Hlavné mesto Slovenska je jednou z mála európskych metropol, kde sa napriek centrálnej polohe a historickému jadru neetablovala skutočná high street – atraktívna nákupná ulica so silným tenant mixom a kvalitným verejným priestorom. Prevažujú tu retail parky, nákupné centrá a diskontné prevádzky, ktoré sa stali štandardom spotrebiteľa. Problémom sú slabá kúpna sila, nízky počet turistov, zanedbaná infraštruktúra a nekoordinovaná vlastnícka štruktúra.
Geografia proti Bratislave
Bratislava sa nachádza v tieni silných nákupných destinácií, ktoré majú podstatne väčšiu ekonomickú aj turistickú silu. Podľa údajov spoločnosti Colliers je počet turistov v hlavnom meste približne 1,4 milióna ročne, čo je podstatne menej v porovnaní s Prahou alebo Viedňou, ktoré privítajú viac než osem miliónov návštevníkov. Vzhľadom na to, že high street koncept je postavený najmä na bonitnej turistickej klientele, Bratislava tu objektívne stráca.
V blízkosti mesta sa navyše nachádza populárne outletové centrum Parndorf, ktoré ponúka značkový tovar za zľavnené ceny, a to aj značky, ktoré na Slovensku absentujú. To pokrýva potreby širokej vrstvy potenciálnych zákazníkov, od bežných až po bonitných.
Okrem toho platí aj princíp kanibalizácie – ak sa značka rozhodne pre otvorenie pobočky v novom meste, ktoré sa nachádza do 300 kilometrov od existujúcej prevádzky, často dochádza k oslabeniu tržieb v oboch lokalitách. Bratislava preto z pohľadu značiek nepredstavuje dostatočne atraktívny a autonómny trh.
Problémom je aj nízka kúpna sila. Slovensko je dlhodobo pod európskym priemerom, čo zhoršuje dostupnosť prémiového tovaru pre obyvateľstvo. High-end značky, ktoré tvoria kostru vyspelých nákupných ulíc, preto nemajú dôvod vstupovať na trh s obmedzeným dopytom.
Spotrebiteľ si vybral inde
Zatiaľ čo v mestách ako Viedeň, Praha či Budapešť sú nákupné ulice stredobodom verejného života, v Bratislave dominujú obchodné centrá. Slovenský spotrebiteľ uprednostňuje koncentráciu značiek pod jednou strechou, jednoduchú dostupnosť a pohodlie. Tento model podporuje aj parkovanie zadarmo, klimatizácia, dostupnosť fast foodu, entertainment zóny a často aj detské kútiky – výhody, ktoré nákupná ulica nedokáže ponúknuť.
Slovenský zákazník je oproti tomu zvyknutý nakupovať sústredene v obchodných centrách a retail parkoch. Tento fenomén je hlboko zakorenený v kultúre nakupovania. Navyše, slovenské mestá nemajú tradíciu mestských promenád, ktoré by fungovali ako pešie zóny so silným retailovým napojením.
Výsledkom je, že Bratislavčania vnímajú centrum skôr ako miesto služieb, administratívy a gastronómie, nie ako nákupnú destináciu.
V tomto kontexte high street jednoducho nevzniká prirodzene – nevychádza z potrieb spotrebiteľa, ale bola by umelo vytvoreným projektom. Úspech podobného formátu si preto vyžaduje dlhodobú zmenu návykov, infraštruktúry a celkového mestského plánovania.
Nefunkčný verejný priestor
Problémom potenciálnych high street ulíc v Bratislave je ich stav. Historické ulice ako Michalská, Laurinská či Obchodná by síce architektonicky spĺňali predpoklady, avšak chýba im základná infraštruktúra a urbanistická kvalita. Napríklad Obchodná ulica je degradovaná hlučnou električkovou traťou, zanedbanými fasádami a nesúrodým mixom prevádzok.
Ďalšou ťažkosťou je podľa expertov vlastnícka štruktúra – mnohé budovy sú v rukách súkromných majiteľov, ktorí nekonajú koordinovane. Problém je aj nesúrodý tenant mix, kde rôznorodé prevádzky bez spoločnej stratégie prenajímateľov priestorov nedokážu vytvoriť jednotný charakter ulice. Práve takáto nesúdržnosť bráni vytvoreniu prémiového nákupného prostredia, ktoré by lákalo silnejšie značky a solventnejších zákazníkov.
Diskonty na vzostupe
Jedným z najviditeľnejších trendov je explózia diskontných reťazcov, ktoré zapĺňajú retail parky po celom Slovensku. Rôzne značky expandujú agresívne, pretože reflektujú vysokú cenovú citlivosť spotrebiteľov. Tieto formáty dominujú najmä v regiónoch, kde sú retail parky situované blízko obytných zón a ponúkajú parkovanie zadarmo.
Tieto reťazce majú ideálny mix značiek, ktorý pokrýva široké spektrum potrieb zákazníkov – od domácich potrieb, cez módu, až po tovar dennej spotreby. Zameriavajú sa najmä na rodiny, predovšetkým na mamičky s deťmi, ktoré hľadajú rýchly nákup a výhodnú cenu. Model predaja je postavený na rýchlej rotácii tovaru, jednoduchom výbere a prístupnosti.
Značky stredného segmentu sa z trhu vytrácajú – nie sú dostatočne lacné na to, aby konkurovali diskontom, ani dostatočne prémiové, aby oslovili bonitných zákazníkov. Stredný segment značiek stagnuje a luxus je výhradne doménou úzkej skupiny vysoko majetných zákazníkov. Tento posun ešte viac prehlbuje rozdiel medzi nákupným správaním v Bratislave a ostatnými európskymi metropolami.
Autentická alternatíva
Bratislava má potenciál pre rozvoj high street konceptu, ale cesta k nemu je dlhá a vyžaduje podľa odborníkov komplexné zmeny. Prvým krokom by mala byť podpora turizmu – najmä toho bonitného, ktorý generuje vyššiu spotrebu a je hlavným cieľom prémiových značiek. Bez nárastu návštevnosti sa žiadna investícia do kvalitného nákupného priestoru nevráti.
Dôležitá je koordinácia medzi vlastníkmi budov, mestom a developermi, aby sa zabezpečil konzistentný tenant mix a marketing prémiových nákupných destinácií. Rovnako zásadné je zlepšiť kvalitu verejného priestoru: revitalizovať fasády, opraviť chodníky, pridať zeleň, osvetlenie, zabezpečiť čistotu a bezpečnosť.
Z urbanistického hľadiska treba znížiť dopravné zaťaženie, rozšíriť pešie zóny a zaviesť riešenia, ktoré podporia prirodzený pohyb ľudí. Odborníci odporúčajú zamerať sa na realistické riešenia: „Je potrebné zamerať sa na vybraných zaujímavých úsekoch s potenciálom na menší, realistický koncept, ktorý bude autentický, personalizovaný a charakteristický pre Bratislavu.“
Bratislava nemusí kopírovať modely ako Mariahilfer Straße alebo Pařížská. Naopak, jej šancou je vytvoriť vlastnú identitu – menší, no kvalitný koncept s dôrazom na lokálne značky, prémiové služby a kultúrny obsah. Kombinácia butikových obchodov, kvalitnej gastronómie a historického kontextu môže byť lákadlom pre domácich aj turistov. Jedinečnosť a lokálna identita môžu byť cestou, ako vytvoriť atraktívnu obchodnú destináciu, ktorá nebude len kópiou veľkých európskych high streets, ale bude reagovať na špecifiká slovenského trhu a mesta.
Ďalšie dôležité správy
