Začiatok roka 2025 na slovenskom komerčnom realitnom trhu naznačil oživenie. Investičná aktivita dosiahla nové výšiny a v porovnaní s predchádzajúcim rokom prekonala očakávania. Objem investícií v prvom kvartáli dosiahol takmer 300 miliónov eur, čím presiahol polovicu celoročného objemu z roku 2024. Z dát analytikov spoločnosti Colliers vyplýva, že investori prejavili veľký záujem najmä o retailové a logistické nehnuteľnosti. Tento vývoj môže signalizovať posun v stratégii investorov, ktorí sa v období rastúcej inflácie, geopolitickej neistoty a meniacich sa vzorcov spotreby orientujú na odolnejšie a stabilnejšie segmenty realitného trhu.
Retail a logistika dominujú
Retailové a logistické aktíva tvorili spolu viac ako tri štvrtiny investičného objemu na slovenskom trhu s komerčnými nehnuteľnosťami. Maloobchodné nehnuteľnosti predstavovali 39 percent, zatiaľ čo logistické parky zaujali podiel 37 percent. Tieto čísla odrážajú zmenu investičnej filozofie, ktorá čoraz častejšie uprednostňuje aktíva generujúce predvídateľné výnosy a schopné rýchlo sa adaptovať na meniace sa ekonomické podmienky.
Jednou z najvýznamnejších transakcií bolo odkúpenie portfólia Tesco parkov maďarským fondom Shopper Park Plus. Táto transakcia potvrdzuje záujem investorov o stabilné retailové formáty, ktoré dokázali počas predchádzajúcich kríz, vrátane pandémie, udržať svoju výkonnosť. Okrem toho spoločnosť WOOD & Company uskutočnila akvizíciu nákupného centra VIVO! v Bratislave vrátane jeho kancelárskeho portfólia. Ide o príklad narastajúcej atraktivity projektov zmiešaného využitia, ktoré kombinujú maloobchodné a kancelárske funkcie, čím znižujú investičné riziko.
V logistickom segmente bola najväčšou udalosťou kúpa areálu DSV Slovakia spoločnosťou REICO LONG LEASE. Tento typ aktíva predstavuje pre investorov stabilný zdroj príjmov, a to najmä v období, keď globálne dodávateľské reťazce čelia výzvam a podniky uprednostňujú flexibilné, ale dlhodobo udržateľné prevádzkové riešenia.
Podľa predikcie Colliers by mohol celkový investičný objem za rok 2025 dosiahnuť 700 až 800 miliónov eur. Hoci je trh v miernom rozmachu, riziká ako neistota v automobilovom priemysle, eskalácia obchodných konfliktov či colná politika môžu spomaliť tempo rastu investícií. Záujem o retail a logistiku by však mal pretrvať vďaka ich vysokej adaptabilite na súčasné ekonomické podmienky.
Trh s kanceláriami stabilizovaný
Kancelársky segment v Bratislave prešiel v prvom štvrťroku 2025 do fázy relatívnej stability. Žiadna nová ponuka nebola dokončená, čo malo priamy dopad na zníženie miery neobsadenosti. Tá podľa tradičnej metodiky klesla na 12,63 percenta z celkovej ponuky, ktorá predstavuje 2,05 milióna metrov štvorcových. Pri použití novej metodiky, ktorá vylučuje plne obsadené budovy, však miera neobsadenosti stúpa na 14,55 percenta, pričom celková výmera trhu je 1,76 milióna metrov štvorcových.
Dopyt bol koncentrovaný predovšetkým na kancelárie najvyššej kvality – triedy A+, ktoré spĺňajú environmentálne, sociálne a správne (ESG) štandardy. Tieto priestory sú súčasťou strategickej transformácie firemných nehnuteľností, v rámci ktorej firmy preferujú udržateľné budovy v dobre dostupných lokalitách. Najvyšší záujem sa prejavuje v centrálnej biznis zóne Bratislavy, kde je zaznamenaný nárast nájomného. Prime nájomné vzrástlo na 20 eur za meter štvorcový mesačne, čo je reakcia trhu na obmedzenú dostupnosť kvalitných priestorov.
