horizonte nasledujúcich 12 až 24 mesiacov pozvoľna rásť. Hlavným motorom budú nižšie úrokové miery, ktoré postupne stimulujú odložené nákupné rozhodnutia z rokov 2022 až 2024,“ približuje zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat Richard Churý. Kľúčovú úlohu však nezohráva len politika Európskej centrálnej banky a vývoj úrokov, ale aj stav slovenskej ekonomiky. „Silný segment first-time buyerov a návrat investorov v rezidenčných a komerčných segmentoch by mali aktivitu podporiť.“
Ako riziko vníma najmä externé makroekonomické faktory. „Hoci fundamenty trhu vyzerajú priaznivo, rast novej realitnej fázy môže byť pomalší, než by naznačovala čistá pohyblivosť sadzieb,“ dopĺňa R. Churý s tým, že medzi riziká patria prípadné zhoršenie verejných financií či návrat vysokej inflácie.
Prvokupujúci sú späť
Zníženie úrokov zvýšilo dostupnosť úverov pre mladé domácnosti. Práve skupina prvokupujúcich, ktorá bola donedávna najviac ovplyvnená rastom sadzieb, sa stáva kľúčovou súčasťou obnovujúceho sa dopytu. Najväčší záujem majú o cenovo dostupné a energeticky efektívne bývanie. „Ľudia do 35 rokov tvoria takmer polovicu všetkých záujemcov. Tí čoraz častejšie vyhľadávajú menšie jedno - či dvojizbové byty alebo kompaktné rodinné domy,“ hovorí R. Churý.
Zároveň upozorňuje, že opätovný vstup mladších kupujúcich na trh neznamená automatickú zmenu štruktúry celého dopytu. „S priemernými sadzbami hypoték okolo 3,7 percenta sa pre túto skupinu opäť otvárajú príležitosti vstúpiť na trh, na ktorý sa v predchádzajúcich rokoch kvôli vyšším úrokom dostávali ťažšie.“
Napriek tomu zostáva najpočetnejšou skupinou kupujúcich generácia 35 až 45 rokov, ktorá má stabilnejšie finančné zázemie a často dokáže do financovania nehnuteľnosti zapojiť aj spoludlžníka. „Táto skupina má nielen vyššiu mieru finančnej stability, ale aj motiváciu riešiť dlhodobé bývanie v súvislosti so zakladaním rodiny,“ vysvetľujú odborníci z realitného trhu.
K návratu na trh sa hlásia aj investori. Zatiaľ čo počas pandémie a obdobia vysokých sadzieb mnohí z nich presmerovali svoj záujem na iné aktíva, dnes sa znova pozerajú po rezidenčných aj komerčných nehnuteľnostiach ako po stabilných investičných nástrojoch s potenciálom zhodnotenia.
Demografia pod lupou
Popri ekonomických ukazovateľoch sa čoraz viac začína skloňovať demografia. Slovensko patrí medzi krajiny s výrazným úbytkom obyvateľstva v produktívnom veku, čo bude mať zásadné dôsledky pre dopyt po bývaní, najmä mimo veľkých miest. Tento faktor odborníci označujú za jeden z najvážnejších rizík budúcnosti.
„Zatiaľ sú prejavy negatívnej demografie na trhu viditeľné najmä v okrajových regiónoch a menších obciach, kde pomaly klesá dopyt po rodinných domoch. Vo väčších mestách a ich okolí silný záujem pretrváva,“ komentuje R. Churý. Z dlhodobého hľadiska sa dopyt po domoch dostane pod tlak aj vo väčších mestách. „Ohrozený je najmä segment „family homes“, keďže počet novorodencov a ani pasívne saldo migrácie nestačia na udržanie dopytu.“
Investori a zahraniční kupujúci síce dokážu dočasne kompenzovať nedostatok domáceho dopytu, ale ich aktivita nemá kapacitu vyrovnať prirodzený demografický pokles. „Preto je negatívna demografia pomaly sa prejavujúci, ale nevyhnutne silnejúci faktor budúcnosti,“ konštatuje odborník. Vývoj v regiónoch bude tak čoraz viac závisieť od miestnych iniciatív, dostupnosti infraštruktúry a podpory bývania zo strany štátu a samospráv.
