V Európe sa rozbieha veľká vlna rastu v segmente logistických nehnuteľností. Nájomcovia plánujú rozširovať kapacity rýchlejším tempom, než tomu bolo minulý rok, a to aj v nepredvídateľnom ekonomickom prostredí. Selektivita pri výbere lokalít a technických parametrov dosahuje historické maximum. Strategické faktory dnes pri rozhodovaní prevyšujú tradičnú orientáciu na cenu.
Rekordné expanzné plány
Až deväťdesiatšesť percent nájomcov logistických priestorov v Európe plánuje v nasledujúcich dvanástich mesiacoch rozšíriť svoje kapacity, a to vo väčšej miere ako vlani. Tento vývoj ukazuje, že trh zostáva odolný voči spomaľovaniu hospodárskeho rastu a čelí mu aj v období geopolitickej neistoty.
Krátkodobý dopyt podporujú nielen tradičné distribučné spoločnosti, ale aj nové subjekty vstupujúce na trh – najmä hráči z oblasti e-commerce, chladiarenských služieb a reverznej logistiky. Významným trendom sa stáva aj rast potreby skladov pre automatizovanú manipuláciu s tovarom, čo núti developérov investovať do špeciálnych stavebných riešení.
Súčasný nárast záujmu je výraznejší než pred pandémiou, kedy boli expanzné plány skôr postupné. Teraz sa prenajímatelia musia pripraviť na požiadavky na rýchle odovzdanie priestorov a okamžité napojenie na kľúčové dopravné koridory.
Triezve strednodobé očakávania
V trojročnom horizonte plánuje expandovať len štyridsaťšesť percent respondentov, čo je citeľný pokles oproti krátkodobému optimizmu. Tento trend ukazuje, že firmy síce počítajú s rastom, no viac zvažujú investície a riziká.
„Plány nájomcov na strednodobú expanziu sa zmenili. Je to prirodzená reakcia na aktuálnu geopolitickú situáciu a súčasné makroekonomické výzvy. Zároveň však majú viac možností ako počas pandémie, čo im dáva priestor na ďalšie vyjednávanie o cene nájmov či modernizáciu skladov,“ priblížil riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností zo spoločnosti CBRE Michal Cerulík.
Hlavným motorom dopytu zostávajú poskytovatelia logistických služieb tretích strán, čo potvrdzuje pokračujúci trend outsourcingu dodávateľských reťazcov. Do popredia sa dostávajú aj firmy z oblasti poštových a balíkových služieb, ktoré reagujú na zrýchlený rast online nakupovania.
Selektívny výber lokalít
Prieskum ukázal, že najmenej tretina nájomcov považuje za kľúčových až sedem faktorov pri výbere lokality a päť pri výbere budovy. V minulom roku to bolo päť a štyri, v roku 2023 iba štyri a jeden. Tento posun ukazuje, že rozhodovanie sa stáva omnoho komplexnejším.
Medzi najčastejšie zvažované kritériá patrí dostupnosť pracovnej sily, vzdialenosť od diaľnic a železníc, energetická bezpečnosť, možnosti expanzie v budúcnosti a blízkosť k hlavným zákazníkom. Významnú úlohu zohráva aj technologická pripravenosť budov na moderné automatizačné procesy.
Takáto selektivita vytvára konkurenčný tlak na developerov, ktorí musia poskytovať nielen kvalitnú infraštruktúru, ale aj služby s pridanou hodnotou, ako je flexibilné dispozičné riešenie či prístup k obnoviteľným zdrojom energie.
Cena stráca prvenstvo
„Na úrovni lokality už náklady na nájom nehnuteľnosti nepredstavujú najväčšiu prioritu. Respondenti označili ako dôležitejšie dostupnosť a náklady na pracovnú silu, nasledované dostupnosťou samotnej nehnuteľnosti. Na úrovni budov však náklady na nehnuteľnosť zostávajú rozhodujúcim faktorom. Stále väčší význam pri rozhodovaní majú aj udržateľné prvky a stabilné energetické zásobovanie,“ vysvetľuje M. Cerulík.
Ochota investovať do zariadení pripravených na prevádzku s nulovou uhlíkovou stopou je výrazne vyššia (65 percent) než ochota platiť za ekologicky certifikované budovy (47 percent). Polovica nájomcov má cieľ disponovať s nehnuteľnosťami s nulovou uhlíkovou stopou do roku 2030, no časť plánov sa odkladá pre realistickejší pohľad na náklady.
„Nájomcovia chcú vidieť najmä jasné, hmatateľné výhody namiesto dosiahnutia rôznych certifikácií. Tepelné čerpadlá či batériové úložiská sú len niektoré z ESG prvkov, ktoré sa priamo premietajú do obchodnej výhody budov,“ uzatvára M. Cerulík.
Porovnanie s inými segmentmi
Podľa analýz z posledných troch mesiacov zostane trh logistických nehnuteľností odolný aj v čase rastúcich úrokových sadzieb. Silný dopyt podporuje expanzia e-commerce, modernizácia dodávateľských reťazcov a presun výroby bližšie k spotrebiteľom.
Naopak, kancelársky segment čelí prebytku plôch a pomalšiemu návratu zamestnancov do fyzických kancelárií. Záujem o moderné, flexibilné a zelené kancelárske koncepty síce rastie, no celkový objem prenájmov stagnuje. Lepšia je ale situácia v Bratislave, kde kancelárskemu trhu dominujú nové a dobre situované moderné kancelárie. Podobne rastie záujem o kancelárske budpvy s menšími priestormi.
V retaili sa situácia vyvíja rozdielne – prémiové nákupné centrá prosperujú, zatiaľ čo menšie obchodné jednotky v sekundárnych lokalitách zápasia s nízkym dopytom. Na druhej strane rastie záujem investorov o nové retailové parky na okrajoch menších miest.
Logistické nehnuteľnosti si zachovávajú podľa analytikov výhodu vysokej adaptability a možnosti rýchleho prispôsobenia technológiám. Podobne čoraz väčší význam má pre využívateľov logisticko-priemyselných nehnuteľností využívanie zelených zdrojov energie vrátane fotovoltiky. Tieto faktory spolu so silným tlakom na udržateľnosť bude nasledujúce mesiace určovať, ako sa trh vyvinie v najbližších troch až piatich rokoch.
Ďalšie dôležité správy
