Na trhu s nehnuteľnosťami bolo cítiť oživenie. Investičná aktivita nabrala na obrátkach a objem transakcií sa výrazne zvýšil. Najväčšiu dynamiku prejavil sektor maloobchodu, ktorý prilákal veľký záujem domácich aj zahraničných investorov. Pri pohľade na štatistiky je zrejmé, že slovenský trh sa opäť dostáva do centra pozornosti.
Rekordný polrok
Investície do slovenského realitného trhu dosiahli v prvej polovici roka 2025 sumu 418 miliónov eur. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka ide o nárast o 170 percent. Takýto prudký rast naznačuje návrat dôvery investorov do slovenského trhu a zreteľné oživenie po období stagnácie.
Celkový objem bol rozdelený medzi jedenásť samostatných transakcií. To signalizuje nielen vyššiu intenzitu, ale aj diverzifikáciu investičného záujmu. Investície boli rozložené naprieč maloobchodom, priemyslom, logistikou a kancelárskymi priestormi.
Z pohľadu pôvodu kapitálu dominovali slovenskí investori s podielom 25 percent. Nasledovali Česi a Maďari so zhodným podielom po 20 percent. Investori zo západnej Európy pochádzali najmä zo Švajčiarska (17 percent), Spojeného kráľovstva (9 percent) a Nemecka (5 percent). Zvyšné štyri percentá pochádzali zo Singapuru.
Maloobchod na vrchole
Maloobchodný sektor potvrdil svoju významnú pozíciu, keď si z objemu investícií odkrojil 44 percent. Takýto podiel je dôkazom, že slovenskí aj zahraniční investori považujú segment retailových nehnuteľností za stabilný a výnosný. Retail pritom predstihol aj silne etablovaný sektor logistiky, ktorý dosiahol podiel takmer 42 percent. Kancelárske priestory sa ocitli až na treťom mieste s 14-percentným podielom.
„Práve retailový sektor si v prvom polroku 2025 pripísal významný podiel v investičnom objeme. Odráža to posun v záujme investorov smerom k aktívam zameraným na spotrebiteľov po celom Slovensku. V tomto sektore aj naďalej pretrváva silný záujem o regionálne nákupné centrá a retail parky, ktoré sú pre investorov aj nájomcov čoraz atraktívnejšie,“ uviedol obchodný riaditeľ CBRE Ľubor Procházka.
Medzi najvýznamnejšie akvizície patrí predaj siete maloobchodných parkov TESCO. Tie získal maďarský investor Shopper Park Plus. Do portfólia patria parky v Žiline, Nitre, Trnave a Dunajskej Strede. Transakcia potvrdzuje záujem stredoeurópskych investorov o stabilné retailové aktíva.
Tieto parky sú typickým príkladom takzvaného convenience retailu – teda projektov zameraných na základnú občiansku vybavenosť a každodenné potreby. Tento segment je obľúbený najmä v regiónoch mimo Bratislavy, kde poskytuje stabilné výnosy a nižšie prevádzkové riziká. Aj preto sa stáva cieľom portfóliových akvizícií, ako to ilustruje práve prípad Shopper Park Plus.
Zmeny vlastníkov
Z hľadiska významu a rozsahu transakcií zaujala aj kúpa bratislavského nákupného centra VIVO!, ktoré získala investičná skupina Wood & Company. Spolu s ním prešli do vlastníctva aj dve kancelárske budovy Myhive I a II, ako aj susedný pozemok s potenciálom budúceho rozvoja. VIVO! ponúka 35.tisíc metrov štvorcových maloobchodnej plochy, kancelárske budovy ďalších približne 40-tisíc metrov štvorcových.
V tomto prípade išlo o jednu z najväčších realitných transakcií v hlavnom meste za posledné obdobie. Objekt je situovaný v atraktívnej lokalite pri Poluse a z hľadiska prenajímateľnosti si drží stabilné parametre. Súčasťou transakcie bola aj infraštruktúra parkovania a dopravného napojenia, čo zvyšuje hodnotu investície z pohľadu dlhodobého držania.
Ďalšiu transakciu sprostredkovala spoločnosť CBRE, ktorá zabezpečila predaj nákupného centra Galéria Petržalka britskej spoločnosti Bluehouse Capital. Projekt disponuje prenajímateľnou plochou približne 20-tisíc metrov štvorcových a jeho zmena vlastníka potvrdzuje atraktivitu regionálnych nákupných centier pre zahraničných investorov.
