Na trhu sa objavuje viac voľných priemyselno-logistických priestorov, no záujem firiem zatiaľ neklesá. Prenájmová aktivita rastie, hoci medziročné porovnania ukazujú miernu opatrnosť investorov. Kapacita sa zvyšuje rýchlejšie, ako ju dokáže absorbovať dopyt. Kľúčovou otázkou je a bude, či nové haly nájdu plné využitie.
Prenájmový boom
Do konca roka pribudne na Slovensku 240-tisíc metrov štvorcových nových priemyselných a logistických nehnuteľností. Podstatná časť z nich je už predprenajatá, čo signalizuje silný dopyt zo strany väčších hráčov. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla prenájmová aktivita približne 106-tisíc metrov štvorcových, pričom čistá nájomná aktivita tvorila 58-tisíc metrov štvorcových. To znamená rast o tridsaťštyri percent v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom, no medziročne ide o pokles o štyridsaťsedem percent.
Štruktúra nájmov ukazuje vysoký podiel renegociácií, ktoré dosiahli tridsaťpäť percent. Nové nájmy predstavovali dvadsaťosem percent a pred-prenájmy dvadsaťpäť percent. Krátkodobé prenájmy tvorili desať percent a expanzie len dve percentá. Tento mix naznačuje, že podniky si zabezpečujú kontinuitu prevádzky, no nové investície realizujú selektívne.
Najvyššiu aktivitu zaznamenalo širšie okolie Bratislavy, ktoré sa podieľalo na prenájmoch päťdesiatimi štyrmi percentami. Zvyšok západného Slovenska tvoril tridsaťpäť percent, východ sedem percent a stred len tri percentá. Regionálne rozdiely tak zostávajú výrazné a ukazujú nerovnomerný vývoj v rámci krajiny.
„Pri pohľade na jednotlivé regióny vidíme v rámci prenájmovej aktivity jasnú dominanciu oblasti širšieho okolia Bratislavy. Z celkovej plochy si ukrojilo až 54 percent. Na zvyšok západného Slovenska pripadlo 35 percent, východné Slovensko tvorilo sedem percent a stredné zaznamenalo najnižší podiel tri percentá,“ vysvetľuje riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych nehnuteľností CBRE Michal Cerulík.
Sektory nájomcov
Najsilnejším odvetvím boli logistické spoločnosti tretích strán a e-commerce, ktoré spoločne predstavovali dvadsaťosem percent z celkového objemu. Výrazne sa presadil sektor elektroniky so sedemnástimi percentami a automobilový sektor s dvanástimi percentami. Maloobchod dosiahol deväť percent, tradičná logistika tri percentá a výrobný sektor dva percentá.
Táto štruktúra ukazuje, že rastúci význam online obchodu mení dopyt po priestoroch. Zatiaľ čo automobilky čelia globálnym výkyvom, digitálne služby a dodávateľské reťazce orientované na zákazníka majú stabilnejšie objednávky. Podiel elektroniky potvrdzuje, že technologické odvetvia postupne vytláčajú tradičné výrobné kapacity.
Výrobný segment napriek nízkemu podielu zostáva kľúčový, keďže jeho kontrakty sú často dlhodobé a fixované na väčšie výrobné linky. Aj malé percento expanzií môže znamenať vysokú hodnotu v absolútnych číslach. Prenajímatelia tak sledujú nielen objem plôch, ale aj stabilitu jednotlivých odvetví.
Kombinácia renegociácií a silného zastúpenia logistiky naznačuje, že trh síce rastie, ale menej sa spolieha na expanzívne nové investície. Hlavným cieľom je optimalizácia prevádzky a zabezpečenie pružnosti voči globálnym rizikám, ktoré dnes ovplyvňujú podnikové stratégie.
Neobsadenosť a nájomné
Miera neobsadenosti priemyselných a logistických priestorov narástla v druhom štvrťroku na 6,1 percenta. Od konca roka 2024 tak neklesla pod hranicu piatich percent, čo potvrdzuje trend postupného uvoľňovania trhu. Najvyššie hodnoty dosahovalo západné Slovensko so 7,85 percenta a stredné Slovensko so 7,38 percenta. Naopak, na východnom Slovensku bolo voľných len 2,86 percenta priestorov.
„Na trh pribudli nové priestory s celkovou plochou 68-tisíc meter štvorcových. Vo výstavbe je už teraz ďalších 240-tisíc meter štvorcových, ktoré by mali byť dokončené ešte do konca tohto roka. Až 77 percent týchto priestorov vo výstavbe je už predprenajatých,“ doplnil M. Cerulík.
