Rýchly rast cien a obrovský dopyt po bytoch v metropole vystriedalo váhanie. Konštatovanie pri ľubovoľnom stavenisku, že všetky byty sú už aj tak predané, nahradili otázniky nad osudom ďalšieho projektu. Čiastočnému nasýteniu hladu po bývaní zatiaľ developeri nechcú veľmi veriť, hoci mnohé plány sa za posledný rok prehodnocovali. Iná je situácia v regiónoch a najmä krajských mestách. K rýchlo sa rozvíjajúcej Žiline, Banskej Bystrici a Košiciam sa prikmotrili Nitra, Trenčín i Prešov.
Bratislavčania majú dnes záujem najmä o 138432>bývanie cenovo dostupné pre širšie vrstvy. Hovorilo sa o ňom aj v čase rozbehu stavebného boomu, no investori najprv radšej uspokojili bohatšiu vrstvu, ktorá im priniesla vyššiu pridanú hodnotu. Až neskôr boli ochotní púšťať sa do menej nákladných a aj menej výnosných projektov. 127742>Luxusných bytov v cene prevyšujúcej tritisíc eur/m2 je v ponuke množstvo a nájsť kupcov nie je ľahké.
Aj volanie statusu mať najdrahší byt v ponuke akoby oslablo. Hoci keď Ballymore zverejnil ceny vo svojej nábrežnej štvrti Eurovea, mali niekoľkí záujemcovia o byty v lacnejších projektoch od kúpy odstúpiť a prejsť práve ku konkurencii o pár metrov v smere toku Dunaja. Vraj preto, aby mali to najdrahšie na trhu. Iní však údajne práve po ich zverejnení kúpili inde.
Low-end
O lacnom bývaní počuť menej hlasno, avšak častejšie. Skúsenosti developerov aj anketa na portáli TRENDU ukazujú, že za cenovo dostupný sa v hlavnom meste považuje byt do zhruba tisícosemsto eur/m2 (s DPH) v novostavbe. Viaceré projekty majú ambíciu pohybovať sa okolo tejto latky. Väčšina z nich stavia na nehostinnú, a preto lacnú lokalitu, ktorá sa len postupne mení na obývateľnú.
Bývalú ubytovňu Hydrostavu vo Vlčom hrdle 135984>zrekonštruujú a prestavajú. Štvorec síce stojí o niečo viac, no vďaka neveľkej rozlohe celková cena garsónky podliezla dva milióny korún. Výraznejší vplyv na trh a uvažovanie o cene bude mať tisícbytový projekt na račianskom Východnom od Gruntu či objemom podobné 136162>Dúbravčice, na ktorých spolupracujú Iuris a Weon. Firmy ešte ceny nezverejnili, prezentujú ich však ako dostupné bývanie či dokonca low-end. Podobne svoje náčrty postavil aj developer tristobytového komplexu pôvodne pomenovaného Triangel. Má však nového majiteľa a nový názov 4 Ville Rača, ceny sa pohybujú okolo 55- až 60-tisíc Sk/m2.
Do hlavného mesta zároveň prichádzajú skutoční kupujúci na úkor 123906>anglicky hovoriaceho špekulatívneho investora. Záujemcovia o byt chcú v ňom reálne bývať, nielen v pokoji užívať nárast hodnoty. Nové lacné bývanie ovplyvnili aj staré byty. Ich ceny šli v posledných rokoch raketovo nahor, za tri izby v Petržalke sa pýta tri a pol milióna korún. Preto keď developeri veľkých okrajových obytných štvrtí, akou bude petržalské South City či Pod vŕškami v Záhorskej Bystrici, splnia prísľuby nastaviť ceny o niečo nižšie ako v prípade panelákov, na nedostatok záujemcov sa sťažovať nebudú.
Zľavy a akcie
V Bratislave pokračuje i segmentácia a jasné rozdelenie projektov práve na cenovo dostupné a nadštandardné. Kým po uplynulé desaťročie bola každá novostavba luxusom len preto, že bola nová, klienti dnes začínajú byť náročnejší. Aj preto badať prvé zvýhodnené ponuky, či už ide o parkovacie miesto alebo kuchynskú linku v cene bytu alebo rôzne niekoľkostotisícové zľavy.
Developer Sekyra Group v prípade svojho komplexu Cubicon v Mlynskej doline na internete vo veľkom využíva výrazne nápisy AKCIA! Býva aj horšie. Začiatkom júna 136070>sa dostal do predaja Obydick spoločnosti Zipp. Pri cenách okolo 2 000 – 2 500 eur za štvorec vykazovala oficiálna internetová stránka v polovici septembra zhruba 20 percent rezervovaných bytov a ani jeden predaný. Podobne sú na tom Slovany na tej istej Račianskej ulici o pár sto metrov bližšie k centru.
Odlišnú situáciu zažíva developerská skupina Weon s niekoľkostobytovým vežiakom Retro v Ružinove. Navrhla 141893>zmenu stavby pred dokončením, dopyt po bytoch má byť taký veľký, že ho pokryje až zvýšenie zo 17 na 31 podlaží. V hlavnom meste čoraz silnejšie platí známy predpoklad úspešného projektu – lokalita, lokalita, lokalita.
