Slovenský trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami prechádza zaujímavým obdobím. Napriek citeľnej opatrnosti spotrebiteľov pribúdajú nové projekty a výstavba pokračuje tempom, ktoré prekvapuje aj analytikov. Regionálne mestá sa stávajú atraktívnym cieľom pre developerov, ktorí vidia potenciál mimo hlavných obchodných uzlov. Stabilné nájmy a investičné výnosy naznačujú, že sektor má dostatok sily na ďalší rast.
Inflácia a spotreba
Inflácia na Slovensku v júni medziročne vzrástla na 4,3 percenta, čo predstavuje najvyššiu hodnotu od konca roka 2023. Medzimesačný rast cien bol len 0,2 percenta, čo signalizuje spomaľovanie tempa zdražovania. K miernemu útlmu prispeli sezónne zníženia cien bývania, vybraných potravín a pohonných látok.
Spotrebiteľské výdavky zostávajú opatrné. Maloobchodný obrat v máji klesol medziročne, čo ukazuje na zdržanlivé nákupné správanie obyvateľstva. Analytici však očakávajú, že domáca spotreba bude aj naďalej jedným z kľúčových motorov ekonomiky, najmä vďaka postupnému oživovaniu reálnych príjmov.
V prvom kvartáli 2025 zaznamenala CBRE v sledovanej vzorke nákupných centier nárast tržieb nájomcov o tri percentá, hoci počet návštevníkov klesol o štyri percentá. Tento rozdiel naznačuje, že zákazníci míňajú viac na jednu návštevu, čo môže byť dôsledkom rastúcej ochoty investovať do kvalitnejších produktov. Takýto trend býva často predzvesťou stabilizácie retailového trhu.
Nové projekty pribúdajú
V druhom kvartáli 2025 pribudli na slovenskom trhu tri nové retailové parky. V Senici otvorili OC Klokan s plochou 2 200 metrov štvorcových, v Liptovskom Mikuláši pribudol OC Point s 3 200 metrami štvorcovými a v Tvrdošíne OC Via s 2 000 metrami štvorcovými. Tieto projekty posilňujú ponuku moderných nákupných možností v regiónoch a zvyšujú dostupnosť obchodov mimo veľkých miest.
„V súčasnosti je vo výstavbe približne 89-tisíc metrov štvorcových maloobchodných priestorov v rámci 16 projektov. Drvivú väčšinu predstavujú retail parky, ktoré sa koncentrujú najmä na strednom Slovensku, v mestách ako Revúca, Hnúšťa, Detva, Poltár, Žiar nad Hronom či Rimavská Sobota,“ hovorí riaditeľ retail leasing oddelenia spoločnosti CBRE Slovensko Tomáš Lörincz.
Výstavba mimo hlavných metropolitných zón je strategickou reakciou na nasýtenie trhov v Bratislave a Košiciach. Regionálne projekty sú finančne menej náročné, rýchlejšie sa realizujú a lepšie reagujú na lokálne potreby. Významnú úlohu tu zohráva aj rastúci dopyt po formáte retail parkov, ktoré ponúkajú jednoduchý prístup, parkovanie a nižšie prevádzkové náklady pre nájomcov.
Stabilita nájmov a výnosov
Nájomné na slovenskom retailovom trhu zostáva stabilné. V prémiových nákupných centrách dosahuje úroveň 70 eur za meter štvorcový na mesiac, v retailových parkoch sa pohybuje okolo 16 eur za meter štvorcový na mesiac. Investičné výnosy ostávajú bez zmeny – 6,50 percenta pri nákupných centrách a 6,75 percenta pri retailových parkoch.
Stabilita cien prenájmov naznačuje zdravý pomer medzi ponukou a dopytom. Pre investorov je to signál, že trh je vyvážený a nečelí bezprostrednému riziku prebytku kapacít. Zároveň takáto situácia znižuje volatilitu výnosov a udržiava záujem medzinárodných fondov o slovenské komerčné nehnuteľnosti.
Historické údaje ukazujú, že podobné obdobia stability často predchádzajú novej vlne expanzie. Ak sa domáca spotreba postupne oživí a inflácia zostane pod kontrolou, možno očakávať rast cien nájmov, najmä v atraktívnych lokalitách s obmedzenými možnosťami výstavby.
Regionálny potenciál
Rozvoj retailových parkov v regiónoch je súčasťou širšieho trendu decentralizácie maloobchodu. Menšie mestá ponúkajú developerom lacnejšie pozemky, nižšiu konkurenciu a lojálnejších zákazníkov. Pre nájomcov sú atraktívne nižšie prevádzkové náklady a možnosť osloviť stabilnú miestnu klientelu.
V mnohých lokalitách sú nové retail parky prvou modernou obchodnou infraštruktúrou, ktorá prináša širšiu ponuku služieb aj pracovné príležitosti. Tým sa zvyšuje ekonomická atraktivita regiónov a zlepšuje sa ich dlhodobá udržateľnosť. Pre samosprávy je tento typ investícií dôležitý aj z pohľadu daňových príjmov a rozvoja doplnkovej infraštruktúry.
Predpoveď vývoja
Z pohľadu budúcnosti budú spomínané regionálne projekty tvoriť jadro rastu slovenského retailového trhu v najbližších rokoch. Najmä stredné Slovensko má veľký nevyužitý potenciál, a to nielen pre maloobchod, ale aj pre logistiku a ľahký priemysel, ktoré často prirodzene nasledujú retailové investície.
Slovenský retailový trh v rokoch 2026 a 2027 by mal vstúpiť podľa analytikov do fázy selektívnej expanzie. Hlavným motorom rastu bude aj modernizácia starších nákupných centier, ktoré sa budú snažiť prispôsobiť zmenám v spotrebiteľskom správaní. Veľké developerské skupiny už zvažujú nové investície v okresných mestách s viac než 20-tisíc obyvateľmi, kde dopyt prevyšuje ponuku.
V oblasti nájomného sa očakáva postupný rast, najmä v lokalitách s limitovanými možnosťami ďalšej výstavby. Prémiové nákupné centrá by mohli v priebehu dvoch rokov dosiahnuť úroveň 73 až 75 eur za meter štvorcový na mesiac, zatiaľ čo retailové parky sa môžu priblížiť k 17 eurám za meter štvorcový na mesiac. Yieldy budú pod miernym tlakom na pokles, čo odráža rastúci záujem investorov a konkurenciu na trhu.
Technologické inovácie, ako sú inteligentné systémy riadenia budov či integrácia e-commerce do prevádzok, budú čoraz výraznejšie ovplyvňovať konkurenčnú výhodu jednotlivých projektov. Očakáva sa aj posilnenie ekologických štandardov, vrátane využívania obnoviteľných zdrojov energie a certifikácií udržateľnosti, čo môže byť rozhodujúcim faktorom pri výbere lokality pre medzinárodných nájomcov.
Ďalšie dôležité správy
