Maloobchodné komerčné nehnuteľnosti vstupujú do ďalšej fázy rozvoja, ktorú ale nesprevádza adekvátna rastúca výkonnosť trhu. Napriek zdržanlivému spotrebiteľskému správaniu, ktoré je dôsledkom inflácie a zmeny priorít domácností, developeri pokračujú v expanzii. V prvom štvrťroku 2025 dokončili dva nové retailové projekty a v príprave je ďalších 90-tisíc metrov štvorcových predajných plôch, pričom dominantnú úlohu zohrávajú retail parky v strednom Slovensku.
Tržby a návštevnosť
Trh čelí situácii, keď ponuka expanduje, no dopyt stagnuje. Z pohľadu investorov a prevádzkovateľov obchodných centier ide o náročné obdobie, počas ktorého musia čeliť klesajúcim tržbám napriek rastúcej návštevnosti. Vývoj ukazuje, že komerčný maloobchod nie je len otázkou objemu návštev, ale schopnosti prevádzok prispôsobiť sa novej nákupnej realite.
V prvom štvrťroku 2025 dosiahli tržby nájomcov v sledovanej vzorke nákupných centier medziročný rast len na úrovni jedného percenta, zatiaľ čo počet návštevníkov vzrástol o tri percentá. Tento nesúlad medzi návštevnosťou a predajom poukazuje na zmenu spotrebiteľského správania, ktorá súvisí s rastúcou obozretnosťou Slovákov.
Reálne tržby navyše klesajú už druhý mesiac po sebe, čo je dôsledkom inflácie, ktorá v marci dosiahla úroveň štyri percentá. Aj keď išlo o najvyššiu hodnotu za posledných 15 mesiacov, tempo rastu cien bolo najpomalšie v tomto roku, najmä kvôli poklesu cien dopravy a potravín. Tento fakt znamená, že v reálnom vyjadrení kúpna sila obyvateľstva nekorešponduje s návštevnosťou obchodných priestorov.
„Tržby v slovenskom maloobchode v marci v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka klesli, pričom pokles zaznamenala väčšina tovarov,“ uvádzajú analytici CBRE v správe Slovak Retail Figures Q1 2025. Najväčší prepad zaznamenali hypermarkety, supermarkety a predajne s tovarom pre domácnosť.
Inflácia a spotreba
Na medziročný rast cien vplývali najmä nealkoholické nápoje, vybrané potraviny, stravovacie služby, alkoholické nápoje, tabak a produkty osobnej starostlivosti. Všetky tieto kategórie majú na spotrebiteľské výdavky značný vplyv, najmä v prostredí, kde spotrebitelia čoraz viac zvažujú každé euro.
Infláciu výraznejšie ovplyvnili sektory s nižším podielom na výdavkoch domácností, najmä reštaurácie a hotely, kde ceny vzrástli o osem celých sedem desatín percenta, pričom nárast sa týkal najmä jedál.
Tento vývoj vedie k racionalizácii spotreby, pričom sa znižujú výdavky na tovar a služby, ktoré nie sú nevyhnutné. Zníženie spotrebného apetítu sa priamo premieta aj do obratov maloobchodných prevádzok, čo komplikuje plánovanie nájomcov aj vlastníkov obchodných centier.
Nové developerské projekty
Napriek stagnujúcim tržbám pokračuje expanzia maloobchodných plôch. V prvom kvartáli boli dokončené dva projekty – OC Spektrum Nové Zámky s prenajímateľnou plochou 4 200 metrov štvorcových a OC Spektrum Lučenec s plochou 5 500 metrov štvorcových. Tieto projekty ukazujú, že regionálne mestá naďalej lákajú retailových developerov a investorov.
„Aktuálne je vo výstavbe takmer 90-tisíc metrov štvorcových predajných plôch v rámci 16 projektov. Väčšina z nich má charakter retail parkov a viac než polovica nových maloobchodných plôch sa buduje v strednom Slovensku. Ide najmä o lokality ako Žilina, Námestovo, Tvrdošín, Revúca, Poltár, Žiar nad Hronom či Rimavská Sobota,“ hovorí riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností CBRE Slovensko Tomáš Lörincz.
V prípade cien nájmov medziročne nenastali zmeny. Najvyššie dosahované nájomné v prémiových obchodných centrách predstavuje 70 až 90 eur mesačne za meter štvorcový. V retailových parkoch sa nájom pohybuje v rozmedzí 15 až 17 eur. Táto stabilita však môže byť dočasná, ak sa zníženie tržieb premietne do tlaku na znižovanie prenájmov.
Adaptácia na realitu
Retailový trh je vystavený potrebe transformácie. Tržby stagnujú alebo mierne klesajú, no konkurencia sa zvyšuje. Investori, developeri aj prevádzkovatelia musia premýšľať o novej forme obchodných stratégií, ktoré reagujú na meniace sa potreby spotrebiteľov.
Zmena spočíva tiež v digitalizácii a integrácii online a offline predaja. Kamenné obchody sú závislé od zážitku, personalizácie a doplnkových služieb. Ak ich dokážu ponúknuť, môžu byť naďalej relevantné. V opačnom prípade hrozí zníženie výnosov a vyššie riziko neobsadenosti.
Menšie mestá a regióny môžu poskytnúť výhodnejšie prostredie, pretože výstavba retail parkov v týchto lokalitách ponúka nižšie náklady a menšiu konkurenciu, čo môže zmierniť tlak na nájomcov a zvýšiť udržateľnosť výnosov.
Porovnanie výnosov
Podľa dostupných údajov výnosy z retailových nehnuteľností na Slovensku v prvom polroku 2025 dosahovali úroveň približne 6,25 percenta pre prémiové obchodné centrá. Výnosy z retailových parkov boli mierne vyššie, pohybovali sa medzi siedmimi a 7,5 percenta. To naznačuje, že napriek výzvam si tento segment udržiava relatívne stabilnú investičnú atraktivitu.
Kancelárske priestory v Bratislave generovali výnosy v rozpätí 5,5 až 6 percent, pričom dopyt je ovplyvnený najmä pokračujúcim trendom hybridnej práce a vyššou ponukou starších objektov, ktoré vyžadujú modernizáciu. Aktuálne sa zvyšuje záujem o moderné a ekologické kancelárie.
V sektore priemyselno-logistických nehnuteľností boli výnosy mierne nižšie, približne päť percent, no charakterizovala ich vysoká stabilita. Rast elektronického obchodu, posilnenie automotive a snaha o efektívnejšie dodávateľské reťazce vytvárajú priaznivé podmienky pre dlhodobý dopyt po týchto typoch nehnuteľností.
Výhľad do konca roka 2025 naznačuje, že retailové nehnuteľnosti si udržia konkurencieschopnosť najmä v segmentoch s nízkymi prevádzkovými nákladmi a v regiónoch mimo veľkých miest. Kancelárske priestory budú čeliť tlaku na úpravu cien, zatiaľ čo logistika ostáva jedným z najstabilnejších pilierov komerčných realít na Slovensku.
Ďalšie dôležité správy