Až 63 percent všetkých transakcií v kancelárskom segmente tvorili renegociácie existujúcich nájomných zmlúv. Tento trend odráža opatrnosť nájomcov, ktorí síce zotrvávajú v aktuálnych lokalitách, no zároveň požadujú zmeny v nájomných podmienkach a lepšie služby. Významné kancelárske projekty ako Dunaj a ZWIRN Office sú aktuálne vo výstavbe, VYDRICA Offices je už skolaudovaná. Tieto projekty do konca roka zvýšia ponuku o necelých 18 500 metrov štvorcových.
Záujem o ESG štandardy v kancelárskom priestore rastie v celej Európe. Podľa dát spoločnosti JLL tvoria zelené kancelárie už viac ako polovicu nových prenájmov v hlavných mestách regiónu Strednej a Východnej Európy (Central and Eastern Europe / CEE).
Priemyselné parky pod tlakom
Na rozdiel od kancelárskeho segmentu a retailu čelí priemyselný trh istým výzvam. Miera neobsadenosti v prvom kvartáli dosiahla 5,49 percenta, čo predstavuje najvyššiu úroveň za posledné dva roky. Tento vývoj je dôsledkom utlmeného dopytu a optimalizácie prevádzkových plôch, najmä zo strany veľkých nájomcov. Firmy v reakcii na meniace sa výrobné a logistické potreby znižujú svoje priestorové nároky.
Napriek vyššej neobsadenosti bolo až 92 percent nových priemyselných priestorov prenajatých ešte pred dokončením. To naznačuje, že developeri ostávajú selektívni a budujú najmä na mieru prispôsobené priestory s istým nájomcom. Segment ťahá najmä automobilový priemysel, ktorý je zároveň citlivý na vonkajšie vplyvy, ako sú rastúce clá, volatilita cien energií a nedostatok pracovnej sily.
Prenajímatelia reagujú na zložité trhové podmienky flexibilitou – ponúkajú krátkodobejšie zmluvy, benefity vo forme „fit-out“ príspevkov alebo obdobia bez nájomného. Tlak na obsadenosť vytvára aj rastúca konkurencia medzi parkmi, čo vedie k diferenciácii ponúk a väčšiemu dôrazu na energetickú efektívnosť budov. V krajinách strednej Európy je trend „last mile“ logistiky na vzostupe. Firmy sa snažia o lokalizáciu skladov čo najbližšie k mestským centrám, čo môže v blízkej budúcnosti ovplyvniť štruktúru slovenského trhu.
Ekonomický kontext neistoty
Makroekonomické prostredie na Slovensku zostáva v roku 2025 krehké. Reálny rast HDP dosiahol v roku 2024 úroveň 2,0 percenta, pričom ho poháňala najmä domáca spotreba a tvorba zásob. Exportná výkonnosť však zaostáva, čo je dôsledok oslabenej zahraničnej dopytovej dynamiky a vyššej neistoty v globálnom obchode.
Spotrebiteľská dôvera sa pohybuje pod dlhodobým priemerom, čo je dôsledok rastúcej inflácie a neistoty v oblasti cien energií, potravín a bývania. V marci 2025 inflácia dosiahla úroveň štyri percent. Výrazný vplyv mali rastúce náklady na bývanie a služby v reštauračnom a hotelovom sektore. K inflácii prispelo aj zvýšenie DPH.
Napriek týmto faktorom sa reálne mzdy mierne zvýšili, čo pozitívne ovplyvnilo tržby v maloobchode. Tento paradox – slabnúca dôvera spotrebiteľov pri mierne rastúcich príjmoch – je typický pre prechodné obdobia, keď sa verejnosť ešte nespamätala z predchádzajúcich kríz, no ekonomika už vykazuje známky zotavenia.
Európska centrálna banka v prvej polovici 2025 signalizuje, že s úrokovými sadzbami bude narábať opatrne, čo ovplyvní aj realitné financovanie. No napriek tomu slovenský realitný trh vstúpil do roku 2025 s dynamickým nástupom investícií, ktoré sa sústredili najmä na retailové a logistické aktíva.
Napriek viacerým rizikám zostáva trh zaujímavý pre investorov, a to vďaka stabilnému dopytu, obmedzenej ponuke v niektorých segmentoch a posunu smerom k ekologickej a udržateľnej výstavbe. Ak sa makroekonomické podmienky nezhoršia, možno očakávať pokračovanie pozitívneho trendu aj v ďalších kvartáloch roka.
Ďalšie dôležité správy
