Slovenský trh s industriálnymi a logistickými nehnuteľnosťami zažil počas prvého štvrťroka tohto roka mierne ochladenie. Objem čistej nájomnej aktivity medziročne síce klesol, ale celková prenájmová aktivita zostala stabilná. Z hľadiska sektorovej štruktúry ostáva lídrom automobilový priemysel, ktorý pokračuje v expanzii a vytvára tlak na potrebu nových hál.
Aktivita zostáva stabilná
V prvom kvartáli tohto roka dosiahla celková prenájmová aktivita v oblasti industriálnych a logistických priestorov takmer 90-tisíc metrov štvorcových. Objem čistej nájomnej aktivity predstavoval viac ako 43-tisíc metrov štvorcových, čo znamená medziročný pokles o 17 percent. Napriek tomuto poklesu odborníci hodnotia situáciu ako stabilnú v porovnaní s prvým štvrťrokom 2024.
„Najväčší podiel prenajatých priestorov tvorili renegociácie nájomných zmlúv, ktoré zabrali 44 percent. Hneď po nich nasledovali nové nájmy existujúcich priestorov s objemom 38 percent. Krátkodobé nájmy predstavovali osem percent z celkového objemu, zatiaľ čo predprenájmy a expanzie sa na štatistike podpísali sedem a tri percent,“ vysvetľuje riaditeľ oddelenia prenájmu logistických a industriálnych nehnuteľností v CBRE Slovensko Michal Cerulík.
Z regionálneho pohľadu dominoval bratislavský kraj, ktorý absorboval až 44 percent objemu prenajatých plôch. Nasledovalo stredné Slovensko s podielom 27 percent a východné Slovensko so 17 percentami. Najnižšia aktivita bola zaznamenaná v oblasti západného Slovenska.
Automobilky ťahajú dopyt
Lídrom v oblasti prenájmov ostáva automobilový sektor, ktorý v prvom kvartáli 2025 predstavoval 28 percent z celkovej nájomnej aktivity. Na druhom mieste sa umiestnili retail a logistika, oba segmenty s 17 percentami. E-commerce a 3PL (logistika pre tretie strany) nasledovali so 13 percentami, farmaceutický sektor si pripísal osem percent a výrobné podniky štyri percentá.
Miera neobsadenosti priestorov medziročne vzrástla o 30 bázických bodov, dosahujúc 5,48 percenta, pričom už od konca roka 2024 ostáva nad päťpercentnou hranicou. Najvyššiu neobsadenosť hlási stredné Slovensko – sedem percenta. V Bratislavskom kraji dosiahla miera voľných priestorov 5,96 percenta, západné Slovensko evidovalo 5,09 percenta, zatiaľ čo východné Slovensko vykázalo najnižšiu mieru – 2,86 percenta.
Prémiové nájomné medziročne vzrástlo o jedno percento a dosiahlo 5,80 eura za meter štvorcový mesačne. Priemerné nájmy mierne poklesli a aktuálne sa pohybujú na úrovni 4,75 eura za štvorcový meter mesačne.
Výstavba na vzostupe
V prvom štvrťroku 2025 bolo na trh dodaných 50-tisíc štvorcových metrov nových priestorov. Objem logistických nehnuteľností vo výstavbe dosahuje takmer 280-tisíc metrov štvorcových, pričom 60 percent z nich má už svojho budúceho nájomcu. Tento trend potvrdzuje zvyšujúcu sa opatrnosť developerov, ktorí preferujú výstavbu až po zabezpečení dopytu. Tento prístup znižuje riziko neobsadenosti a reflektuje rastúce nároky trhu na flexibilitu a efektivitu prenájmu. „Potvrdzuje sa, že väčšina súčasnej novej výstavby sa začína až po získaní budúceho nájomcu,“ dopĺňa M. Cerulík.
Slovensko zažíva v poslednom desaťročí automobilový boom. Okrem očakávaného príchodu najväčšieho švédskeho hráča do metropoly východu sa rozhodli pre expanziu aj jeho konkurenti, ktorí si okrem budovania vlastných hál prenajímajú logistické priestory od developerov. Tento posun ukazuje, že automobilky čoraz viac kombinujú vlastné a prenajaté kapacity na optimalizáciu svojich dodávateľských reťazcov.
Aj preto sa developerské spoločnosti zameriavajú na výstavbu kvalitných objektov na kľúč – často ide o objekty s vyššou energetickou účinnosťou, ESG certifikáciami a prístupom k digitálnym technológiám. Rýchlosť výstavby a už aj udržateľnosť zohrávajú pri rozhodovaní nájomcov dôležitú úlohu.
Vplyvy globálnych trendov
Situácia na slovenskom trhu s komerčnými nehnuteľnosťami je súčasťou širšieho kontextu, v ktorom sa priemyselné a logistické budovy v Európe nachádzajú v období vyčkávania. V mnohých krajinách je dopyt ovplyvnený rastúcimi úrokovými sadzbami, neistou geopolitickou situáciou a zvýšenými stavebnými nákladmi. V tomto prostredí sa rozvíja najmä tzv. build-to-suit výstavba, ktorá ponúka nižšie investičné riziko.
Podľa dát CBRE z jari 2025 developeri v regióne strednej a východnej Európy, vrátane Slovenska, uprednostňujú model výstavby s predprenájmom. Zároveň rastie tlak na rekonštrukciu starších hál, ktoré prestávajú vyhovovať nárokom firiem na automatizáciu, energetickú efektivitu či digitálnu integráciu.
Ďalšie dôležité správy