Meškanie štandardom
Odovzdanie bytov 145217>s niekoľkomesačným oneskorením sa zároveň stáva sprievodným javom viacerých projektov. Ukazovať prstom na vyhĺbenú stavebnú jamu a ospravedlňovať polročné meškanie už nie je nič výnimočné. Niektoré dlhodobé oneskorenia sa v tomto roku predĺžili, iné sa po zmenách majiteľov a objemov blížia k realizácii. Iné si ich investori len ponechali na lepšie časy. Do prvej kategórie patrí Residence Tower, namiesto ktorej 140561>zatiaľ vyrástli len slnečnice, či Slovany, kde sa po veľkolepom predstavení koncom minulého roka otvorene hovorí o predaji celého projektu.
Druhú kategóriu symbolizuje Centrál. Dlhé roky chátrajúce kúpele v lukratívnej oblasti blízko Trnavského mýta sa dočkali svojho veľkého dňa v podobe príchodu búracích mechanizmov. Developer Immocap začal v lete búrať, 141270>od jesene spúšťa predaj. Rozuzlenie sa blíži aj druhému dlhoročnému oneskorencovi rovnakej spoločnosti, Bergamonu. Firma predala polovičný podiel Portugalcom, záujem začať stavať stovky bytov deklaruje na jeseň budúceho roka.
Optimisticky to vyzerá aj 143309>s polyfunkčným komplexom Olympia, ktorý mal blízko frekventovanej ružinovskej križovatky priniesť zhruba štvrťtisícku bytov. Pôvodný odhad dokončenia predstavoval budúci rok, no ten bude napokon podľa investorského Atlas Realu len štartom výstavby. Odvážne ambície oproti cez Bajkalskú 125639>v réžii skupiny Penta sú zatiaľ v rovine náčrtov. No mali by tiež pridať stovky bytov.
V mestskej časti sa 142742>začalo ďalšie búranie ako príprava na budovanie rozsiahleho komplexu v areáli bývalej továrne Gumon pri zjazde z Mosta Apollo. Stavba sa však nemá rozbehnúť budúci rok, ako bolo prv avizované, ale až po vyčistení kontaminovaného územia. To môže trvať niekoľko rokov.
Ešte vzdialenejší horizont reprezentujú novoohlásené projekty, ktoré neutíchajú napriek spomaleniu dopytu. Skupina BZ plánuje stavať na rozsiahlych pozemkoch pri bývalom nábytkovom dome Ikea, výstavba sa pripravuje aj v lokalite Istrochem. Nehovoriac o notoricky opakovaných ambíciách najväčších developerov, dvojici vežiakov Panorama City od J&T, prestavbe bývalého areálu teplární v réžii Penty či mnohomiliardovom Twin City od HB Reavisu. Či veľkolepé náčrty ostanú len na papieri alebo sa pretavia do reálneho bývania, ukáže až čas a ďalší vývoj trhu.
Rastúce regióny
Mimo Bratislavy sa rezidenčným developerom dlhé roky nechcelo. Situácia sa zmenila až po náraste cien starých bytov v regiónoch, ktoré umožnili ponúkať nové byty drahšie. A vyššie nastavená cenovka úmerne zvyšuje maržu investora. Napriek tomu, že ceny nateraz spomalili, v regiónoch rastú stále rýchlejšie než v metropole.
Firmy tak objavujú nové atraktívne lokality, v poslednom roku hviezdi Prešov. Do konca roka postavia päťdesiatku bytov na Sekčove, ceny sa pohybujú vo výške okolo tisícsto eur/m2. Rovnaká lokalita sa má stať domovom aj 133024>250-bytovej Zlatej brány, na okraji mesta sa pripravuje predaj zhruba stovky pozemkov. Nateraz najodvážnejšie ambície však má britský Letterstone, ktorý kúpil parcelu aj so spracovaným projektom, pričom hovorí o stovkách bytov.
Nekončiacu sa výstavbu obchodných centier 141492>v Nitre taktiež strieda bývanie. Ceny tu za druhý štvrťrok 2008 stúpali ako druhé najrýchlejšie na Slovensku. Nep Partners pôvodom z Británie zamýšľa postaviť zhruba 700 bytov, ďalšia poltisícka vznikne v konkurenčnom projekte Nová Nitra od Real Estate Assets. Aj ďalší investori zacítili vôňu dopytu po bývaní, stavajú tu miestne firmy Martinák či Dynamik.
Najrýchlejší 141037>rast cien však prežíva Trenčín, kde sa momentálne pripravujú zhruba dve tisícky bytov. Holandský fond v budúcom roku vrhne na trh stovku jednotiek v cenách okolo 1 600 eur/m2. Prvenstvo v objeme má však plán bratislavskej firmy Proprieta, ktorý hovorí o 500 bytoch. Tradičným, i keď čiastočne spomaleným rastom neprekvapili Košice, Banská Bystrica či Žilina. 142543>Rástla aj Trnava, no v nej sú veľké plány nateraz len na papieri. Do biznisu sa hodlá pustiť aj magistrát, ktorý pripravuje predaj parciel pre rodinné domy v rámci megasídliska Kočišské, o tisícke bytov sa hovorí v prípade lokality Zátvor. Veľké slovenské mestá čaká na konci tohtoročného útlmu veľký rozvoj.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