Bratislava ako výnimka
V kontexte realitného trhu si Bratislava zachováva jedinečné postavenie. Vďaka statusu hlavného mesta a hospodárskeho centra Slovenska neustále priťahuje nových obyvateľov, investorov aj developerov. Tento trend sa podľa odborníkov bude v nasledujúcich rokoch ešte prehlbovať.
„Priepasť medzi hlavným mestom a zvyškom krajiny sa ešte prehĺbi. Klesajúci počet ekonomicky aktívnych ľudí zúži dopyt v regiónoch a naopak Bratislava bude, ako ekonomické centrum, ťažiť z koncentrácie pracovných príležitostí a infraštruktúry. To udrží vysokú atraktivitu miestneho trhu,“ prognózuje R. Churý.
Upozorňuje, že podobný vývoj je už dnes badateľný vo viacerých európskych krajinách. „Tento dvojrýchlostný vývoj je už dnes možné sledovať v iných krajinách Európy, kde veľké mestské aglomerácie rastú, zatiaľ čo vidiek čelí útlmu,“ hovorí. To má dopad aj na investičné stratégie developerov. „Investori aj developeri preto stále viac smerujú svoju pozornosť do miest, kde je dopyt stabilný alebo rastúci. Ak sa demografické trendy nezmenia, rozdiely medzi Bratislavou a regiónmi sa budú naďalej prehlbovať.“
Rovnaké trendy sa prejavujú aj v sprievodnej infraštruktúre – rast cien nájmov, zvýšený záujem o developerské projekty, ako aj tlak na verejné služby a dopravu. Mesto preto bude čeliť výzve udržať kvalitu života napriek rastúcemu počtu obyvateľov a investorov. Vývoj v Bratislave tak môže byť ukážkou toho, ako sa realitný trh bude profilovať – nerovnomerne, selektívne a čoraz viac závislý od externých faktorov.
- Mladí sú zraniteľnejší
Analytik Matej Dobiš upozorňuje na riziká, ktoré môžu zasiahnuť práve mladých kupujúcich. „Rizikovosť tejto kategórie žiadateľov o úvery je vyššia vzhľadom na ich neskúsenosť a horšie možnosti v porovnaní so skupinami s vyšším vekom, vyšším príjmom, prípadne úsporami. Úroky nevychádzajú iba z rozhodnutí centrálnej banky, ale sú kombináciou aj kondície verejných financií v krajine, kde o úver žiadajú.“
Dlhodobo sa preto môže stať, že mladí ľudia s horšou finančnou prípravou budú zraniteľnejší voči budúcim zmenám sadzieb či cien bývania. V súčasnosti síce tvoria výrazný segment dopytu, no ak sa ekonomické prostredie zhorší, môžu sa z trhu opäť vytratiť. Preto analytici odporúčajú zvýšiť dôraz na finančnú gramotnosť a prípravu, aby sa vyhli negatívnym dôsledkom pri dlhodobom splácaní úverov.
Banky a rozdiely
Tempo oživenia trhu sa síce zintenzívňuje, no jeho rozloženie naprieč segmentmi a regiónmi nie je rovnomerné. Jeden z dôvodov spočíva v správaní bánk, ktoré majú vplyv na to, aké impulzy sa na trh dostanú a s akou razanciou. Hoci sa úroky znižujú, ich dopad zatiaľ vnímajú analytici ako limitovaný a selektívny.
„Klesajúce sadzby pozorujeme skôr pri bankách s menšou produktovou výbavou pre klientov. Od začiatku prázdnin znižovali svoje ponuky mBank, BKS banka a dva krát FIO banka,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný kompas Matej Dobiš.
Tieto banky majú dokopy 1,52-percentný podiel v prípade splácaných hypotekárnych úverov. „Ide teda skôr o slabý impulz, ktorý väčšie banky zatiaľ akoby ignorujú a maximálne dorovnávajú v prípade konfrontácie za cieľom refinancovať úver na popud klienta.“
Opatrný prístup bánk však zatiaľ nebráni nárastu záujmu o nehnuteľnosti. Spotrebitelia reagujú na čiastkové zmeny a trh sa hýbe napriek dvojcifernému medziročnému rastu cien. Banky zrejme ešte čakajú na jasnejšie signály z centrálnej menovej politiky, ako aj na konkrétnejší vývoj verejných financií.
Ďalšie dôležité správy
