Realitný trh je jeden zo spúšťačov, ale aj najväčších obetí finančnej krízy. Kým na začiatku bolo ľahkovážne poskytovanie hypoték a ich balenie do vyleštených finančných produktov sľubujúcich vysoké zhodnotenie výlučne záležitosť USA, vlnobitie cítia trhy na celom svete. Základný problém je nedostatok voľných peňazí v bankách a ich neochota požičiavať komukoľvek a za akúkoľvek cenu, dokonca ani na medzibankovom trhu.
Iná brandža
Realitný sektor je jeden z tých najviac odkázaných na využívanie cudzích zdrojov. Bez úverov alebo iných druhov peňazí zvonka sa nikto nepustí do stavby nákupného centra či administratívnej budovy. Za prenájom obchodov či kancelárií sa vopred neplatí. Trochu jednoduchšie je to pri výstavbe bytov či domov, kde sa financovanie môže opierať o preddavkové platby od klientov. Aj to len vtedy, keď sú ochotní a schopní dopredu platiť.
- NEPREHLIADNITE:
- 147096>Slovenský trh sa stále drží
Problém realitného sektora je v tom, že sa v posledných rokoch zmenil z brandže, ktorá pokrýva dopyt po bývaní, kanceláriách, nákupných a distribučných centrách, na továreň na produkty pre finančných investorov. Mnoho projektov sa rozbehlo iba preto, že ich manažéri dokázali presvedčiť bankárov alebo investorov o vysokej návratnosti. A to hlavne slovami o raste cien v budúcnosti. „Burza tlačí manažérov do čoraz vyšších ziskov, no nikto sa nepýta, z čoho pochádzajú a ako ich vypočítali,“ analyzoval nedávno v diskusii na realitnom veľtrhu v Mníchove tlak finančných trhov Bernd Knobloch, bývalý člen predstavenstiev Commerzbank a Eurohypo.
Prameňom ziskov realitných spoločností a fondov sa tak nezriedka stali práve ocenenia. Odhady trhových cien nehnuteľností alebo ešte len zamýšľaných projektov, ktoré robia konzultačné spoločnosti. Tie ich pripravujú opakovane a na ich základe sa vypočíta hodnota portfólia spoločnosti. Tá má zasa vplyv na cenu jej akcií na burze alebo hodnotu podielového listu realitného fondu.
Nehnuteľnosti sa často nachádzajú v celkom inej časti sveta, ako sídlia manažéri realitného investora. Je pre nich takmer nemožné overiť si reálnosť ocenení. Ak by aj londýnsky manažér navštívil miesto plánovanej výstavby alebo kúpy v Turecku, Rusku či v Estónsku, je pre neho veľmi ťažké odhadnúť hodnotu pozemkov či potenciál lokality bez využitia miestnych zdrojov informácií.
Manipulácie, chyby, podvody
Manažéri zjavne často upravovali výpočty hodnoty nehnuteľností podľa potrieb svojich kalkulácií. Lebo pracovníci ratingových agentúr, sediaci často vo vedľajšej budove v tej istej londýnskej štvrti, si ich mohli ťažko overiť. A tak sa balíky takýchto produktov predávali ďalej a kolovali finančným svetom rovnako ako balíky nesplácaných hypoték, certifikátov viazaných na ceny ropy alebo surovín či podnikových dlhopisov, vydaných nepríliš dôveryhodnými spoločnosťami od Ruska cez Indiu až po Brazíliu.
Podobne vyzerala výstavba bytov pre 123906>investorov z Írska, Anglicka alebo Španielska. Zvyknutí na domáci realitný boom kupovali tisíce bytov vo výstavbe v Pobaltí, Bulharsku, ale najmä v strednej Európe, hoci nikdy nevideli nielen lokalitu výstavby, ale dokonca ani krajinu, do ktorej posielali peniaze. Stačili im ubezpečenia maklérov.
Tabuľku zväčšíte kliknutím.
Pokiaľ kupovali byty v krajinách Vyšehradskej štvorky začiatkom desaťročia na začiatku rastu a cez seriózne spoločnosti, priniesli im slušný zisk. Horšie bolo, ak sa na investíciu dali presvedčiť neskôr, najmä v pobaltských krajinách alebo Bulharsku. Tieto štáty zažili tento rok prudký pád cien a zahraniční investori zúfalo predávajú svoje byty na trhu, na ktorom takmer neexistuje dopyt.