CBRE pritom v rámci tejto transakcie zastupovala predávajúceho a zabezpečovala aj komplexnú právnu a technickú due diligence. Galéria Petržalka patrí medzi stabilné maloobchodné projekty v rámci hlavného mesta. Aj preto bola transakcia pre kupujúceho zaujímavá z hľadiska strednodobého investičného horizontu.
Na poli logistiky sa udiala významná cezhraničná transakcia, keď švajčiarsky fond Stoneweg získal celé európske portfólio spoločnosti Cromwell. Na Slovensku sa to týka logistických a priemyselných priestorov s plochou takmer 90-tisíc metrov štvorcových. Tie sa nachádzajú najmä v okolí Bratislavy a Trnavy a zahŕňajú nájomcov z automobilového a FMCG priemyslu.
Český investičný fond REICO zase získal priemyselný objekt v Senci s prenajímateľnou plochou 60-tisíc metrov štvorcových a transakčnou hodnotou 65 miliónov eur. Nehnuteľnosť slúži ako distribučné centrum a svojou polohou v blízkosti logistických uzlov má strategický význam pre celý región.
Stabilné výnosy
Výnosy na slovenskom trhu zostávajú napriek nárastu objemu investícií stabilné. Prime yield v sektore kancelárií sa pohybuje na úrovni 6 percent. Priemysel a logistika dosahujú prime yield na úrovni 6,25 percenta. Retailové nákupné centrá si držia výnosy na úrovni 6,5 percenta.
Najvyšší výnos prinášajú retailové parky, kde prime yield dosahuje 6,75 percenta. Tento trend potvrdzuje, že menšie regionálne retailové nehnuteľnosti ponúkajú nielen stabilitu, ale aj atraktívne výnosy. Pre investorov ide o kombináciu zníženého rizika a zaujímavého zhodnotenia.
Slovensko sa v tomto smere drží porovnateľných výnosových parametrov ako okolité krajiny regiónu strednej a východnej Európy. Investori stále vnímajú rozdiel medzi kapitálovými výnosmi a prevádzkovým rizikom ako priaznivý. Z hľadiska inflačných tlakov sú nehnuteľnosti vnímané ako ochrana kapitálu, najmä v čase zvýšenej neistoty.
Záujem o slovenské reality tak neukazuje známky útlmu. Naopak, silná aktivita domácich aj zahraničných investorov, diverzifikácia sektorov a stabilné výnosy naznačujú, že slovenský realitný trh sa nachádza vo fáze konsolidovaného rastu. Vzhľadom na dopyt, ktorý sa prejavuje najmä v maloobchode a logistike, možno očakávať, že trend bude pokračovať aj v druhej polovici roka.
Tlmený spotrebiteľský dopyt
Napriek investičnému záujmu o maloobchodné nehnuteľnosti ukazujú predajné dáta stagnáciu domáceho spotrebiteľského dopytu. V júni 2025 zaznamenal maloobchod po očistení o infláciu medziročný pokles tržieb o 0,4 percenta, čo predstavuje podľa Štatistického úradu SR už piaty negatívny mesiac po sebe. V súhrne za celý prvý polrok tržby klesli o 1,1 percenta.
Za poklesom stáli menšie špecializované segmenty, ktoré zaznamenali dvojciferné prepady – od 12 do 16 percent – a to predajne potravín, hračiek či športových potrieb. Tržby rástli v dvoch najväčších zložkách maloobchodu, ktoré spolu tvoria až 60 percent výnosov – hyper- a supermarkety si polepšili o 2,1 percenta a špecializované predajne ostatného tovaru, ako sú drogérie, obuv či lekárne, dokonca o 5,4 percenta.
Z krátkodobého hľadiska tržby v júni medzimesačne vzrástli o 0,2 percenta, čo naznačuje určitú stabilizáciu, no bez návratu k rastovej dynamike. Internetový a zásielkový predaj zaznamenal pokles o 4,8 percenta. Tento vývoj poukazuje na opatrné správanie slovenského spotrebiteľa, ktorý čelí kombinácii inflačných tlakov, rastúcich daní a obmedzenej kúpyschopnosti.
Spotrebiteľská neistota sa zvyšuje pre spomalenie rastu zamestnanosti. Ako dodáva analytik 365.bank Tomáš Boháček. vzhľadom na zvyšovanie DPH a transakčnú daň sa nákupné správanie bude presúvať k cenovo orientovaným produktom a nevyhnutným výdavkom. „Spotreba domácností v tovarovej zložke ostáva utlmená, kým služby ťažia z dovolenkovej sezóny a presunu výdavkov. Maloobchod čaká na impulz, ktorý by mohla priniesť až jesenná nákupná sezóna,“ vysvetľuje T. Boháček.
Ďalšie dôležité správy