Najvyššie dosahované nájomné (prime rent) zostalo medziročne stabilné na úrovni 5,80 eura za meter štvorcový mesačne. Priemerné nájomné zaznamenalo mierny pokles a ustálilo sa na 4,70 eura za meter štvorcový mesačne. Vývoj ukazuje, že napriek rastúcej ponuke majitelia nehnuteľností zatiaľ nepristupujú k výraznejším cenovým korekciám.
Stabilita nájomného môže byť dôsledkom vysokého podielu predprenajatých plôch, ktoré udržiavajú tlak na dopyt. Pokiaľ by sa však rýchly prílev nových kapacít nestretol s dostatočnou absorbciou, tlak na pokles cien sa prejaví v roku 2026. Tento faktor bude sledovaný najmä v súvislosti s tým, ako sa vyvinie slovenský priemysel a exportné objednávky v nasledujúcich mesiacoch.
Priemyselné objednávky
Júnové údaje Štatistického úradu SR odhalili, že objem nových objednávok v priemysle dosiahol 5,54 miliardy eur. To predstavuje medziročný pokles o 0,9 percenta. Hoci ide o tretí negatívny mesiac v rade, tempo poklesu sa spomalilo oproti máju, keď objednávky padli o 4,3 percenta. Pri sezónne očistených údajoch sa oproti máju znížili o 0,6 percenta, čo signalizuje pretrvávajúcu opatrnosť investorov a odberateľov.
Najväčší vplyv mal tradične automobilový sektor. Objednávky vo výrobe motorových vozidiel, návesov a prívesov klesli o 2,7 percenta. Tento segment pritom tvorí viac ako polovicu hodnoty všetkých objednávok v priemysle, a jeho zmeny tak majú zásadný dosah na celé hospodárstvo. Pokles signalizuje zvýšenú volatilitu, spôsobenú spomalením európskeho dopytu a neistotou v dodávateľských reťazcoch.
Značný prepad – až pätnásť percent – zaznamenala výroba elektrických zariadení. Slabší exportný odbyt a nižšia investičná aktivita v energetike prispeli k oslabeniu tohto odvetvia. Negatívne čísla sa objavili aj vo výrobe kovových konštrukcií, kde pokles dosiahol 1,8 percenta, čo korešponduje s útlmom stavebníctva a investičnej výstavby.
Analytici upozorňujú, že tieto ukazovatele môžu spomaliť dopyt po priemyselných priestoroch, keďže nové objednávky sú základným faktorom budúceho rastu. Ak podniky obmedzia výrobu, prenájmy môžu stagnovať aj napriek rozširujúcej sa ponuke, čo by bolo rizikom pre developerov aj investorov.
Potenciál diverzifikácie
Pozitívnym prekvapením je rast technologicky orientovaných odvetví. Výroba strojov a zariadení vzrástla o 14,8 percenta, počítačové, elektronické a optické výrobky o 13,4 percenta a výroba ostatných dopravných prostriedkov až o 25,2 percenta. Tento vývoj ukazuje, že slovenský priemysel má potenciál odkloniť sa od tradičného automobilového cyklu.
Z makroekonomického pohľadu analytik 365.bank Tomáš Boháček za kľúčové považuje, či sa automobilový sektor dokáže udržať aspoň v miernom poklese a či technologické odvetvia udržia súčasný rast. „To bude závisieť tiež od smerovania globálnej obchodnej politiky, kde sú stále prítomné neistoty vyplývajúce z negociačných procesov.“
Ak by sa negatívny trend objednávok spomalil aj v druhej polovici roka, domáci priemysel by mohol nájsť pevnejšiu pôdu pod nohami. Diverzifikácia by pritom podporila stabilitu dopytu po priemyselných a logistických nehnuteľnostiach, keďže technologické odvetvia majú iný investičný cyklus ako automobilky.
Porovnanie s inými komerčnými segmentmi, ako sú kancelárske či retailové plochy, ukazuje rozdielnu dynamiku. Zatiaľ čo kancelársky trh zápasí s trendom hybridnej práce a retail s digitalizáciou, logistické haly sa stávajú stabilnejším pilierom investičného trhu. Tie zostanú atraktívnym cieľom pre investorov, aj keď tempo rastu bude prísnejšie naviazané na globálne hospodárske cykly.
Ďalšie dôležité správy