Našli sa aj 116452>podvodníci typu Íra Michaela Lynna a jeho Kendar Global Properties. Zákazníkom ponúkal výstavbu dovolenkových apartmánov od Portugalska až po Bulharsko. Pripravoval aj projekt 275 apartmánov v Novej Lesnej vo Vysokých Tatrách, pričom kupcov lákal na predpokladaný výnos 17 percent ročne. Vlani jeho činnosť zastavil dublinský súd a M. Lynna súdi za spreneveru a finančné machinácie. Svoje aktivity podľa súdu financoval tak, že „dával svoje nehnuteľnosti oceniť na dvoj- až trojnásobok ich trhovej hodnoty, čím sa mu darilo získať od bánk vyššie úvery“. Problém vyplával na povrch, keď sa v Írsku v ročnom predstihu pred zvyškom Európy zastavil rast cien nehnuteľností a vzrástli bankové úroky.
Kríza priniesla pokles trhových cien komerčných i rezidenčných nehnuteľností a vyššie úroky aj inde. Írska schéma sa preklopila najprv do susedného Anglicka a neskôr aj cez Lamanšský prieliv. Banky žiadajú za úvery čoraz väčšie ručenie, pričom nehnuteľnosti, ktorými sa ručí, majú čoraz nižšiu hodnotu. Finančný produkt „reality“ sa tak dostal do pasce. Reálna potreba nehnuteľností už nie je taká, aby sa postavili všetky projekty, ktoré si developeri naplánovali. Ceny klesajú a investori z odvetvia utekajú.
Prísnejší režim
Hlboká nedôvera na finančných trhoch hrozí zastavením obehu krvi ekonomiky – peňazí. V západnej Európe už viacero bánk ohlásilo pozastavenie úverov pre realitný sektor. Riaditeľ špecializovaného financovania slovenskej ČSOB Miroslav Tym upokojuje, že napriek katastrofickým povestiam o stopke pre financovanie nehnuteľností, ktoré mali slovenským dcéram ukázať ich zahraničné matky, sa zatiaľ žiadna nepotvrdila. „Vládnu sprísnené podmienky, to je pravda. No nebolo by rozumné, ak by sme zaškrtili fungujúci trh,“ zdôrazňuje.
Ako vysvetľuje, zdraželo úročenie úverov, keď sa obchodné prirážky bánk k medzibankovým sadzbám zvýšili zhruba o pol percentného bodu na dve percentá. To by developerov až tak netrápilo. Vo svojich rozpočtoch majú pre prípad takéhoto vývoja rezervu. Horšia je požiadavka vyššieho podielu vlastných prostriedkov. Z desiatich až pätnástich percent stúpla na 30, niekedy až 40 percent. Ďalším opatrením sú prísnejšie požiadavky na predpredaj bytov alebo predbežné nájomné zmluvy už pred štartom projektu. Kým v lete si realitná brandža pochvaľovala, že byty predávané ešte pred vybavením stavebného povolenia sa z trhu vytrácajú a klienti si môžu čoraz častejšie vyberať z hotových bytov, banky vývoju smerom k normálu rýchlo uberú kyslík. „Pri novom bytovom projekte budeme žiadať 30- a viacpercentný predpredaj pred prvým čerpaním úverov,“ konštatuje M. Tym.
V prípade väčších projektov nad tristo bytov banka vyžaduje rozdelenie projektu na viac fáz, uprednostňujú sa malé a stredné projekty, nie veľké sídliská. To sa týka štandardných projektov s cenami do dvetisíc eur za štvorcový meter. Pokiaľ ide o luxusné bývanie, dvere sa na čas zatvárajú v celej strednej Európe. „Pochybujem, že niekto bude teraz vo väčšom financovať luxusné byty,“ krúti hlavou M. Tym.
Vážny faktor, ktorý sa prejaví na poklese dopytu po nehnuteľnostiach, je ťažšia dostupnosť hypoték. Na Slovensku je na ne hotovosti zatiaľ dosť, no banky už reagujú na nedostatok eurovej likvidity v západnej Európe. „Úročenie hypotéky v eurách môže pri súčasných podmienkach vyskočiť na deväť percent, a to už je citeľná zmena oproti donedávna ponúkaným šiestim,“ hovorí M. Tym. Kupujúci si teda poriadne rozmyslia, či sa v tomto období zadlžia alebo s kúpou nového bývania niekoľko rokov počkajú.
Foto - Maňo Štrauch
