Situácia sa vo svete nehnuteľností hýbe veľmi rýchlo. Ak začiatkom tejto dekády bolo úplne bežné, že tých pár realitných projektov financovali developeri hlavne vlastnými zdrojmi, o pár rokov neskôr sa už banky o projekty tvrdo bili. No aj tento stav trval iba chvíľu a po hostine je tu bolenie brucha.

Náklady na financovanie realitných projektov znova stúpajú, navyše v dôsledku globálnej ekonomickej situácie sú banky oveľa ostražitejšie. Aj keď dvojciferné úroky v eurozóne tak skoro nehrozia, v dôsledku slabnúceho dopytu záujemcov začínajú mať developeri ťažké hlavy.

Banky sa už o reality nebijú

Súperenie o projekt? Naopak

Banky sa už zďaleka nepretekajú o každý realitný projekt, potvrdzuje Pavol Hajdu, vedúci odboru projektového financovania VÚB. Situácia je dnes skôr opačná, hovorí. Nie každý zamýšľaný projekt tak získa cudzie zdroje.

Roman Krajčír, výkonný riaditeľ spoločnosti FK Finance, ktorá poskytuje poradenské služby pri financovaní nehnuteľností, súhlasí. Podľa neho je súperenie o projekty už minulosťou. Banky momentálne zmenili všetky parametre financovania. Okrem vyššej predajnosti alebo prenajatosti projektu a viac vlastného kapitálu investora sú to aj vyššie marže, poplatky, ako aj kratšia doba financovania. Nezanedbateľnými kritériami sú podľa R. Krajčíra aj skúsenosti developera. Ešte väčší dôraz sa kladie na kvalitu lokality, dimenzie a štruktúru projektu. Neoddeliteľnou súčasťou financovania sa stávajú hodnotné garancie na krytie prípadných prekročených nákladov. „V každom prípade však platí, že o dobrý projekt banky záujem stále majú a budú mať,“ pripomína. Napriek kríze je možné dostať úver v rámci ktoréhokoľvek segmentu realít, no je potrebné vyhovieť sprísneným kritériám. A ak nejde o prvotriedny projekt, zdráhanie bánk podporiť ho je logické.

Najlepšie vyhliadky majú predsa len byty, kde je stále neuspokojený dopyt najväčší. A hlavne byty stredného štandardu. Finančníci vo VÚB považujú za stred byty v predajnej cene okolo 50-tisíc Sk/m2 + DPH pre Bratislavu, v regiónoch zhruba o desaťtisíc korún za meter menej. „Riziko dobrého bytového projektu v slušnej lokalite, s rozumne nastavenými cenami, realizovaného skúseným developerom, je stále pre banky akceptovateľné,“ nazdáva sa P. Hajdu.

Stop niektorým plánom

Banky začali tiež viac rozlišovať plánované a prebiehajúce projekty. Zatiaľ čo pri prvej skupine sú veľmi selektívne a podľa R. Krajčíra existuje v niektorých dokonca určitý stop stav, začaté úzko monitorujú a vyhodnocujú tak, aby projekt túto situáciu zvládol. Problémy sa nemusia vyhnúť ani veľkým megaprojektom, ktoré sa rovnako spoliehajú na peniaze od bánk. Podľa hovorcu HB Reavis Group Romana Karabelliho aj pre ich spoločnosť zdraželi úvery, no na zmenu projektových parametrov v 146080>Twin City to nemá vplyv. Oneskorenie výstavby súvisí podľa neho so stavebnou uzáverou v zóne Chalupkova.

Zmeny a posun projektov sú pravdepodobné v prípade megastavieb 148204>Južné mesto či 117364>lamačský Port, hoci developeri tvrdia, že dôvodom nie je financovanie.

R. Krajčír pripomína, že súčasnosť jednoznačne nežičí financovaniu veľkých projektov. No developeri peniaze potrebujú. Preto využívajú iné kanály na ich prilákanie. Jedným z nich je aj priamy vstup finančného alebo investičného partnera do projektovej spoločnosti. Túto taktiku použil slovenský developer Grunt, keď sa mu do dvoch rezidenčných projektov v Bratislave podarilo nalákať veľké zviera svetového realitného biznisu – fond Heitman. No nie všetci hráči s takouto taktikou uspejú. Preto sa môže stať, že niekomu vyschnú zdroje pred výstavbou či počas nej, prípadne očakávané cash-flow bude podstatne nižšie a bude stáť nad priepasťou. V takom prípade môže nastúpiť banka, ktorá si bude nárokovať splnenie úverových podmienok.

Dôležitejšie ako firma

Finančné problémy developerských a investorských spoločností tak môžu pribúdať. Podľa R. Krajčíra banky finančnú situáciu poznajú, ale táto je veľmi nestabilná. Dôvod je jednoduchý. V období prípravy a výstavby realitného projektu developerská spoločnosť spravidla nemá žiadne výnosy a zároveň je zaťažená externým financovaním. Výnosy prichádzajú až po ukončení projektu vo forme nájmu, respektíve predaja nehnuteľnosti. Klasický model analýzy spoločnosti, ktorý sa uplatňuje pri zabehnutých korporátnych spoločnostiach, tak nemá žiadnu vypovedaciu schopnosť. Banky preto analyzujú najmä kvalitu projektu a jeho schopnosť generovať dostatočné cash-flow po ukončení výstavby.

Čo v prípade, že firma v dôsledku malej predajnosti či prenajatosti nevie splácať úver alebo skrachuje? Banky sa tomu snažia predchádzať už pri výbere projektu, no nikdy nemajú úplnú istotu. Ak by sa takáto situácia vyskytla, finančníci sa snažia najskôr nájsť riešenie spolu s developerom. „Realizácia záložných práv je posledná možnosť, ku ktorej by sme pristúpili len vtedy, ak by žiadne rozumné východisko neexistovalo,“ objasňuje postoj VÚB banky P. Hajdu. Výzvu bánk na predčasné splatenie úveru R. Krajčír nevylučuje: „Áno, môže sa to stať, najmä pri prehnanej obozretnosti banky.“ Každá bude musieť zvážiť, či sa jej viac oplatí vyhlásiť predčasné splatenie úveru alebo na istú dobu využije niektorý z krízových nástrojov, akými sú reštrukturalizácia úveru alebo odloženie splátok.

Možnosti banky pri usmerňovaní parametrov projektu v podobe zmeny predajnej ceny, nájomného, dispozície či vybavenia sú limitované. Banka totiž nemá dôvod a ani právo diktovať developerovi, čo má robiť, pokiaľ si plní svoje záväzky. „Samozrejme, že pokiaľ by viazol predaj, môže banka iniciovať diskusiu s developerom, aby vysvetlil dôvody takého stavu,“ objasňuje P. Hajdu.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch